1세대1주택 비과세 해당 여부

심판청구번호 국심1999중 0657(1999. 9.22) 322,4000원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 서울특별시 중랑구 ○○○동 ○○○ 건물(이하 "쟁점건물"이라 한다) 및 부수토지 37.94㎡(이하 "쟁점토지"라 하고, 쟁점건물 및 쟁점토지를 합하여 "쟁점주택"이라 한다)를 1996.6.20 청구외 ○○○에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 1995.8.30(잔금지급약정일)양도한 것으로 보고 점건물에 대한 등기를 경료하지 않고 3년이상 거주하지 않았다하여 1세대 1주택의 양도를 부인하고, 쟁점토지에 대한 자산양도차익을 기준시가로 산정하여 1998.8.10 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 10,322,400원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.26 이의신청 및 1998.11.4 심사청구를 거쳐 1999.3.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 1989년 7월에 한국전력공사 주택조합에 가입하여 쟁점건물 완공후인 1992.1.3 쟁점주택을 배정받아 입주하였으나, 청구인이 주택건설촉진법에 규정하는 무자격조합원이라는 이유로 관할구청인 중랑구청장으로부터 건물에 대한 사용승인을 받지 못하여 등기를 경료하지 않은 상태에서 1996.6.20 쟁점주택을 양도하였다. 그러나 청구인은 쟁점주택을 4년6개월 보유하였고, 처분청에서 과세한 쟁점주택의 부수토지는 개별토지가 아닌 1세대 1주택의 부수토지에 해당되어 양도소득세가 비과세되는 경우에 해당됨에도 불구하고, 처분청에서 이를 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점건물에 대한 등기를 경료하지 않은 상태에서 양도하여 비과세감면규정의 적용이 배제되는 경우에 해당되므로 1세대 1주택의 양도로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 청구인은 쟁점주택에서 3년8월을 거주하였다고 주장하나, 청구인의 주민등록표에 의하면 2년5월만을 쟁점주택에서 거주한 것으로 확인되어 1세대 1주택의 경우에도 해당되지 않으므로 쟁점주택의 토지에 대하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 부수토지로 볼 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 에서 "다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세를 부과하지 아니한다"고 규정하고, 그 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택(대통령령으로 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득"이라고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제154조 에서 『법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다(이하생략)』고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제162조 제1항 에서 "법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다"고 규정하고 있고, 제1호에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다"고 규정하고 있으며, 제4호에서 "자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다"고 규정하고 있다. 소득세법 제103조 제3항 에서 『제1항 제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다』고 규정하고 있다. 소득세법 제91조 에서 "제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니한다"고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제168조에서 "법 제104조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다"고 규정하고, 제2호에서 "법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산"이라고 규정하고 있다. 주택건설촉진법 제44조 제2항에서 "주택조합의 설립방법·설립절차 및 주택조합 구성원의 자격기준과 주택조합의 운영 및 관리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다"고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제42조 제3항에서 "법 제44조 제2항의 규정에 의한 주택조합구성원의 자격은 다음 각호와 같다"고 규정하고,

1. 지역조합의 구성원은 다음 각목의 요건에 적합할 것

• 가. 주택조합설립인가신청일을 기준으로 1년 내지 3년의 범위내에서 시장등이 정하는 기간이전부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니한 세대주인 자(세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니하여야 하며, 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 기재되어 있지 아니한 세대주의 배우자를 포함한다)
• 나. 주택조합설립인가신청일로부터 당해 조합주택에 입주시까지 세대별 주민등록표상 배우자 또는 직계 존·비속으로 이루어진 부양가족이 있는 세대주인자. 다만, 주택조합의 설립인가 후 부양가족의 사망·이혼등 건설부령이 정하는 부득이한 사유로 단독세대주가 되는 경우에는 그러하지 아니한다.
• 다. 건설부령이 정하는 재당첨제한기간이 경과된 자(이하생략)

2. 직장조합의 구성원은 다음 각목의 요건에 적합할 것

• 가. 제1호 가목 내지 다목에 해당하는 자
• 나. 동일한 시·군내에 소재하는 동일한 국가기관·각급 지방자치단체 또는 법인에 2년이상 근무한 근로자라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점주택에서 3년8개월을 거주하였고, 처분청에서 과세한 쟁점주택의 부수토지는 개별토지가 아니라 1세대 1주택의 부수토지에 해당함에도 불구하고 이를 개별토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 먼저, 쟁점주택이 1세대 1주택에 해당되는지의 여부에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점주택에 1992.1.3 입주한 사실을 입증하기 위하여 동 아파트관리소장의 확인서와 청구인이 1992.1.3부터 쟁점주택에서 거주한 사실을 확인하는 통장 ○○○의 실거주확인원을 제출하였고, 청구인의 주민등록초본에 의할 때 1992.2.22 쟁점주택에 전입한 것으로 되어 있고, 한편 청구인의 전화가입원부등록사항증명서에 의하여 청구인은 쟁점주택에서 1992.1.13부터 1996.12.21까지 전화번호○○○를 사용한 사실이 확인되며, 쟁점주택의 임시사용승인일이 1992.3.13인 사실이 중랑구청장이 발급한 임시사용승인일 확인서에 의하여 확인되는 사실에 비추어 볼 때, 건물의 취득시기는 원칙적으로 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일이고 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일을 취득시기로 보는 것인 바, 쟁점주택의 취득시기는 1992.1.3로 봄이 타당해 보인다. (2) 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호 에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일이나, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있는 바, 청구인과 청구외 ○○○은 쟁점토지의 매매계약을 1995.8.2 체결하고 잔금은 1995.8.30 받기로 약정하였으나, 잔금지급사실이 확인되지 않는 경우에 해당하여 쟁점토지의 등기접수일인 1996.6.24을 쟁점토지의 양도시기로 봄이 타당해 보인다. 사실이 이러하다면 쟁점주택의 취득시기는 1992.1.3이고 양도시기를 1996.6.24로 볼 경우, 청구인은 쟁점주택을 4년6월 동안 보유한 사실이 확인됨에도 불구하고, 처분청은 쟁점토지에 대한 1996년도 양도소득세를 결정함에 있어서 1995년도 소득세법의 규정을 적용하여 청구인이 쟁점주택에서 3년이상 거주하지 않았다고 하여 1세대 1주택을 부인하는 것은 법적용상 잘못이 있다고 보아야 할 것이며, 한편 청구인은 쟁점주택의 보유기간 동안 쟁점주택 이외의 다른 주택을 보유하지 않은 사실에 대하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없으므로 쟁점주택은 1세대 1주택의 요건을 충족하는 것으로 보아야 할 것이다. 다음은 쟁점주택이 미등기양도자산인지 여부에 대하여 살펴본다. (1) 부동산등기법 제131조 에서 미등기건물의 소유권보존등기는 자기가 소유자로서 가옥대장등본에 의하여 등록되어 있음을 증명하는 자가 건물의 보존등기를 신청할 수 있도록 규정하고 있고, 신축건물의 경우 건축물대장상에 건물이 등록되는 업무절차는 주택과에서 건축물에 대한 사용승인 후 지적과로 이첩되어 건축물대장에 등록되도록 되어 있다.

