실지거래가액 인정 여부

심판청구번호 국심1999중 1001(1999.11.19).4.15. 청구외 ○○○으로부터 서울특별시 강동구 ○○○동 ○○○ 대지 152㎡, 건물 372.8㎡(이하 "쟁점부동산"이란 한다)를 취득하여 1995.11.6. 청구외 ○○○·○○○에게 양도하고 1996.5.31. 쟁점부동산의 취득가액을 490,00,000원, 양도가액을 375,000,000으로 하여 양도소득세과세표준신고를 하였다 처분청은 청구인이 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세확정신고시 제출한 취득당시의 부동산매매계약서가 계약당시의 것이 아니며 거래대금도 사실과 맞지 않는다 하여 1998.12.2. 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 1995년도분 양도소득세 23,432,620원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.19. 심사청구를 거쳐 1999.5.4. 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산 양도당시 부동산매매계약서는 원본을 보관하고 있으나 취득당시 부동산매매계약서는 원본이 없어 이를 다시 작성하고 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 청구외 ○○○의 인감증명을 첨부한 부동산거래사실확인서를 양도소득세신고시 제출하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 사실확인하여 375,000,000원으로 인정하였으나 취득가액은 양도소득세신고서에 첨부된 부동산매매계약서가 거래 당시의 계약서가 아니고 거래금액도 맞지 않는다는 청구외 ○○○의 확인을 받아 취득가액이 불분명하다 하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정고지하였으나, 75세의 고령인 청구외 ○○○으로부터 7년전의 사실을 확인받아 이를 근거로 과세함은 부당하고, 청구인이 쟁점부동산 취득당시 거래를 중개한 대지공인중개사무소에서 보관하던 쟁점부동산의 매매계약서원본, 청구인보관용 부동산매매계약서 원본, 청구외 ○○○이 부동산매매계약서 원본을 확인하고 거래금액이 490,000,000원이며 처분청의 조사공무원에게 확인한 내용은 사실이 아니라는 인증이 있으므로 쟁점부동산의 양도차익은 실지거래가액에 의하여 신고한 내용을 재조사하여 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 실지거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준신고한 내용을 확인한 바 양도가액은 신고내용과 일치하고 있으나, 취득가액은 쟁점부동산 취득당시의 거래상대방인 청구외 ○○○이 신고서에 첨부된 부동산매매계약서가 그 당시 계약서와 상이하며 거래가액도 사실과 다르다고 진술하고 있어 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는지 여부를 가리는데 있다
• 나. 관계법령 소득세법(1995.12.29. 법률 제5031) 제96조(양도가액)는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 하고 제1호에서 "제94조 제1호, 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액이 의한다"고 규정하고, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산)제1항은 "거주자의 양도차익계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다"고 하고 그 제1호 가목에서“제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에도 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있다 소득세법시행령(1995.12.30. 대통령령 제14850호) 제166조(양도차익의 산정)제4항에서는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 하고 그 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있으며 같은조 제5항에서는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"하고 그 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있으며 같은령 부칙 제8조(양도소득에 관한 적용례)제2항에서는 "제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 청구인의 쟁점토지 양도에 대한 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한데 대하여 청구인은 실지거래가액이 거래상대방에 의해 확인되므로 실지거래가액으로 과세되어야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1991.4.15. 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1995.11.6. 청구외 ○○○과 ○○○에게 양도하고 쟁점부동산의 취득가액을 490,000,000원으로 양도가액을 375,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준신고를 하였음이 관련등기부등본 및 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(2) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액은 거래상대방인 청구외 ○○○·○○○에 의해 확인된다 하여 인정하고 취득가액은 매도자인 청구외 ○○○의 진술내용이 청구인이 주장하는 취득가액과 다르다 하여 실지거래가액에 의한 신고를 부인하고 기준시가에 의해 1998.12.2. 양도소득세를 결정고지하였다.

(3) 처분청이 제시한 청구외 ○○○의 확인서(1998.9.)를 보면 청구외 ○○○은 쟁점부동산을 청구인에게 매매하기로 1991.2.27. 계약을 체결하였고 당시 매매계약서는 보관하고 있지 않으나 매매대금은 340,000,000원인가 380,000,000원으로 기억되고 거래가액이 490,000,000원은 아니라고 확인하였다.

(4) 처분청의 쟁점부동산양도소득세 조사복명서에 의하면 처분청의 조사공무원이 쟁점부동산의 전 소유자인 청구외 ○○○을 만나서 청구인이 실사신청시 제출한 계약서를 보여주며 진위여부를 확인하였는 바, 처분청의 조사공무원이 보여준 계약서는 본래 계약당시의 계약서가 아니며 거래금액 490,000,000원도 사실이 아니라고 진술하였다고 하여 청구인이 실사신청시 제출한 계약서는 신빙성이 없다고 하였음이 나타난다.

(5) 청구인은 쟁점부동산의 전소유자인 청구외 ○○○의 당초 진술을 번복하는 확인서와 매매계약서를 제시하면서 실지 취득가액이 490,000,000원이라고 주장하고 있으나 청구외 ○○○이 당초 매매계약서가 본래계약서가 아니라고 진술한 사실이 있고 또한 거래가액도 490,000,000원이 아니라고 확인한 사실이 있는 점으로 보아 당초 진술을 번복한 청구외 ○○○의 확인서는 신빙성이 있다고 인정하기 어렵다 할 것이다.

(6) 또한 청구인은 쟁점부동산을 취득가액보다 낮은 375,000,000원에 매매하게 된 것은 1993.7월 초순 쟁점부동산소재지인 서울특별시 강동구 ○○○동 일대가 침수되어 임차인들에게 임대보증금을 반환하였으나 그 이후 쟁점부동산 소재지일대가 침수지역으로 소문이 나서 임대가 되지 않았고 건물도 노후하여 부동산가격을 제대로 받을 수 없는 상태였기 때문이라고 주장하고 있으나, 우리심판소에서 현지 출장하여 조사한 바에 의하면 쟁점부동산소재지 일대는 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 이전에도 수차례 침수된 적이 있었고 쟁점부동산 소재지 일대의 부동산가격변동이 크지 않은 것으로 조사된 점으로 보아 쟁점부동산소재지가 상습침수지역이기 때문에 취득가액보다 낮은 가액으로 양도하였다는 청구인주장은 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어렵다고 할 것이다.

(7) 위 사실관계를 종합해 보면 쟁점부동산의 실지취득가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 않는다고 할 것이므로 처분청이 청구인에게 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 인정된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.