1세대1주택

심판청구번호 국심1999중 0989(1999. 11.22).1.19 취득한 서울특별시 광진구 ○○○동 ○○○번지 대지 330.5㎡, 근린생활시설 및 주택 838.73㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1993.10.19 양도하고, 1993. 11.29 자산양도차익예정신고시 쟁점부동산의 3층과 4층 주택부분을 1세대 1주택으로 비과세하고, 이를 제외한 나머지부분에 대하여 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 이에 대하여 청구인이 쟁점부동산 3층을 주거용으로 사용하였다 하더라도 타인에게 임대하였으므로 이를 주택으로 볼 수 없다 하여 쟁점부동산 3층 전체면적과 그 부수토지에 대하여는 1세대 1주택의 비과세대상에서 배제하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1998.11.1. 청구인에게 1993년도귀속 양도소득세 15,607,620원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.12.18 심사청구를 거쳐 1999.4.29 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 1996.1.1부터 시행되는 현행 소득세법시행령(94.12.31 개정된 것) 제154조 제3항에서는 겸용주택에 대한 주택의 구분을 종전과 같이 사용목적별(주택과 다른 목적의 건물)로 구분하지 않고 사용용도별(주택과 주택 외의 건물)로 구분하고 있어 주거에 사용하면 임대여부에 관계 없이 비과세대상 주택으로 규정하고 있으므로 종전 법규정이 불합리하여 합리적으로 개정된 경우에는 그 규정에 따라야 함이 타당하다. 또한, 국세청 예규에서도 "1세대 1주택 비과세요건 판정시 임대하고 있는 점포 등 영업용 건물에 속한 주거용 방은 점포 등 영업용건물에 부수되는 것으로 보는 것이나, 주택의 일부를 주거용으로 임대한 경우에는 이를 주택으로 보는 것이고, 또한, 1세대가 1주택을 5년 이상 보유하다 양도한 경우에도 1세대 1주택으로 비과세된다.(재일01254-2993, 91.9.25: 재일46014-265, 95.2.6)"라고 하여 개정된 시행령 시행전에도 임대용 주택부분을 주택으로 보도록 해석하고 있으며, 개정된 소득세법시행령 제155조 제15항 에서는 다가구주택을 하나의 매매단위로 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득한 경우에는 단독주택으로 보아 1세대 1주택으로 판정하도록 하여 1996.1.1 결정분부터 적용하도록 하고 있는 것과 상호 배치된다. 따라서, 시행령개정전에도 국세청에서는 임대용 주택부분도 주택으로 보도록 해석하고 있고, 개정된 시행령에서도 이를 주택으로 보도록 규정하고 있으므로 신의성실의 원칙에 따라 처분청의 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산은 구 소득세법시행령 제15조 제3항 소정의 겸용주택으로서 청구인과 그 가족이 거주한 4층부분을 제외한 나머지 부분(3층 임대주택포함)은 위 규정에 의한 "다른 목적의 건물"에 해당되고(대법원 97누8823, 98.4.28선고외 다수), 이 부분의 면적이 쟁점부동산 4층 주택면적보다 크므로 4층 주택만이 비과세대상인 1세대 1주택의 범위에 속한다 할 것이므로 처분청의 당초 과세처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁 점 주택용도로 임대한 쟁점부동산 3층(155.1㎡)을 다른목적의 건물로 보아 1세대 1주택 비과세대상에서 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제5조【비과세소득】에서는 "다음 각호의 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다."고 하고, 그 제6호 양도소득 중 (자)목에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득"이라고 규정하고 있다. 또한, 같은법시행령(94.12.31 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제15조【1세대 1주택의 범위】제1항에서는 "법 제5조 제6호 (자)에서 '1세대 1주택' 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다.(단서 생략)"라고 규정하고 있으며, 같은조 제3항에서는 "주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다."라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 주택용도로 임대한 쟁점부동산 3층을 다른 목적의 건물로 보아 1세대 1주택 비과세대상에서 제외하고 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 임대용주택부분도 주택으로 보아야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 1989.1.16 취득하여 1993.10.19 청구외 ○○○에게 양도하였음이 나타나며, 쟁점부동산 중 건물은 지하1층(점포 236.76㎡), 지상4층(1층 점포 86.7㎡ 주차장 64.8㎡, 2층 사무실 155.1㎡, 3층 주택 155.1㎡, 4층 주택 119.66㎡), 그리고, 옥탑(20.61㎡) 등 근린생활시설 및 주택 838.73㎡으로 구성되어 있음이 건축물대장에 의해 나타난다. 그리고, 청구인은 주민등록등본상 쟁점부동산에 1990.6.29 전입하여 1993.11.13 전출한 것으로 나타나고 있어 3년 4개월동안 거주하였으므로 거주요건은 만족하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후인 1993.11.29 자산양도차익예정신고시 쟁점부동산 3층과 4층은 주택부분으로 1세대 1주택 비과세대상이라 하여 제외하고, 쟁점부동산의 나머지부분에 대하여 양도소득금액을 70,624,280원, 자진납부세액을 27,730,926원으로 하여 양도소득세를 신고하였음이 처분청이 제출한 심리자료에 의해 확인된다.

(3) 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도에 대한 실지조사결과 쟁점부동산 3층은 임대용 주택으로 확인된다하여 이를 다른 목적의 건물로 보아 1세대 1주택 비과세대상에서 제외하고 본 건 양도소득세를 결정고지하였다. 그리고, 청구인은 쟁점부동산 3층 155.1㎡를 주택용도로 임대한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(4) 전시 구 소득세법시행령 제15조 제3항 에서 규정하고 있는 겸용주택의 1세대 1주택 여부를 판정함에 있어 겸용주택의 주택부분을 타인에게 임대한 경우 그 주된 목적이 임대인지 아니면 주거라는 주된 목적에 부수적으로 공하여진 것인지에 따라 "다른 목적의 건물" 또는 "주택" 여부를 판단하여야 할 것이며, 겸용주택용 건물의 소유자가 그 주택부분을 임대에 전용할 목적을 가지고 있고, 조리나 상식에 비추어 구조·기능·규모 등이 임대사업으로 볼 수 있을 정도에 해당된다면 겸용주택 중 타인에게 거주용으로 임대한 부분은 주거에 공하는 것을 주목적으로 하는 "주택"이 아니라 전시 법령상의 "다른 목적의 건물"에 해당하고 여기에 해당하는 면적만큼은 주택으로 볼 수 없다 할 것이다.(국심97경2613, 1999.6.28 합동회의)

(5) 위 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점부동산 중 지층, 1층 및 2층을 점포로 임대하고 있었고, 규모나 구조(47평규모의 독립된 주택)로 보아 임대목적용으로 인정되는 쟁점부동산 3층을 주택으로 임대하고 있었음이 확인되므로 주거라는 주된 목적에 부수적으로 공해지는 임대의 경우로 보기 어렵고, 쟁점부동산 중 청구인이 거주하였던 4층부분을 제외한 나머지부분은 임대전용의 사업용자산으로 볼 수 있으므로 여기에서 타인의 주거용으로 임대에 공해지는 쟁점부동산 3층 155.1㎡는 "다른 목적의 건물"에 해당된다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산 3층 155.1㎡를 "다른 목적의 건물"로 보아 1세대 1주택 비과세대상에서 제외하여 본 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.