공부상 점포의 일부를 주거용으로 임대한 경우 주택해당 여부

심판청구번호 국심1999중 0977(1999.11.11)

○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 169.6㎡, 건물 184.03㎡(1층 99.87㎡, 2층 66.41㎡, 지하실 17.75㎡, 이하 "쟁점건물"이라 한다)를 1988.9.23 취득하여 2층에는 청구인이 거주하고 1층은 점포와 주거용으로 임대하다가 1993.10.12 청구외 ○○○에게 쟁점건물을 양도하였다. 처분청은 쟁점건물중 청구인이 거주한 2층과 이에 해당하는 부속토지만 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지는 과세대상으로 하여 1998.12.2 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 50,023,960원을 부과하였다가 쟁점건물 지하실을 2층 전용보일러실로 사용하고 있음을 확인하고 이를 주택으로 보아 그 부속토지 면적을 다시 계산하여 1999.4.30 양도소득세 10,159,060원을 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.12.7 심사청구를 거쳐 1999.5.4 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점건물의 1층은 공부상 점포이나 사실상은 그 일부인 약 33㎡를 주거용으로 임대하여 사용하였으며 2층주택과 지하실을 합한 주택면적이 117.16㎡로서 주택이외의 면적보다 크므로 전체를 주택으로 보아 비과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 있는 복합건물을 1995.1.31 이전에 양도하는 경우 거주자가 거주하는 주택이외의 타인에게 임대하는 부분은 "다른 목적의 건물"에 해당되고 주택으로 볼 수 없으므로 처분청이 2층주택과 지하실 및 그에 해당하는 토지부분만을 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 공부상 점포로 되어 있는 쟁점건물의 1층 일부를 주거용으로 보아 쟁점건물을 주택부분이 주택이외의 부분보다 크다고 하여 1세대 1주택 비과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법(1992.12.8 법률 제4520호) 제5조(비과세소득)에서 "다음 각호의 소득에 대하여는 소득세를 과세하지 아니한다"고 규정하고 제6호(양도소득) (자)목에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착한 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득"이라고 규정하고 있다. 소득세법시행령(1992.12.31 대통령령 제13802호) 제15조(1세대 1주택의 범위)제1항은 "법 제5조 제6호 (자)에서 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. (이하 생략)"고 규정하고 하고 있으며 제3항에서는 "주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점건물의 1층 점포의 일부를 주거용으로 임대하여 주택부분이 주택이외의 부분보다 크므로 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세되어야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 관련등기부등본에 의하면 청구인이 1988.9.23 취득하여 1993.10.12 양도한 쟁점건물(194.03㎡)은 1층 99.87㎡는 점포로, 2층 66.41㎡는 주택으로 그리고 지하실(보이러실)이 17.75㎡로 등재되어 있으며 청구인은 가족과 함께 2층 주택에서 3년 이상 거주하였음이 청구인의 주민등록등본에 나타난다.

(2) 처분청은 쟁점건물중 청구인이 거주한 2층주택 66.41㎡와 그 부수토지 61.2㎡는 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지 건물 117.62㎡와 토지 108.4㎡에 대하여는 양도소득세(59,023,960원)을 결정고지 하였다가 지하실 17.75㎡를 2층주택의 전용보일러실로 사용하고 있음을 확인하고 이를 주택면적에 포함하여 그 부수토지 면적에 대한 양도소득세를 감액경정(10,159,060원)하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인은 공부상 점포로 되어 있는 1층의 일부(33㎡)를 주거용으로 임대하여 쟁점건물은 주택부분이 주택이외의 부분보다 커 쟁점건물전체가 1세대 1주택에 해당되므로 양도소득세가 비과세되어야 한다고 주장하면서 1층점포중 33㎡를 주거용으로 임대하였다는 거증으로 임차인이라는 청구외 ○○○등 3인과 중개인이라는 청구외 ○○○의 확인서를 제시하고 있으나, 청구외 ○○○등 3인이 쟁점건물에 주민등록을 이전한 사실이 없고 또한 임대차계약서 등의 제시가 없어 청구인이 쟁점건물의 1층은 실제로 주거용으로 임대하였는지가 확인되지 아니한다 할 것이다.

(4) 공부상 건물의 용도가 점포로 등재되어 있다 하더라도 실제로 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 인정할 수 있다 할 것이나, 청구인은 쟁점건물의 1층의 일부(33㎡)를 주거용으로 임대하였다고 주장만 할 뿐 이를 사실로 인정할 만한 객관적인 거증의 제시가 없고 심리일 현재는 점포로 사용하고 있는 점 등을 감안하면 쟁점건물의 1층 일부(33㎡)를 주거용으로 사용하여 쟁점건물의 주택부분이 주택이외의 부분보다 크므로 쟁점건물전체가 비과세되어야 한다는 청구주장은 받아 들일 수 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.