1세대1주택 부수토지의 양도

심판청구번호 국심1999중 0603(1999. 8.28) 1995.3.9 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 969㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 같은 구 ○○○동 ○○○ 임야 496㎡(이하 "쟁점외토지"라 한다)를 양도하고 1995.3.14 쟁점토지중 75.21㎡ 및 쟁점외 토지에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점토지중 과세대상면적이 과소신고된 것으로 보아 당초 신고면적 75.21㎡보다 178.915㎡가 증가된 254.125㎡에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고 1998.11.2 청구인에게 1995년귀속 양도소득세 51,438,630원을 결정고지하였다. 청구인은 위 처분에 불복하여 1998.12.10 심사청구를 거쳐 1999.3.10 이 건 심판청구를 하였다.

• 가. 청구주장

(1) 청구인은 1963.11.1 쟁점토지지상에 주택을 신축하여 거주하기 시작하여 1967.9.9 쟁점토지를 취득하였고, 청구외 ○○○은 1956.7.8 쟁점토지의 전소유자로부터 대지를 임차하여 주택 75.21㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)을 신축하여 거주하여 온 자로 청구외 ○○○은 쟁점토지중 쟁점주택의 바닥면적 75.21㎡에 대하여 임차인으로서의 권리를 가질 뿐 나머지 토지에 대하여 아무런 권리가 없었으며,

(2) 처분청은 청구외 ○○○과 ○○○등이 체결한 매매계약서등을 들어 쟁점토지의 양도당시에 쟁점주택이 있었던 것으로 보았으나, 1995.1.20 청구인과 청구외 ○○○이 90,000,000원에 동 주택을 철거하기로 합의하고 계약금 20,000,000원을 동일자에 지급하고 위 ○○○은 1995.2.24 쟁점주택을 철거한 후 같은 구 ○○○동 ○○○로 이사하였고 1995.2.25 청구인도 쟁점주택의 철거사실을 확인하고 위 ○○○에게 보상금 잔액 70,000,000원을 지급하였는 바, 쟁점토지의 양도당시(1995.3.9)에는 쟁점주택이 철거되었으므로 쟁점토지전체는 청구인이 양도한 주택의 1세대1주택의 부수토지에 해당하므로 이 건 양도소득세를 비과세하여야 하며,

(3) 설령, 과세된다 하더라도 쟁점주택이 차지한 대지(바닥면적)에만 임차인으로서 권리가 있음에도 쟁점주택의 부수토지를 전체주택의 면적비율로 안분계산하여 과세한 것은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 쟁점주택의 매매계약서상 매도인 청구외 ○○○과 매수인 청구외 ○○○, ○○○, ○○○ 3인간에 쟁점주택을 1,700,000원에 매매하기로 1995.3.3 약정하여 1995.3.7 ○○구청장에게 검인신청한 점, 1995.3.3 발급된 쟁점주택의 건축물관리대장상 쟁점주택이 멸실되지 아니하고 존재하고 있는 점, 쟁점주택이 1995.3.3 매매를 원인으로 1995.3.9 소유권이전등기 접수된 사실이 쟁점주택의 소유권이전등기신청서 부본에 의하여 확인되는 점으로 미루어 볼 때, 적어도 1995.2.24 쟁점주택이 멸실되었다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 보여지며,

(2) 또한 양도일 현재 주택의 존재여부는 양도계약체결 당시를 기준으로 판단하여야 하는 것이므로(대법 90누46022, 1990.12.26), 양도계약체결당시(1995.3.3) 멸실되지 아니하고 존재하고 있음이 위와 같이 인정되는 이 건 쟁점주택은 그 부수되는 토지를 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에서 제외함이 타당하다 할 것이다.

(3) 그렇다면, 처분청이 쟁점주택의 부수토지를 안분계산한 면적 254,125㎡[969㎡×75.21㎡/286.782㎡(본인주택 211.572㎡+쟁점주택 75.21㎡)] 및 쟁점외토지에 대하여 기준시가로 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지 전체를 1세대1주택의 부수토지로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(법률 제4019호로 1988.12.26 개정된 것) 제5조 제6호【양도소득세 비과세】 (자)목에서 "대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득"은 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은법시행령(대통령령 제12509호로 1988.8.25 개정된 것) 제15조 제1항에서 『법 제5조 제6호 (자)에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다.』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 이 건 사실관계를 살펴보면, 청구인은 1963.11.1 쟁점토지 지상에 주택 211.572㎡를 신축하여 거주하기 시작하였으며 1967.9.9 쟁점토지를 취득하였고 청구외 ○○○은 쟁점토지 일부를 전소유자로부터 임차하여 1956.7.8 쟁점주택 75.21㎡를 신축·거주하여 왔으며 청구인은 청구인소유의 주택과 쟁점토지를 1995.3.9 양도한 사실이 등기부등본 및 건축물관리대장 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점토지 지상에 청구인의 주택과 타인소유 쟁점주택이 있다는 이유로 각 주택의 부수토지 면적을 안분계산하여 쟁점주택의 부수토지를 254.125㎡로 보고 청구인이 신고납부한 과세대상토지 면적 75.21㎡를 제외한 나머지 178.195㎡에 대하여 과세한데 대하여 청구인은 쟁점토지 양도일인 1995.3.9 이전인 1995.2.24 쟁점주택이 멸실되어 쟁점토지 전체가 청구인소유주택의 부수토지라는 주장인 바 이를 살펴보면, 첫째, 청구인이 주장하는 바와 같이 1995.2.24 쟁점주택을 멸실하였더라도 쟁점주택의 부수토지를 청구인 소유주택의 부수토지로 사용된 기간이 3년 미만으로 1세대1주택의 부수토지에 해당되지 아니하고, 둘째, 청구외 ○○○과 매수인 청구외 ○○○ 등 3인간에 체결한 쟁점주택의 매매계약서가 1995.3.3 작성되고 1995.3.3 매매를 원인으로 1995.3.9 소유권이전등기 접수된 사실이 소유권이전등기신청서에 의하여 확인되고 1995.3.3 발급된 쟁점주택의 건축물관리대장상 쟁점주택이 멸실되지 아니하고 있는 점으로 보아 쟁점주택은 쟁점토지 양도당시인 1995.3.9까지 존재한 것으로 판단된다.

(3) 또한 청구인은 쟁점주택은 임대된 토지에 있는 주택으로 그 주택의 바닥면적 75.21㎡ 이외의 나머지 토지는 쟁점토지 소유자인 청구인 주택의 부수토지로 쟁점주택 바닥면적 75.21㎡에 대하여만 과세하여야 한다고 주장하나 쟁점토지상에 쟁점주택과 청구인 소유주택 사이에 특별히 경계가 설정되어 있던 것으로 입증되지 아니하며 주택의 바닥면적만으로는 주택의 기능(출입구, 생활공간 등)을 제대로 할 수는 없는 것으로 판단된다.

(4) 위의 사실관계를 종합해보면, 쟁점토지 양도당시에 쟁점주택이 존재하고 있었음이 인정되고 청구인 소유주택과 달리 구분이 되어 있음이 입증되지 아니하므로 쟁점주택의 부수토지를 안분계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하고 달리 잘못이 없다하겠다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.