(2) 주택건설촉진법 제44조 제2항에서 주택조합의 설립방법·설립절차 및 주택조합구성원의 자격기준과 주택조합의 운영 및 관리등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고, 주택건설촉진법 시행령 제42조 제3항 제1호 가목에서 주택조합의 조합원의 자격기준으로 주택조합설립인가신청일을 기준으로 1년 내지 3년의 범위내에서 시장등이 정하는 기간이전부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니한 세대주인자라고 규정하고 있다.

(3) 청구인은 서울특별시 중랑구청장의 전산검색결과 주거용건물에 대한 재산세납부사실이 있다는 사유로 주택조합에 무자격조합원에 대한 자진탈퇴를 지시하는 공문(주택 30411-1793, 1991.12.27), 무주택조합원이 정리되지 않아 사용검사가 늦어지고 있으므로 조속한 시일내에 무자격조합원을 정리하라는 공문(주택 58500-38, 1995.1.12)등을 수차례에 걸쳐 시행한 사실에 비추어 조합원 중에 무자격자가 있다는 사유로 쟁점주택의 사용승인이 허가되지 않아 쟁점주택의 소유권보존등기를 할 수 없었다는 청구주장은 이유있어 보인다.

(4) 청구인을 포함한 청구외 ○○○등 18인(이하 "원고들"이라 한다)은 주택조합에서 입주하려는 원고들에 대한 입주를 방해하거나 입주한 원고들에 대하여 퇴거를 요구하는데 대하여 청구인이 소속된 한국전력공사직장주택조합외 6개의 주택조합을 상대로 한 분양권확인소송(사건번호 92가합972, 1992.7.9)에서 원고들은 주택건설촉진법 제3조 제9호 소정의 직장주택조합을 설립할 수 있는 적법한 자격을 가진 무주택 근로자들로서 각 주택조합에 조합원으로 가입하고, 수회에 걸쳐 분양대금을 전액 납부하고 1991.11.10 경에는 청구인등을 포함한 조합원들이 참여하여 입주할 아파트의 동 및 호수를 추첨하여 현재 아파트를 배정받았으므로 원고들은 청구외 주택조합의 조합원임을 확인한다는 판결을 받았으나, 동 판결은 쟁점주택에 대한 사용승인을 하지 않는 중랑구청장을 상대로 한 판결이 아니라 주택조합을 상대로 한 판결이어서 중랑구청장은 동 확정판결에도 불구하고, 쟁점주택에 대한 사용승인을 허가하지 않아 소유권보존등기를 할 수 없었다는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 보인다. (5) 소득세법 제91조 의 규정에 의할 때 미등기양도자산에 대하여는 양도소득세 비과세·감면에 관한 규정을 적용하지 않는 것이나, 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 경우에는 미등기양도자산에 대한 양도소득세 비과세·감면규정이 적용되는 것인 바, 청구인의 경우 주택건설촉진법에 규정하는 주택조합의 자격요건에 해당하지 않는 무자격자라는 이유로 관할구청인 중랑구청에서 건물에 대한 사용승인을 하지 않아 쟁점주택을 등기하지 못한채 양도하게 된 사실이 인정되고, 이런 경우에까지 쟁점주택을 미등기양도자산으로 보아 양도소득세 비과세규정의 적용을 배제하는 것은 부당한 것으로 판단된다.(같은뜻, 국심 95서0680, 1995.9.20) 사실이 이러하다면, 청구인은 쟁점주택을 4년6월 보유한 후 양도하였고, 보유기간중에 다른 주택을 보유한 사실이 확인되지 않고 있으며, 한편 쟁점주택을 미등기 양도하였으나 미등기양도한 사유가 중랑구청이 조합원으로서 무자격자(법률에 규정한 자격요건을 갖추지 못한자)라는 사유로 사용승인을 하지 않았기 때문인 사실이 확인되는 사실에 비추어 양도소득세의 비과세규정이 배제되는 미등기양도자산에 해당하지 않는 것으로 보이는 바, 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세규정를 적용함이 타당하고, 처분청에서 개별토지로 보고 양도소득세를 과세한 쟁점토지는 1세대 1주택의 부수토지에 해당하므로 양도소득세를 비과세함이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.