신고한 부동산의 양도가액을 부인하고 재조사하여 확인된 양도가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1999중 0465(1999. 8.12) 發發蚌�○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 444㎡, 건물 118.4㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1996.4.13 경락(95타경 4081, 1996.1.18)으로 취득하여 같은 해 12.19 청구외 ○○○에게 이를 양도하고 1997.5.31 실지거래가액(취득가액: 453,000,000원, 양도가액: 500,000,000원)에 의한 양도소득세 12,175,000원을 확정신고를 하였으나 무납부한데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액 중 양도가액이 신빙성이 없다는 이유로 재조사하여 조사 당시 확인된 금액인 650,000,000원을 실지양도가액으로, 신고한 경락가액 453,000,000원을 실지취득가액으로 양도차익을 계산하여 1998.8.17 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 103,392,500원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.10.15 심사청구를 거쳐 1999.2.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 경매로 취득하였다가 사업상 어려움에 처하여 급매물로 청구외 ○○○에게 1996.12.19 500,000,000원에 양도한 후 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청에서 실지거래가액에 대한 조사를 할 때 청구외 ○○○는 이민을 목적으로 캐나다에 체류하고 있는 중이어서 그의 아버지를 통하여 국제전화로 양수가액을 확인하는 과정에서 청구외 ○○○가 쟁점부동산의 명도비용까지 합하여 말하는 바람에 실지거래가액을 650,000,000원인 것으로 잘못 확인해준 사실이 있으나, 이후 청구외 ○○○는 실제거래가액이 500,000,000원이라고 재차 확인하고 있고 거래 당시의 중개인이 실지거래가액을 확인하고 있으므로 이 건 양도소득세 부과 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 증빙으로 제시한 쟁점부동산 매매에 대한 검인계약서와 중개인 청구외 ○○○이 작성한 매매계약서상 총매매대금은 5억원으로 기재되어 있으나 동 계약서상 당해 매매계약일은 서로 상이하고 그 대금 지급기일 및 방법이 서로 상이할 뿐만 아니라 위 검인계약서 및 매매계약서상 날인된 매도인과 매수인의 인장도 서로 상이함을 알 수 있어 검인계약서 및 매매계약서상 양도가액을 신빙성이 있는 실지 양도가액으로 보기는 어렵다고 보여진다. 또한, 쟁점부동산의 양도당시 기준시가는 665백만원이고, 쟁점부동산 등기부상 동 부동산의 양도하기 약 2년 8개월전인 1994.4.27 쟁점부동산에 대하여 주식회사 ○○○은행을 근저당권자로 하여 근저당설정된 채권최고금액이 650백만원인 사실이 확인되며, 1998.3.27 처분청이 쟁점부동산에 대한 실지양도가액 조사 당시 매수인 ○○○의 부 ○○○가 캐나다에 체류중인 ○○○와 국제통화한 후 동 부동산을 평당 4,850,000원에서 우수리를 제외한 총매매금액 650,000,000원에 매입하였다고 구체적인 평당금액과 총매매금액을 확인한 점으로 미루어 보아 총매매대금 500,000,000원임을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적이고 명백한 증빙의 제시가 달리없는 이 건 청구주장은 받아들이기 어렵다고 하겠다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액을 부인하고 재조사하여 확인된 양도가액으로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 개정된 법률) 제96조【양도소득】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 2.(생 략)』라고 규정하고 있고, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항 전단에서는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』고 규정하고 있다. 한편, 같은 법 시행령(1995.12.30 개정된 것) 제166조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산』이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 부칙 제8조 제2항에서는 『제166조의 개정규정은 이 법 시행(1996.1.1.)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 처분청의 조사시 쟁점부동산 매수자인 청구외 ○○○가 캐나다에 체류중이어서 자신의 아버지 청구외 ○○○에게 국제통화로 확인하는 과정에서 쟁점부동산 매매가격이 500,000,000원이나 청구인이 경락받은 쟁점부동산 매매 당시 입주하여 있던 세입자들을 내보내는 합의금 150,000,000원을 합하여 확인한 관계로 쟁점부동산의 매수가격을 650,000,000원으로 잘못 확인하였는 바, 청구인이 당초 신고한 양도가액 500,000,000원이 정확한 쟁점부동산 매매금액이라고 주장하면서 부동산매매계약서사본, 매수인 청구외 ○○○가 캐나다에서 팩스로 보내온 거래사실확인서, 청구외 ○○○가 일시 귀국한 1999.5.20에 작성한 확인서, 쟁점부동산 매매중개를 담당하였던 청구외 ○○○의 거래사실확인서, 청구인의 통장사본, 쟁점부동산를 담보로 한 대출금 300,000,000원의 변제와 관련한 입금표 등을 증빙으로 제시하고 있다. 이하에서는 청구인이 제시하는 증빙과 처분청이 제출한 과세자료를 근거로 청구주장의 타당성 여부를 살펴본다.

