실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 0939호(1999. 9.10) 撚轢�54,812,790원은 이를 취소한다.

청구인은 1993.3.5 경기도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 665.5㎡(청구인 지분은 1/2로서 이하 "쟁점토지"라 한다)를 양도하고 1993.4.29 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.1.5 청구인에게 1993년도 귀속 양도소득세 54,812,790원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.15 심사청구를 거쳐 1999.4.27 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○으로부터 1984.12.20 청구외 ○○○과 공동으로 125,400,000원(청구인 지분은 1/2로서 청구인 매입금액은 62,700,000원임)에 취득한 후 1989.2.4 청구인의 친지인 청구외 ○○○이 청구외 (주)○○○신용금고로부터 차입한 대출금(170,000,000원)에 대한 담보로 쟁점토지를 근저당설정하였는 바,

○○○이 동 대출금 일부(100,000,000원)를 상환하지 못함에 따라 근저당권자인 (주)○○○신용금고로부터 1992.10.6까지 위 대출금을 상환하지 못할 경우 쟁점토지를 경매처분하겠다는 최후 통첩을 받고 부득이 1993.3.5 청구외 ○○○에게 시가보다 낮은 210,000,000원(청구인의 지분은 1/2로서 105,000,000원임)에 양도한 후 1993.4.2자로 근저당권을 말소하였고, 양도대금은 총 양도대금 210,000,000원에서 (주)○○○신용금고 대출금 100,000,000원을 상환하고 잔액 110,000,000원을 청구인과 청구외 ○○○이 각각 55,000,000원씩 나누어 가졌다. 따라서, 청구인의 취득금액과 양도금액에 대하여는 당시 쟁점토지의 양도자인 청구외 ○○○과 양수자인 ○○○가 사실확인을 하였고, 근저당권설정 및 말소와 부득이 낮은 가액으로 양도한 사정 등에 대하여는 쟁점토지의 등기부등본과 (주)○○○신용금고의 최고서 등을 보아 분명히 알 수 있으므로 청구인이 신고한 실지거래가액이 공시지가에 비하여 낮다는 이유만으로 실가신고를 부인하고 공시지가에 의거 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.

• 나. 국세청장 의견 기준시가가 시가를 정확히 반영하지 못하고 있는 점을 충분히 감안하더라도 청구인이 신고한 양도가액의 경우 양도당시 기준시가(187,338,250원)의 56.0%에 불과하여 그 신빙성이 의문시 된다. 쟁점토지에 대한 매매계약서 및 매수인의 거래확인서상 계약금 및 잔금의 수령일자와 그 금액이 청구인의 예금계좌(○○○은행 ○○○동지점 ○○○)상의 입금일자 및 입금액과 서로 상이할 뿐만 아니라 (주)○○○신용금고에 대한 보증채무(대출금) 100,000,000원도 쟁점토지의 매수인(○○○)으로부터 잔금수령 즉시 상환한 것이 아니고 약 1개월이 경과한 1993.3.31 상환하였으나 이에 대한 입출금이 위 청구인의 예금계좌상에 전혀 나타나지 아니하고, 1993.3.12 위 입금액 55,000,000원이 전액 출금됨에 따라 잔액 10,000원만 남겨둔채 같은 날 사실상 해지된 위 예금계좌를 쟁점토지의 실지양도가액에 대한 신빙성 있는 금융자료로 보기는 어려우므로 처분청이 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1995.12.30 개정된 소득세법시행령(대통령령 제14860호) 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는 경우로 규정하고 있고, 같은법 시행령 부칙 제8조 제2항에는 "제166조의 개정규정은 이 영 시행(1996.1.1)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지양도가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. 이에 대하여 청구인은 1984.12.20 쟁점토지를 청구외 ○○○으로부터 청구외 ○○○과 공동으로 125,400,000원(청구인 지분은 1/2로서 청구인 매입금액은 62,700,000원)에 취득한 후 1989.2.4 청구인의 친지인 청구외 ○○○이 청구외 (주)○○○신용금고로부터 차입한 대출금 170,000,000원에 대한 담보로 쟁점토지를 근저당설정하였으나, ○○○이 동 대출금의 일부(100,000,000원)를 상환하지 못함에 따라 채권자인 (주)○○○신용금고로부터 1992.10.6까지 위 대출금을 상환하지 못할 경우 쟁점토지를 경매처분 하겠다는 통보를 받고 부득이 시가보다 낮은 210,000,000원(청구인의 지분은 1/2로서 105,000,000원임)에 양도한 후 위 대출금을 상환하고 1993.4.2자로 근저당권을 말소하였으며, 잔액 110,000,000원을 55,000,000원씩 배분하고 위와 같이 실지거래가액에 의해 양도소득세를 확정신고 납부하였음에도 양도가액이 양도당시 기준시가의 56%에 불과하므로 신빙성이 의문시된다하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다는 주장인 바 이에 대하여 살펴본다.

