토지를 부당하게 저가로 임대한 것으로 보아 인근의 유사한 골프연습장을 비교대상으로 삼아 그 임대료를 평균한 후 골프연습장의 부지면적을 곱하여 산정한 사례
토지를 부당하게 저가로 임대한 것으로 보아 인근의 유사한 골프연습장을 비교대상으로 삼아 그 임대료를 평균한 후 골프연습장의 부지면적을 곱하여 산정한 사례
심판청구번호 국심1999중 0542(1999. 9.16) 94년 제2기분 21,496,950원, 1995년 제1기분 23,461,410 원, 1995년 제2기분 23,826,410원, 1996년 제1기분 19,060,610 원, 1996년 제2기분 19,254,250원, 1997년 제1기분 15,873,270 원, 1997년 제2기분 15,176,610원, 1998년 제1기분 17,396,260원 의 부과처분은
○○○ 소재 ○○○골프연습장 및 같은곳 ○○○동
○○○ 소재 ○○○골프연습장을 비교대상으로 삼아 그 실제임대료를 기준으로 아래 산식에 의하여 각 연도의 임대 료를 계산한 다음 그 계산된 수치를 산술평균하여 재산정한
- 다. {비교대상 골프연습장의 } atop {연도별 임대료(총액) } × {비교대상 골프연습장의 } atop {연도별 임대료(총액) } × 연도별 비교대상 골프연습장의 개별공시지가 총액 연도별 비교대상 골프연습장의 개별공시지가 총액
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
청구인은 1994.7.1 서울특별시 도봉구 ○○○동 ○○○ 대지 12,872.2㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구인의 자(子) ○○○(이하 "○○○"이라 한다)에게 골프연습장(○○○골프연습장, 이하 "쟁점골프연습장"이라 한다)용 부지로 임대하고서도 이에 따른 부가가치세 신고를 하지 아니하다가 1997년 제1기분부터 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 ○○○에게 쟁점토지를 부당하게 저가로 임대한 것으로 보아 부가가치세법 제13조 제13호 및 같은법시행령 제50조 제1항의 규정에 의하여 인근 유사 골프연습장(이하 "비교대상 골프연습장"이라 한다)의 임대료를 평균한 방법으로 쟁점토지의 연도별 임대료를 산정하여, 1998.10.15 청구인에게 부가가치세 1994년 제2기분 21,496,950원, 1995년 제1기분 23,461,410원, 1995년 제2기분 23,826,410원, 1996년 제1기분 19,060,610원, 1996년 제2기분 19,254,250원, 1997년 제1기분 15,873,270원, 1997년 제2기분 15,176,610원, 1998년 제1기분 17,396,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.12.18 심사청구를 거쳐 1999.3.2 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 경기도 의정부시 ○○○동 일대에서 주택신축판매업을 영위하는 사업자로, 1994.7.1부터 쟁점토지를 ○○○에게 골프연습장 부지로 임대하여 왔으나 그 전부(12,872.2㎡)를 임대한 것이 아니고 청구인이 직접 주택분양용 모델하우스(○○○동 ○○○상의 모델하우스를 이하 "모델하우스①"이라 하고, ○○○상의 모델하우스를 이하 "모델하우스②"라 한다) 용지로 사용한 3,923.6㎡를 제외한 8,948.6㎡만을 임대하였던 것으로 관할구청의 가설건축물연기신고처리서 등 관련 증빙에 의하여 이러한 사실이 확인되고 있음에도 불구하고 쟁점토지 전체면적을 임대한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
(2) 청구인은 1994.7.1부터 쟁점토지 중 모델하우스 부지를 제외한 면적(8,948.6㎡)을 ○○○에게 골프연습장부지로 무상으로 임대하였다가 1997.1.1부터는 임대보증금 200,000,000원의, 월 임대료 3,000,000원의 유상임대로 전환하였음에도 청구인과 ○○○이 특수관계에 있다는 이유로 무상임대하였던 것도 유상임대로 보아 과세한 처분은 부당하다.
(3) 또한, 처분청은 1997.1.1 이후 유상으로 임대한 것에 대하여도 이를 저가임대라 하여 단순히 인근 골프장의 ㎡당 평균임대료에 쟁점토지의 면적을 곱하여 산정한 금액을 임료시가로 본 처분은 부당하므로 한국감정원이 평가한 임대료를 시가로 보아 과세함이 타당하다.
