토지의 양도차익을 기준시가로 결정한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 0476(1999. 8. 6) 청구인은 1983.1.8 취득한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 193.7㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1995.8.17 양도하고 1995.10.18 실지거래가액(취득가액: 174,500,000원, 양도가액: 275,000,000원)에 의하여 양도차익예정신고를 하면서 양도소득세 21,430,230원을 납부하였다. 처분청은 1998.7.15 청구인이 신고한 위 가액들이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다하여 이를 부인하고 소득세법 제96조 제2호 단서 및 같은법시행령 제166조 제5항의 규정에 따라 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 이를 토대로 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 140,729,000원을 추가 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.12 심사청구를 거쳐 1999.2.6 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인의 주장 실지양도가액이 394,400,000원, 실지취득가액이 306,530,000원으로서 양도차익이 87,870,000원에 불과함에도 처분청이 정당한 근거제시나 구체적인 입증도 하지 아니한채 청구인의 신고에 반하여 자의로 기준시가방식에 의하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 위법·부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 양도소득세 신고시 제시한 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액으로 확인할 수 있는지 살펴보면, 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○(전 소유자 ○○○ 남편)에 대한 채권대신 대물변제 받았다는 것인 바, 청구인은 대물변제 채권액이 306백만원이라고 주장하나, 청구외 ○○○은 25백만원∼30백만원이라고 하므로 채권, 채무액이 서로 다르며, 계약서 및 객관적으로 입증할 서류제시가 없어 취득가액을 확인할 수 없는 것으로 판단되며, 그 취득가액은 기준시가보다 현저히 높아 신빙성이 없어 보이며, 양도가액에 대한 구체적이고 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료 등을 제출하지 아니하여 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당한다 하겠으므로 처분청에서 소득세법 시행령 제166조 제5항 의 규정에 의하여 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외하여 기준시가에 의하여 양도소득세 결정고지한 당초처분에는 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지에 관하여 청구인이 신고한 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 실지거래가액으로 확인되는지 여부
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 (양도가액) 제1호, 제97조(양도소득의 필요경비 계산)제1항 제1호 가목에 거주자의 양도차익의 계산에 필요한 양도가액 및 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득 당시의 기준시가로 하되 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 부칙 제8조의 규정에 의하여 1996.1.1 이후 양도소득세 결정분부터 적용되는 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정)제4항 제3호에서 실지거래가액에 의하는 경우로서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있으며, 같은조 제5항 제2호에서는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 것으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 경우 쟁점토지에 관하여 양도차익예정신고 당시와 이건 심판청구시 그 주장하는 실지거래가액이 각기 다르긴 하나 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 처분청에 신고한 사실 자체에는 다툼이 없는 만큼 실지거래가액이 제 증빙에 의하여 확인되는 경우에는 그 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있다할 것이므로 청구인이 주장하는 거래가액이 진실된 것으로 확인되는지 여부를 검토한다.

(2) 우선 청구인이 주장하는 실지 취득가액(306,530,000원)에 대하여 살펴보면, (가) 청구인은 앞서 양도차익예정신고 당시 증빙서류의 하나로 매매대금이 174,500,000원으로 기재된 매매계약서를 첨부하는 등으로 하여 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액을 174,500,000원으로 주장한 사실이 확인되고 이 점에 대하여는 다툼이 없다. (나) 청구인이 증빙자료로 제출한 약속어음상의 기재금액 합계가 청구인이 실지취득가액으로 주장하고 있는 위 금액(306백만원)에 상당하며 같은 거래사실확인서에는 1998년 5월 현재 쟁점토지의 전소유자(매도인) 청구외 ○○○부부와 청구인 사이에는 여하한 채권 채무도 존재하지 않는다는 내용이 기재되어 있기는 하나 그 외에는 청구인이 대물변제에 의하여 쟁점토지를 취득하였다고 인정할 만한 직접적이고 객관적인 자료도 없으며, 또한 그 대물변제의 원인이 되는 채권액에 대하여서도 당사자인 위 ○○○ 등은 이를 많아야 30백만원이라고 달리 확인하고 있거니와 가사 청구인이 위 금액 상당의 채권미회수의 대가로 쟁점토지를 취득하였다 하더라도 소득세법상 이를 필요경비(실지취득가액)로 인정할 수 있는 아무런 근거규정도 없다.

(3) 청구인이 주장하는 실지양도가액 (394,400,000원)에 대하여 살펴보면, (다) 청구인은 당초 양도차익예정신고시 해당하는 매매계약서까지 첨부하여 양도 당시 실지거래가액이 275백만원이라고 주장한 사실이 확인되고 이점에 대하여는 다툼이 없다. (라) 청구인의 경우 위 주장가액에 대하여 그 입증자료로서 일부의 금융자료(양수인의 은행거래통장으로 위 주장가액 입증에 못 미치고 있는 것)와 거래상대방의 사실확인서만을 제출하고 있을 뿐 그 외에는 위 주장가액이 실지양도가액이라고 볼만한 아무런 증거자료도 나타나 있지 아니하다.

(4) 그러므로 위와같은 사정 아래서는 청구인이 제출한 위 증빙들 만으로 위 청구주장가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 확정키는 어렵다 하겠고 따라서, 처분청이 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.