토지의 공유물 분할시 양도해당 여부

심판청구번호 국심1999중 0906(1999. 8. 5) 10,394,820원의 부과처분은 이 건 과세토지 ○○○ 시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 459.8㎡에 대하여 공 유물분할 당시로 한국감정원에서 감정평가한 504,570,000원의 청구인지분(4분의 1)에 해당하는 126,142,500원과 청구인이 공유물분할 후 받은 토지의 감정평가액 119,625,000원의 차액 6,517,500원을 양도가액으로 하고, 동 양도가액을 양도대상 토지의 평균가액으로 나누어 산출한 면적을 양도면적으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 청구외 ○○○, ○○○ 등 3인 공동소유의 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 459.8㎡(청구인지분 1/4, 이하 "쟁점토지"라 한다)를 같은동 ○○○와 ○○○로 분할함에 있어서 같은동 ○○○ 165㎡는 청구인 및 ○○○의 공동명의(청구인지분 1/2)로 하고, 같은동 ○○○ 294.8㎡는 ○○○의 명의로 1993.3.5 공유물분할등기하였다. 처분청은 공유물분할 전의 청구인 지분면적 114.95㎡(459.8㎡1/4)가 분할 후 82.5㎡(165㎡1/2)로서 32.45㎡가 감소되었다하여 이를 소득세법상의 양도로 보고 1998.12.7 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 10,394,820원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.26 심사청구를 거쳐 1999.4.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지를 공유물분할시 청구인의 지분면적이 114.95㎡에서 82.5㎡로 감소되어 32.45㎡ 감소한 것으로 나타나고 있으나, 이는 분할 후 소유하게 될 토지의 위치·이용가치등을 참작하여 토지가액을 산정하고 그 토지가액을 기준으로 분할한 것이므로 이를 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지에 대한 공유물분할시 청구인과 쟁점토지의 다른 소유자들이 산정한 쟁점토지의 가액은 불특정다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우의 가액인 시가가 아닐 뿐만 아니라 공신력 있는 감정기관의 감정이나 법원의 확정판결이 없이 자의적으로 평가한 가액이어서 시가로 인정할 수 없으므로 처분청에서 쟁점토지의 공유물분할시 청구인의 쟁점토지에 대한 지분 감소분을 양도로 보고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 공유물분할시 청구인지분 중 감소된 면적이 소득세법상 양도에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1993.12.31 법률 제4661호로 개정되기 전의 것) 제4조 제3항에서 "제1항 제3호에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세법 제29조의 4 제2항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다"고 규정하고 있다. 소득세법 기본통칙 1-1-14…4【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】제3항에서 "공동소유의 토지를 소유자지분별로 단순히 분할만하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공유지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점토지는 청구인과 청구외 ○○○, ○○○ 등 3인이 공동으로 소유하고 있던 토지로서 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 165㎡는 청구인 및 ○○○의 공동명의로(청구인지분 2분의 1), 분할된 동 ○○○ 294.8㎡는 ○○○ 명의로 1993.3.5 공유물분할등기된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, 처분청은 공유물분할전의 청구인지분 114.95㎡(459.8㎡*1/4)가 협의분할 후 82.5㎡로서 32.45㎡가 지분감소 되었다하여 이를 양도로 보고 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다. ◈ 협의분할내용 (단위: ㎡) 분 할 전 분 할 후 지 번 면 적 공유자 지 분 지 번 면 적 소유자 분할방법

○○○동

○○○ 459.8

○○○

○○○ 114.95 114.95

○○○ 165 (약50평)

○○○

○○○ 평당 5백만원으로 평가

○○○ 229.90

○○○ 294.8 (약89평)

○○○ 평당 2,800천원으로 평가 이에 대하여 청구인은 쟁점토지를 공유물분할하기에 앞서, 분할 후 소유하게 될 토지의 위치·이용가치등을 참작하여 토지의 시가를 산정하고 그 토지가액을 기준으로 분할하였으므로 쟁점토지의 분할은 단순한 공유물분할에 해당하여 양도소득세 과세대상이 아니라고 주장하고 있는 바 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 분할함에 있어서 ○○○과 ○○○ 사이에 청구인과 ○○○가 분할받을 대지는 평당 5백만원으로 평가하고, ○○○이 분할받을 대지는 평당 2,800천원으로 평가하여 분할하기로 한 사실에 대한 증빙으로 쟁점토지의 공유자 3인의 합의서와 이러한 사실을 확인하는 ○○○의 인감증명서를 첨부한 사실확인서를 제출하고 있다.

