부동산의 저가양수

심판청구번호 국심1999중 0556(1999. 9.29) 括�형 청구외 ○○○이 청구인에게 ○○○도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 대지 311㎡, 그 지상 3층 건물 775.04㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 96.12.26 양도하고 실지거래가액(취득가액: 203,695,220원, 양도가액: 185,600,000원)에 의하여 양도소득세 자진신고를 한 데 대하여 ○○○의 주소지 관할(○○○)세무서장은 위 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하고 다만 형제간의 매매로서 실지 양도가액이 시가(기준시가: 269,476,910원)의 70%에 미달한다 하여 이를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 위 통보에 따라 청구인이 쟁점부동산을 저가양수함으로써 양도자인 형 청구외 ○○○으로부터 위 시가와의 차액 83,876,910원(269,476,910원-185,600,000원=83,876,910원)을 증여받은 것으로 의제하여 98.9.15 청구인에게 96년도분 증여세 18,734,510원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.11.6 이의신청 및 1998.12.12 심사청구를 거쳐 1999.2.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점부동산의 시가를 건축물대장상의 용도 및 면적에 의하여 269,476,910원으로 산정하였으나 사실상의 용도 및 면적에 의한 시가는 262,692,460원이므로 실지 취득가액 185,600,000원은 시가 대비 70.65%(185,600,000원/262,692,460원=70.65%)로서 70%를 상회하여 저가양도로 볼 수 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 매수하면서 전 소유자 ○○○이 1995.11.28 쟁점부동산에 근저당권을 설정(채권최고액 39,000,000원)하고 ○○○조합중앙회로부터 받은 융자금 30,000,000원(이하 "○○○융자금"이라 한다)을 인수하였으나 ○○○이 양도소득세를 신고하면서 착오로 이를 양도가액에 포함시키지 아니하였다. 따라서 청구인의 실지 취득가액은 215,600,000원(185,600,000원+30,000,000원=215,600,000원)으로서 이는 시가(기준시가)대비 70%를 상회하여 이 건 저가양도에 해당되지 아니한다.

• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 정당한 기준시가는 다음과 같이 273,548,780원이고 청구인과 ○○○간에 실제 수수한 실지거래가액은 185,000,000원으로 그 시가(기준시가)의 67.84%로서 상속세법 제34조의 2의 규정에 의하여 증여의제에 해당된다. 다 음 (금액: 원) 층별·면적(㎡) 공부상용도 (실제현황) 청구주장 기준시가 부과당시 기준시가 현황에 따른 기준시가 지하 184 점 포 30,360,000 30,360,000 30,360,000 ⓐ165,000 ⓐ165,000 ⓐ165,000 1층 103.74 점 포 18,828,810 18,828,810 18,828,810 ⓐ165,000×1.1 ⓐ165,000×1.1 ⓐ165,000×1.1 1층 82.26 주 택 (점포) 10,858,320 10,858,320 14,930,190 ⓐ132,000 ⓐ132,000 ⓐ165,000×1.1 2층 186 점 포 32,224,500 32,224,500 32,224,500 ⓐ165,000×1.05 ⓐ165,000×1.05 ⓐ165,000×1.05 3층 102 주 택 (점포) 13,464,000 13,464,000 16,830,000 ⓐ132,000 ⓐ132,000 ⓐ165,000 3층 82 주 택 10,824,000 10,824,000 10,824,000 ⓐ132,000 ⓐ132,000 ⓐ132,000 옥탑 35.04 공부상 35.04 2,000,960 4,625,280 4,625,280 사실상 19.24 ⓐ104,000 ⓐ132,000 ⓐ132,000 (사실상평수) (공부상평수) (공부상평수) 건물기준시가 소계 118,560,590 124,550,910 128,622,780 토지기준시가 소계 (면적: 311㎡) 144,926,000 144,926,000 144,926,000 ⓐ466,000 ⓐ466,000 ⓐ466,000 쟁점부동산 기준시가 263,486,590 269,476,910 273,548,780 매매실가와의 비율 70.44% 68.87% 67.84% 따라서, 쟁점부동산의 기준시가가 263,486,590원임을 전제로 한 이 건 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 실지 취득가액이 시가(기준시가) 대비 70%를 하회한다 하여 그 차액을 동 부동산의 양수인인 청구인이 증여받은 것으로 의제하여 증여세를 부과한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 구 상속세법(1982.12.21 법률 제3578호로 개정된 것) 제34조의 2【저가·고가양도시 증여의제】제1항은『제34조의 규정에 해당하는 경우를 제외하고 현저히 저렴한 가액의 대가로서 재산을 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 양도하였을 경우에는 그 재산을 양도한 때에 있어서 재산의 양도자가 그 대가와 시가와의 차액에 상당한 금액을 양수자인 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 증여한 것으로 간주한다.(단서 생략)』고 규정하고 있고 같은법시행령(1993.12.31 대통령령 제14082호로 개정된 것, 이하 영이라 한다) 제41조【현저히 저가 또는 높은 가액 및 특수관계에 있는 자의 정의】제1항은『법 제34조의 2 제1항에 규정한 "현저히 저렴한 가액" 및 제14조의 2 제1항 제2호에서 "현저히 낮은 가액"이라 함은 상속개시일 또는 증여일의 현황을 기준으로 하여 제5조 내지 제7조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 70이하의 가액을 말한다.』고, 제2항은『법 제34조의 2항·법 제34조의 2 제1항·2항에서 "특수관계에 있는 자"라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이항에서 "양도자 등"이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 1. 양도자의 친족 (이하 생략)』이라고 규정하고 있다. 또한 구 상속세법(1993.12.31 법률 제4662호로 개정된 것) 제9조【상속재산의 가액평가】제1항은『법 제34조의 2 제1항에 규정한 "현저히 저렴한 가액" 및 제14조의 2 제1항 제2호에서 "현저히 낮은 가액"이라 함은 상속개시일 또는 증여일의 현황을 기준으로 하여 제5조 내지 제7조의 규정에 의하여 현황을 기준으로 하여 제5조 내지 제7조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 70이하의 가액을 말한다.』고, 제2항은『유형재산(생략)의 평가는 다음 각호에 의한다.

1. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다)에 의한다. (단서 생략) 1의2 건물의 평가

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 지방세법시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다.(이하 생략)』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 쟁점부동산의 거래는 형제간의 매매로서 청구인의 실지 취득가액(185,600,000원)이 건축물대장상의 용도 및 면적에 의한 시가(기준시가: 269,476,910원)의 70%에 미달(68.9%)한다 하여 이의 차액 83,876,910원(269,476,910원-185,600,000원=83,876,910원)을 양수인인 청구인이 증여받은 것으로 의제하여 이 건 과세하였고, 청구인은 다음과 같이 쟁점부동산의 사실상의 용도 및 면적에 의한 시가(기준시가: 262,692,460원)와 청구인이 쟁점부동산을 매수하면서 인수한 전 소유자의 채무 ○○○융자금을 포함한 실지 취득가액 215,600,000원(185,600,000원+30,000,000원=215,600,000원)을 기준하면 실지 취득가액이 시가(기준시가) 대비 70%를 상회하여 상속세법의 저가양도에 해당되지 아니한다고 주장한다. 다 음 (면적: ㎡, 금액: 천원) 구분 건축물대장 처 분 청(A) 청구주장(B) 차이(A-B)면적에 대한 층별 용도 면적(㎡) 용도 면적(㎡) 용도 면적(㎡) 청구인 주장 지하 점포 184 점포 184 점포 184 차이면적 없음 1 점포 186 점포 103.74 점포 94 점포면적중 9.74㎡는 주택 82.26 주택 92 주택으로 사용중임 2층 점포 186 점포 186 점포 186 차이면적 없음 3층 주택 184 점포 102