(1) 서울특별시 도봉구청장의 공문 및 담당세무 공무원이 확인한 바에 의하면 쟁점토지의 일부에 주택분양용 모델하우스①이 존치하고 있는 것으로 확인되므로 이 면적(건물바닥면적 754.92㎡)은 이 건 임대면적에서 제외함이 타당하다.
(2) 청구인은 1994.7.1부터 1996.12.31까지의 기간 동안은 무상임대라고 주장하고 있으나, 1994년 6월 청구인과 ○○○간에 체결된 쟁점토지의 임대차계약서에 의하면 임대기간은 1994.7.1부터 1997.6.30까지, 임대보증금은 100,000,000원, 월 임대료는 2,000,000원으로 되어 있어, 이 건 청구인이 유상으로 임대용역을 제공한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분에 달리 잘못이 없다.
(3) 특수관계자간 저가임대용역의 공급에 있어 부가가치세 과세표준은 특수관계에 있지 아니한 자간의 정상적인 거래시 형성되는 가격을 기준으로 산정하여야 하는 것으로, 그에 관한 거래실례가 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 하고 그와 같은 실례가 없는 경우에는 당해 토지의 지목·위치·주위환경·이용상황·인접 및 유사지역내의 유사토지에 대한 적정거래가능가격과 개별요인 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 할 것인 바(대법원 91누 7637, 1992.1.21 및 국심 98경 347, 1998.8.13 외 다수 같은 뜻), 이 건의 경우 처분청이 청구외 ○○○골프연습장, ○○○골프연습장, ○○○골프연습장, ○○○골프연습장, ○○○골프연습장 등 5곳의 골프연습장에 대하여 입지조건·이용도·규모·임대인과 임차인과의 특수관계여부·토지의 공시지가 등을 비교하여 쟁점골프연습장과 유사한 ○○○골프연습장 및 ○○○골프연습장을 비교대상으로 삼아 이들의 ㎡당 평균임대료가액을 산정한 후 이를 쟁점토지의 면적(12,872.2㎡)으로 환산한 금액을 임대료로 하여 이 건 부가가치세를 과세한 것이므로 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없다할 것이다.
(1) 쟁점토지의 임대면적은 얼마인지
(2) 청구인이 ○○○에게 골프연습장 부지인 쟁점토지를 1994.7.1부터 1996.12.31까지 무상으로 임대한 사실이 확인되는지의 여부
(3) 청구인이 ○○○에게 쟁점토지를 부당하게 저가로 임대한 것으로 보아 인근의 유사한 골프연습장을 비교대상으로 삼아 그 임료를 평균한 후 쟁점골프연습장의 부지면적을 곱하여 산정한 가액을 쟁점토지의 임료 상당액으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분의 당부
(1) 처분청의 과세자료에 의하면, 처분청은 당초 청구인이 쟁점토지 전체(12,872.2㎡)를 임대한 것으로 보아 과세하였다가 국세청장의 심사결정에 따라 ○○○동 ○○○ 면적 중 주택분양용 모델하우스①이 존치하고 있는 건물의 바닥면적 754.92㎡를 임대면적에서 제외한 반면, 청구인은 설령 쟁점토지를 임대한 것으로 보아 과세한다 하더라도 동 모델하우스①과 ○○○동 ○○○상의 또다른 모델하우스② 부지로 사용한 3,923.6㎡(도봉동 ○○○ 2,358.6㎡, ○○○ 774.4㎡, ○○○ 790.6㎡)를 제외한 나머지 면적(8,948.6㎡)만을 임대한 것으로 보아 과세함이 타당하다고 주장하고 있어, 이에 대하여 살펴본다.
(2) 서울특별시 도봉구청장의 "가설건축물 축조신고처리통보" 공문(건축 58551-8452, 1993.4.9) 및 "가설건축물 연기신고처리통보" 공문(건축 58550-5609, 1994.4.20) 등 총 6건의 공문에 의하면, 쟁점토지의 일부(○○○동 ○○○ 2,358.6㎡)에는 1993.4.7부터 1999.4.5까지 대지면적 2,358.6㎡에 정착면적(바닥면적) 754.92㎡의 주택분양용 모델하우스①이 존치한 것으로 확인되고 있다.