(2) 청구인이 양도대금을 입증하기 위하여 제시한 쟁점부동산 매매계약서를 보면 부동산 중개인이 청구외 ○○○로 되어 있고, 총매매대금이 500,000,000원이고 1996.11.20 계약금 50,000,000원, 1996.12.16 잔금 450,000,000원을 지급하되 은행대출금을 공제하는 것으로 기재되어 있으나 일반적인 계약서와 달리 은행대출금의 규모가 명시되어 있지 않아 매매계약서상의 총매매대금에 대한 신빙성이 낮은 것으로 보인다. 또한 청구인은 1996.11.20 청구외 ○○○로부터 50,000,000원이 입금된 청구인의 통장과 쟁점부동산을 담보로 한 대출금 300,000,000원을 변제한 입금표를 금융자료로 제시하고 있는데, 이들 금융자료만으로는 총매매대금이 5억원이라는 것을 확인할 방법이 없어 청구주장을 뒷받침하는 증빙으로는 미흡한 것으로 판단된다.

(3) 처분청이 1998.3.27 쟁점부동산의 실지양도가액을 조사할 때 청구외 ○○○(○○○의 아버지)가 캐나다에 체류중인 청구외 ○○○와 국제통화를 한 후에 대리 징취한 확인서의 내용에 의하면 "쟁점부동산을 평당 4,850,000원에서 우수리를 제외한 총매매대금 650,000,000원에 매입하였다"고 구체적으로 평당가액과 총매매대금을 확인한 사실이 있는 것으로 보아, 비록 청구외 ○○○가 이 건 양도소득세 결정 이후 2차례에 걸쳐 쟁점부동산 총매매대금이 5억원이라는 내용의 확인서를 제출하고는 있으나 그 내용이 진실한 것으로 보이지 않는 한편, 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 쟁점부동산은 양도당시의 기준시가가 665,000,000원인 것으로 나타나는 바, 쟁점부동산을 기준시가보다 현저히 낮은 500,000,000원에 양도할 만한 특별한 사유도 없는 것으로 보여 청구주장을 신뢰하기 어려운 것으로 보인다.

(4) 또한, 청구외 ○○○가 1999.5.20 우리 심판소에 제출한 확인서의 내용에 따르면 "당초 청구인과 쟁점부동산의 가격을 흥정하는 과정에서 청구인이 처음제시한 가격이 650,000,000원인데, 쟁점부동산에 입주하고 있던 세입자의 명도를 매수인측에서 책임지기로 하고 최종 매매대금을 500,000,000원으로 합의하였고 실제로 명도비용으로 150,000,000원을 지출하여 자신의 입장에서는 양수대금을 650,000,000원으로 생각하게 된 것"이라고 하고 있으나, 청구인이나 청구외 ○○○는 구체적으로 명도비용의 지출내역이나 쟁점부동산 매매 당시의 세입자들의 정확한 인적 사항조차 제시를 하지 못하여 청구외 ○○○가 청구외 ○○○를 통하여 당초 확인하였던 양수금액 650,000,000원은 매매대금과 명도비용 150,000,000원을 포함하여서 진술한 것이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 생각된다.

(5) 이상의 사실과 전시 법령을 종합하여 판단하건데, 쟁점부동산은 취득후 1년 이내의 부동산의 양도에 해당하므로 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 하는 바, 청구인이 주장하는 양도가액 500,000,000원은 이를 입증할 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙의 제시가 없어 신빙성이 없는 것으로 보이는 반면, 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액을 조사하여 확인한 매매대금 650,000,000원을 양도가액으로 하고 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 쟁점부동산의 경락금액 453,000,000원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 결정고지한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.