• - 점포면적 102㎡를 사실상 주택 86 주택 184 주택으로 사용중임 옥탑 35.04 주택 35.04 창고 16.24 용도(물탱크설치)다르고 창고면적과대계산(18.8㎡) 소계 775.04 775.04 756.24 토지 311㎡×ⓐ466,000원(개별공시지가)=144,926,000원 환산한 합계금액 269,476,910원 262,692,460원 6,784,450원 비 율 68.8% 70.65% 시가의 70%를 상회하므로 (실지거래가액/시가) 증여의제에 해당되지 아니함 ※ 건물의 용도별 지방세 과세표준:점포 165천원/㎡, 주택 132천원/㎡, 창고 104천원/㎡

(2) 처분청이 쟁점부동산의 시가를 건축물대장상의 용도 및 면적에 의하여 269,476,910원으로 산정한 데 대해 청구인은 동 부동산의 사실상의 용도 및 면적에 의한 시가는 262,692,460원이므로 처분청이 청구인의 쟁점부동산 실지 취득가액으로 인정한 185,600,000원은 시가 대비 70.65%(185,600,000원/262,692,460원=70.65%)로서 상속세법상 현저히 낮은 가액인지의 기준인 시가의 70%를 상회한다고 주장하고 있어 사실상의 용도 및 면적이 위 (1)의 표의 청구주장과 같은지를 살펴보면

① 청구인은 쟁점부동산 3층 전체 184㎡를 주택으로 사용하였으므로 처분청이 그 중 102㎡를 점포로 임대중이었다고 보았음은 부당하다고 주장하며 청구외 ○○○(반장)외 4인의 주택거주사실확인서와 사진을 그 증빙으로 제시하고 있으나 국세청 전산자료 중 사업자명단조회서에 의하면 청구외 ○○○이 동 건물 3층 102㎡를 임차하여 1993.3.1 이후 현재까지 서비스업(건축사)을 영위하고 있는 것으로 확인되어 동 주장을 인정하기 어려우며,

② 처분청이 쟁점부동산 1층 186㎡중 점포면적으로 인정한 103.74㎡에 사실상 주택으로 사용되고 있는 9.74㎡가 포함되어 있다는 청구인의 주장은 동 주장을 뒷받침하는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 받아들이기 어렵다.

③ 또한, 옥탑부분의 면적이 16.24㎡이고 용도가 창고인데 처분청이 이를 35.04㎡의 주택으로 하여 시가를 산정하였다는 청구인의 주장은 이에 대한 객관적인 증빙제시도 없을 뿐만 아니라 이부분 주장을 사실로 보아 시가를 계산하더라도 그 시가는 266,540,590원으로서 쟁점부동산의 실지 취득가액(185,600,000원)이 위 시가의 70%에 미달(69.63%)하여 심리실익도 없다하겠다.

(3) 그리고, 청구인은 쟁점부동산을 매수함에 있어 양도인인 청구외 ○○○의 ○○○융자금 채무를 인수하였으나 위 ○○○이 당해 양도소득세를 자진신고하면서 착오로 이를 실지 양도가액에 포함시키지 아니하였던 것이므로 처분청이 위 양도소득세신고서상의 양도가액만을 쟁점부동산의 실지 거래가액으로 보아 이 건 과세하였음은 부당하다고 주장하며 그 입증자료로 쟁점부동산의 매매계약서를 제시하고 있으나, 1996.12.20자 매매계약서에는 매매총대금 215,600,000원(계약금 65,600,000원, 잔금 150,000,000원)으로 하고 잔금은 전세보증금과 은행융자금으로 공제한다고 되어 있으며, 같은 날자의 검인계약서는 매매대금 185,600,000원을 계약일자에 일시 지급한 것으로 되어 있는 반면 매매대금 수수내역이 구체적으로 확인되지 않아 이 건 매매대금에 ○○○융자금이 포함되었는지가 확인되지 않을 뿐만 아니라 쟁점부동산의 등기부등본에는 당심의 이 건 심리일(1999.7.23) 현재까지도 근저당권 채무자가 전 소유자인 ○○○으로 등재되어 있으며 그 밖에 ○○○융자금의 채무를 청구인이 인수한 데 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 이 건 ○○○융자금을 청구인의 쟁점부동산 실지 취득가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.