(3) 또한, 도봉구청장의 "가설건축물 축조허가통보" 공문(건축 58550-279, 1997.1.28)에 의하면 ○○○동 ○○○(790.6㎡)에 정착면적(바닥면적) 132.835㎡의 또다른 주택분양용 모델하우스②를 건축하도록 허가한 것으로 되어 있고, 그 존치기간은 1997.1.20부터 1998.1.19까지로 되어 있으며, 1998.11.30 촬영된 모델하우스 전경사진에 의하면 사진촬영당시까지 존치한 것으로 나타나고 있다.
(4) 청구인은 모델하우스① 부지로 사용한 위 ○○○동 ○○○ 2,358.6㎡, 공용면적(도로부분)으로 사용한 ○○○ 774.4㎡, 그리고 또다른 모델하우스② 부지로 사용한 ○○○ 790.6㎡ 등 총3,923.6㎡를 임대면적에서 제외하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 사실에서 알 수 있는 바와 같이 실제 모델하우스가 존치한 면적은 ○○○ 754.92㎡와 ○○○ 132.835㎡ 등 총887.755㎡이고, 나머지는 골프장과의 공용면적으로 볼 수 있다 할 것인 바, 주택분양용 모델하우스의 경우 그 속성상 주택분양당시의 1-2주간에 걸쳐 집중적으로 사용하고 나머지 기간은 분양된 주택의 구조 및 사용된 자재의 종류·재질 등의 입증을 위하여 철거하지 아니하고 보존만 할 뿐 이를 당초 분양당시의 모델하우스 용도로 계속 사용한다고 보기는 어려운 점이 있고, 위 골프장과 모델하우스는 한 울타리 내에 위치하고 있어 골프장 이용객이 차량을 주차할 수 있으며, 1994년 6월 청구인과 ○○○간에 체결된 쟁점토지 임대차계약 당시에도 임대면적을 12,872.2㎡로 하여 계약한 점 등을 감안하여 볼 때, 동 모델하우스가 존치한 연면적(바닥면적) 이외의 공용면적은 모델하우스의 부속면적이라기보다는 골프장 이용객의 주차장 등 골프장의 지원면적으로 봄이 상당하다 할 것이다.
(5) 따라서, 이 건 임대면적의 계산에 있어 1994.1.1부터 1997.1.19까지의 기간동안에는 754.92㎡, 1997.1.20부터 1998.6.30까지의 기간 동안에는 887.755㎡를 주택분양용 모델하우스로 사용한 것으로 보아 이를 쟁점토지의 임대면적에서 제외함이 타당하다고 판단된다.
(1) 처분청의 과세자료에 의하면, 처분청은 청구인이 ○○○에게 쟁점토지를 유상으로 임대한 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 반면, 청구인은 1994.7.1부터 1996.12.31까지는 무상으로 임대하다가 1997.1.1 비로소 유상임대로 전환하였다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다.
(2) 1994년 6월 청구인과 ○○○간에 체결된 쟁점토지(12,872.2㎡)의 임대차계약서에 의하면, 임대기간은 1994.7.1부터 1997.6.30까지, 사용용도는 가설건축물(골프연습장) 축조, 임차보증금은 100,000,000원, 월임대료는 2,000,000원으로 되어 있다.
(3) 또한, 1997년 1월 체결된 임대차계약서에 의하면 임대기간은 1997.1.1부터 1997.12.31까지, 사용용도는 가설건축물(골프연습장) 축조, 임차보증금은 200,000,000원, 월임대료는 3,000,000원으로 되어 있고, 1998년 1월 체결된 임대차계약서에 의하면, 임대기간은 1998.1.1부터 1998.12.31까지이며, 나머지 내용은 1997년 1월 체결된 위 계약서와 동일한 것으로 되어 있다.
(4) 청구인은 위 임대차계약서는 토지의 소유자가 아닌 ○○○이 골프연습장 용도의 가설건축물 축조를 함에 있어 토지사용승낙 사실을 입증하기 위하여 부득이 사실과 다르게 작성한 것이라고 주장하고 있으나, 일반적으로 토지의 소유자가 아닌 자가 당해 토지에 건축물 등을 축조하고자 하는 경우에는 토지소유자 등의 사용승낙서로 충분하기 때문에 토지사용승낙 사실을 입증하기 위하여 임대차계약서를 작성하였다는 청구주장은 신빙성이 없을 뿐만 아니라 달리 무상임대사실을 입증하지도 못하고 있어 쟁점토지를 무상임대하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.