(2) 쟁점토지의 지적도에 의하면 청구인이 분할받은 토지는 북측으로 난 8m 도로와 동측으로 난 폭 6m 도로가 교차하는 코너부분에 위치하고 있고, ○○○이 분할받은 토지는 동측으로 난 폭 6m의 도로에 접촉하고 있어 청구인이 분할받은 지분이 위치·이용가치면에서 유리한 것으로 나타나며, 분할 후 이용상황도 청구인이 받은 토지상에는 근린생활시설을 신축하여 영업중이고, ○○○이 받은 토지상에는 다세대주택을 신축하였음이 건축물대장에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 1999.4.8 한국감정원 동부지점에 쟁점토지에 대한 감정평가를 의뢰하여 가격시점을 공유물분할일인 1993.3.5로 소급하여 1999.4.14 감정평가한 감정평가서를 제출하였는 바, 동 감정평가서에 의하면 쟁점토지의 청구인지분과 ○○○지분의 가액은 다음과 같다. ● 분할 후 감정가액으로 평가한 지분의 증감내용 면 적 (㎡) 감정가액 (천원/㎡) 감정가액으로 평가한 가액 (천원) 청구인지분 82.5 1,450 119,625

○○○지분 147.4 900 132,660

(4) 쟁점토지를 공유물분할함에 있어 ○○○이 받은 지분이 면적으로 볼 경우 청구인이 받은 지분보다 64.9㎡를 더 받은 것으로 나타나고는 있으나, 쟁점토지의 청구인지분은 두 도로가 교차하는 코너부분이어서 위치·사용가치면에서 유리한 것으로 보이고, 이러한 사실은 분할 후 한국감정원의 소급감정가액에 의할 때 ○○○지분의 ㎡당 가액이 900천원임에 비하여 청구인지분의 ㎡당 가액은 1,450천원으로 나타나고 있는 점으로 보아서도 알 수 있다.

(5) 공유로 소유하고 있는 토지의 경우 토지의 현황에 따라 공유물을 적절히 분할함으로써 토지의 효율을 제고시키는 것은 공유물분할에 있어 합목적성에 부합한다 할 것이고, 이 경우 공동소유의 토지를 소유자지분별로 단순히 분할만하는 경우에는 양도로 보지 아니하는 것이나, 공유지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 보는 것인 바, 지분이 변경되었는지 여부를 판단함에 있어서 반드시 면적을 단위로 판단할 것은 아니고 토지의 위치등을 감안한 지분의 가액으로도 판단할 수 있는 것이다.(같은뜻, 국심98경1409, 1998.12.17 외 다수)

(6) 공유물분할시 청구인이 받은 지분과 ○○○이 받은 지분을 가액으로 평가함에 있어 공유물분할 당시 적절한 다른 평가액이 없는 이 건의 경우 공신력 있는 감정평가기관의 감정가액을 그 평가액으로 볼 수 있는 것이고, 이 경우 그 평가액이 소급감정가액이라 하여 달라지는 것은 아니라고 보아야 할 것이다. 사실이 이러하다면, 쟁점토지에 대하여 공유물분할 당시로 한국감정원에서 감정평가한 504,570천원의 청구인지분(4분의 1)에 해당하는 126,142,500원과 청구인이 공유물분할 후 받은 토지의 감정평가액 119,625천원의 차액 6,517,500원을 양도가액으로 하고, 동 양도가액을 양도대상 토지의 평균가액으로 나누어 산출한 면적을 양도면적으로 보아 이 건 양도소득세를 경정함이 타당할 것으로 판단된다(국심95서 3399, 1996.2.14 합동회의 같은뜻)

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.