양도차익의 계산

심판청구번호 국심1999중 0767(1999. 9. 2) 인은 1985.1.1 취득한 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ ○○○상가 2층 건물 1,419㎡ 및 대지 710㎡ 중 청구인의 지분(1/6)에 해당하는 건물 236.5㎡(점포 26호)와 대지 118.3㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1997.5.28(등기원인일: 1997.5.3) 청구외 ○○○에게 양도한 후, 1997.7.1 취득당시 및 양도당시의 기준시가에 의하여 부동산 양도 신고를 하였다.

• 나. 처분청은 청구인이 부동산 양도 신고를 하면서 쟁점부동산의 토지면적을 잘못 계산하여 과소납부하였다면서 쟁점부동산의 대지면적을 118.3㎡로 하여 기준시가에 의거 양도차익을 산정한 후 1998.8.2 청구인에게 1997년 귀속분 양도소득세 36,518,810원을 결정고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.11. 이의신청, 1998.12.11 심사청구를 거쳐 1999.4.1 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 청구인은 당초 부동산 양도 신고시 토지면적을 잘못 계산하여 신고하였지만 쟁점부동산을 93,000,000원에 취득하고 80,000,000원에 양도하여 양도차손이 13,000,000원 발생한 것은 틀림없는 사실이므로 이 건 취소 되여야 한다.

(2) 설령, 쟁점부동산의 취득시 매매계약서에 의한 취득가액을 확인할 수 없어 기준시가에 의하여 과세한다고 하더라도 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없으므로 쟁점부동산의 실지양도가액인 80,000,000원을 이 건 양도차익으로 하여 과세하여야 타당하다. 쟁점부동산은 양도 당시 정상적인 상가건물로 보기 어려울 정도로 하자와 부실이 심하여 자산가치가 거의 소멸한데다가 주변의 대형백화점 신축등으로 거래가 거의 없던 상태라 기준시가액에 비하여 훨씬 싸게 양도할 수 밖에 없었으며, 이러한 사실은 쟁점부동산이 소재한 시장에 1999.2.9 화재가 발생하여 붕괴된 사실로도 확인된다. 위와 같이 청구인이 쟁점부동산을 80,000,000원에 양도한 것은 양도당시 매매계약서 및 당사자의 거래사실확인서와 양도대금 결재에 따른 금액이 입금된 거래예금통장 등을 미루어 틀림없는 사실이다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정하기 이전에 증빙서류를 갖추어 쟁점부동산의 양도 및 취득시의 실지거래가액을 처분청에 신고한 사실이 없으며, 청구인이 처분청에 접수(1997.7.1)한 부동산 양도신고서에 첨부한 부동산 매매계약서상 매매대금 70,000,000원과 청구인이 실지양도가액이라고 주장하는 80,000,000원이 서로 다르다. 또한, 심사청구 결정시까지 청구인은 쟁점부동산의 취득시 매매계약서를 제출하지 아니하여 취득가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의거 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 주장하는 양도가액은 기준시가에 의한 양도가액의 40%에 불과한 반면에 취득가액은 기준시가의 158.4%에 달하고 있으나, 청구인이 쟁점부동산을 기준시가보다 현저히 낮은 가액으로 양도할 객관적인 사유를 발견할 수 없으며, 쟁점부동산 양도시의 부동산매매계약서는 부동산 중개인 없이 쌍방간에 작성한 것으로 매매가액이 신빙성이 없어 보이므로 80,000,000원을 쟁점부동산의 양도차익으로 결정하여야 한다는 청구인의 주장은 타당하지 아니하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정한 처분의 당부.

(2) 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의한다 하더라도, 기준시가에 의거한 양도차익이 실지양도가액인 80,000,000원을 초과할 수 없다는 청구주장의 당부.

• 나. 관련법령 소득세법(1996.12.30 법률 제5191호로 개정된 후의 것) 제96조 제1호·제97조 제1항 제1호와 같은법시행령 제166조 제4항 본문 및 제3호·제5항 본문및 제2호를 이 건과 관련하여 종합하면, "토지 또는 건물의 양도차익 산정시 양도가액 및 취득가액은 양도당시와 취득당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 다만, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"고 규정하고 있다.
• 다. 쟁점(1)에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 과세표준과 세액을 기준시가에 의거 신고하였고, 관할세무서장이 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정한 때까지 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 관할세무서장에게 신고한 사실이 없으며, 이에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 전시 관계법령에 의하면 거주자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다. 그러나 청구인은 쟁점부동산의 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 사실이 없는 것으로 확인되는 바, 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하지 아니한 경우에는 그 이후에 실지거래가액이 밝혀진다 하더라도 그것을 토대로 양도소득세를 과세할 수 없는 것(국심 98서 10, 1999.5.24외 다수 같은 뜻임)이므로 이 부분에 대한 청구주장은 이유 없다고 판단된다.

• 라. 쟁점(2)에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산을 80,000,000원에 양도하였다면서, 쟁점부동산 양도매매계약서(매매대금 80,000,000원, 1997.5.8 계약금 10,000,000원, 1997.5.30 잔금 70,000,000원)와 쟁점부동산의 양수인인 청구외 ○○○의 부동산거래사실확인서(매매대금 80,000,000원, 계약일: 1997.5.8, 잔금청산일: 1997.5.19) 및 청구인이 현금으로 입금하였음이 확인되는 예금통장 사본(1997.5.8자 10,000,000원 입금, 1997.5.19자 70,000,000원 입금)을 제시하고 있다. 한편, 청구인이 쟁점부동산 양도 후 관련법령에 의하여 관할세무서에 부동산 양도신고(1997.7.1)를 하면서 제출한 쟁점부동산 양도매매계약서 상에는 매매대금이 70,000,000원(1997.5.3 계약금 20,000,000원, 1997.5.17 중도금 10,000,000원, 1997.5.28 잔금 40,000,000원)으로 기재되어 있고, 쟁점부동산의 등기부등본상 청구인으로부터 청구외 ○○○로의 소유권이전등기접수일은 1997.5.28(등기원인일은 1997.5.3임)로 기재되어 있음이 확인된다.

(2) 청구인이 주장하는 바와 같이 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하는 경우에도 실질과세원칙에 의거 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수는 없는 것이므로 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세함이 타당하다 할 것이다(대법원 92누 11886, 1992.10.9외 다수 같은 뜻임). 이러한 청구주장이 받아들여지기 위하여는 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액이 진실한 것으로 확인되어야 하고 이에 대한 입증책임은 청구인에게 있다 할 것이다. 그러나 청구인이 쟁점부동산의 양도매매계약서에 대한 증빙으로 제시한 금융자료는 쟁점부동산의 양수인인 청구외 ○○○가 청구인의 통장에 입금한 것이 아니라 청구인이 직접 현금을 입금한 것으로 되어 있어 매매대금의 흐름이 확인되지 아니하고, 또한 거액의 매매대금을 일시에 현금으로 받았다는 것도 일반적인 부동산거래 관행에 맞지 아니하여 청구인이 제시한 양도당시의 매매계약서는 신빙성이 의문시되므로 이 부분에 대한 청구주장도 이유 없다고 판단된다.

• 마. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.