1. 청구인이 신고한 취득가액에 대하여 보면, 청구인과 ○○○이 공동으로 1984.12.20 125,400,000원에 취득하였음이 매매계약서 및 매도자 청구외 ○○○의 확인서(인감증명첨부)에 의해 확인되며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2. 쟁점토지의 양도시 매매계약서에 의하면, 매매대금은 210,000,000원으로 1993.3.3 계약금 40,000,000원, 1993.3.5 잔금 170,000,000원이 지급된 것으로 되어 있고, 청구인이 제시하는 1993.2.22자 발행 청구인 명의의 ○○○은행(계좌번호 ○○○) 통장을 보면, 1993.3.6 40,000,000원, 1993.3.8 15,000,000원 합계 55,000,000원이 입금된 사실이 확인되는 바, 계약서상의 잔금지급 날짜와 은행입금날짜가 하루 이틀 차이가 있으나 매매대금에서 위 대출금 100,000,000원을 상환하고 남은 금액(110,000,000원)중 청구인의 지분액 55,000,000원과 일치하므로 청구주장은 신빙성이 있어 보인다.

3. 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 쟁점토지의 소유자인 ○○○ 및 청구인은 채무자 ○○○의 채무(채권최고액 250,000,000원)에 대한 담보로 쟁점토지를 (주)○○○신용금고 앞으로 근저당권설정하였다가 1993.4.1 동 근저당권이 말소되었음이 확인된다.

4. 1992.9 (주)○○○신용금고의 관리부장이 ○○○ 및 청구인에게 ○○○의 대출금이 장기연체되어 수차의 변제독촉에도 불구하고 계속연체되어 1992.10.6까지 연체금액을 상환하지 아니하면 경매하겠다는 최고서를 최후 통첩한 사실로 볼 때 경매로 인한 손해를 예상하고 당초 취득가액보다는 높은 210,000,000원에 매매하였다는 청구주장은 신빙성이 있어 보인다.

5. 쟁점토지의 공유자인 ○○○도 주소지관할세무서인 ○○○세무서에 쟁점토지 공유지분의 양도에 대하여 청구인과 동일한 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고(1993.4.29)를 하였는데, ○○○세무서는 ○○○이 신고한 실지거래가액이 적정하다고 하여 1996.6월 신고한 실지거래가액대로 결정한 사실이 양도소득세 결정결의서에 의해 확인된다. 이러한 사실관계 및 정황을 종합해 볼 때, 청구인이 신고한 취득가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 양도가액은 매매계약서, 청구인의 예금통장 등 금융자료와 쟁점토지의 공유자인 ○○○의 양도소득세 신고에 대하여 관할세무서가 신고한 실지거래가액대로 인정한 사실등으로 볼 때 청구주장은 신빙성이 있어 보이므로 청구인이 신고한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세함이 타당할 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.