(1) 청구주장 및 처분청의 과세자료에 의하면, 청구인은 1994.7.1부터 1996.12.31까지는 무상임대, 1997.1.1부터는 임차보증금 200,000,000원, 월임대료 3,000,000원으로 임대하였다고 주장하고 있는 반면, 처분청은 무상임대하였다는 청구주장을 받아들이지 아니함은 물론, 청구인과 ○○○이 특수관계에 있어 쟁점토지를 부당하게 저가로 임대하였다 하여 인근 유사골프장(○○○ 및 ○○○)의 임대현황을 비교대상으로 삼아 이들의 ㎡당 평균임대료에 쟁점토지 면적(12,872.2㎡)을 곱하여 산출한 금액을 쟁점토지의 임대료로 하여 이 건 부가가치세를 과세한 것으로 확인되고 있다.
(2) 처분청은 청구외 ○○○골프연습장, ○○○골프연습장, ○○○골프연습장, ○○○골프연습장, ○○○골프연습장 등 5곳에 대하여 입지조건·이용도·규모·임대인과 임차인과의 특수관계여부·토지의 공시지가 등을 검토한 후 쟁점골프연습장과 유사한 ○○○골프연습장 및 ○○○골프연습장을 비교대상으로 삼아 이들의 ㎡당 평균임대료에 쟁점토지의 면적을 곱하는 방식으로 쟁점토지의 임대료를 1994년 제2기 179,141,310원, 1995년 394,065,209원, 1996년 319,290,599원, 1997년 327,688,696원, 1998년 제1기 185,073,849원으로 산정하였음을 알 수 있다.
(3) 토지의 임대료는 토지면적뿐만 아니라 그 가격과도 밀접한 관계를 가짐에도 처분청의 임대료 산정방식은 비교대상 골프장의 매년도 ㎡당 평균임대료에 쟁점토지의 면적을 단순히 곱하는 방식을 채택함으로써 이 건 쟁점토지의 임대면적만을 고려하고 쟁점토지의 가격을 정확하게 반영하였다고 보기는 어렵다 할 것이다.
(4) 한편, 청구인은 1998.11.30을 가격시점으로 평가된 한국감정원의 감정평가액(1994년 12,000,000원, 1995년 70,000,000원, 1996년 70,000,000원, 1997년 75,000,000원, 1997년 37,500,000원)을 임대가액(시가)으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 동 감정평가액은 이 건 과세후에 청구인이 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 것이고, 평가시 임대면적(평가대상면적)도 실제와는 달리 8,948.6㎡로 되어 있어 이를 쟁점토지의 임대가액으로 보기는 어렵다 할 것이다.
(5) 과세관청이 거주자가 특수관계에 있는 자에게 토지임대용역을 부당하게 낮은 대가를 받고 제공한 행위를 부인하고 그로 인한 거주자의 임대료를 산정함에 있어서는 거주자가 그와 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우에 형성되는 가격을 기준으로 하여 이를 산정하여야 할 것으로서, 그에 관한 실례가 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 임대가액을 산정함이 타당하다고 할 것인 바(국심 97서 2260, 1997.12.12 같은 뜻), 이 건의 경우 처분청이 쟁점골프연습장과 근거리에 있으면서도 개별공시지가 및 토지의 이용상황 등 유사성이 있는 ○○○골프연습장 및 ○○○골프연습장을 비교대상지로 삼은 데 대하여는 달리 잘못이 없다고 하겠다.
(6) 다만, 위에서도 살펴본 바와 같이 임대료가 단지 면적의 차이에 의존하는 것으로 보아 단순히 비교대상 골프연습장(○○○ 및 ○○○)의 매년도 ㎡당 평균임대료가액에 쟁점토지의 임대면적만을 곱하여 임대료를 산정하는 것 보다는 2개의 골프연습장을 비교대상으로 삼아 그 실제임대료를 기준으로 아래 산식에 의하여 각 연도의 임대료를 계산한 다음 그 계산된 수치를 산술평균하여 계산하는 것이 합당한 방법이라고 판단된다(국심 97서 2260, 1997.12.12 같은 뜻). 연도별 비교대상 골프연습장의 개별공시지가 총액 연도별 비교대상 골프연습장의 개별공시지가 총액
결정 내용은 붙임과 같습니다.