토지의 취득가액 산정방법

심판청구번호 국심1999중 0233(1999. 6. 5) 1987.10.29 환지예정지인 경기도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 284㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 1996.12.23 양도하고, 1989.11.1 설정된 잠정등급(191등급)과 1988.10.1 설정된 잠정등급(183등급)을 적용하여 취득가액을 계산한 후 1996.12.28 자산양도차익예정신고납부를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 계산함에 있어서 1989.11.1 설정된 잠정등급(191등급)을 '1990년 8월 30일 현재의 시가표준액'과 '직전에 결정된 시가표준액'으로 보아 양도차익을 산정하고 1998.9.8 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 17,534,030원을 결정고지하였다(그 후 국세청장의 심사결정에 따라 1998.12.28 세액을 6,003,980원으로 경정결정). 청구인은 이에 불복하여 1998.11.6 심사청구를 거쳐 1999.1.12 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지의 취득가액 계산시 1990.1.1에는 쟁점토지에 대한 토지등급조정이 없었으므로 소득세법시행령 제164조 제10항 의 산식 중 '1990년 8월 30일 현재의 시가표준액'으로 1989.11.1 설정된 잠정등급(191등급)을, '직전에 결정된 시가표준액'으로 1988.10.1 설정된 잠정등급(183등급)을 적용하여야 함에도 불구하고 처분청이 1989.11.1 설정된 잠정등급(191등급)을 양쪽 모두에 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 소득세법시행령 제164조 제10항 규정의 산식 중 분모에서 '그 직전에 결정된 과세시가표준액'이라 함은 1990.8.30 현재의 과세시가표준액의 결정일 전일의 과세시가표준액을 말하는 것으로서 지방세법시행령 제80조 제1항 제1호 와 제80조의 2의 규정에 따라 매년 1월1일 정기조정이 없을 경우 1989.12.31 현재의 과세시가표준액이 적용되는 것인 바(국심 97중 540, 1997.7.18 같은 뜻), 1996.1.1 이후 양도한 쟁점토지의 취득가액을 계산함에 있어서 1990.1.1 고시된 잠정등급이 없으므로 1989.11.1 고시된 잠정등급(191등급)을 '그 직전에 결정된 과세시가표준액'으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액을 계산함에 있어 소득세법시행령 제164조 제10항 산식의 '1990년 8월 30일 현재의 과세시가표준액'과 '그 직전에 결정된 과세시가표준액'으로 1989.11.1 설정된 잠정토지등급(191등급)을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 제1항 에 "제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다."고 하면서 그 제1호에서 "제94조 제1호의 자산"을, 같은 호 (가)목에서 "토지: 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 '개별공시지가'라 한다). (단서생략)"을 열거하고 있고, 같은 법 시행령 제164조 제10항에는 "지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다."고 하면서 아래 산식을 열거하고 있다. {1990년{}1월{}1일을{}기준} atop {으로{}한{}개별공시지가}× {취득당시의{}시가표준액} over {'1990년{}8월{}30일{}현재의 시가표준액'과 '그} atop {직전에{}결정된{}시가표준액'의{}합계액을{}2로} atop {나누어{}계산한{}금액 } 한편, 지방세법시행령 제80조 제1항 에는 "토지·건물 및 선박의 과세시가표준액은 다음 각호의 가격 또는 가액으로 한다."고 하면서 그 제1호에서 "토지: 매년 1회 조례로써 정하는 날 현재 제80조의 2의 규정에 의하여 결정된 토지등급가격(이하 '토지등급가격'이라 한다)으로 하되, 등급이 없는 토지 또는 그 정황이 현저하게 달라진 토지는 새로이 설정 또는 수정된 토지등급가격"을 열거하고 있고, 같은 법 시행령 제80조의 2 제1항에는 "시장·군수는 토지에 대하여 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 공시지가를 참작하여 토지의 지목·품위 또는 정황에 따라 균형이 이루어지도록 등급을 설정하고 이를 토지대장·임야대장 및 과세대장에 등재하여야 한다."라고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에는 "시장·군수는 제1항의 규정에 의하여 등급이 설정된 토지가 그 지목·품위 및 정황이 현저하게 달라진 경우에는 그 토지의 지목·품위 및 정황과 유사한 토지의 등급에 준하여 토지등급을 수정결정할 수 있다."라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자료 및 ○○○시의 관련공문(도시 58421-1631, 1998.9.15)에 의하면 쟁점토지는 1987.5.20 환지예정지로 지정되었으며, ○○○시장이 1998.9.14 발급한 환지지정조서에 의하면 1991.4.23 환지처분되었음을 알 수 있다.

(2) 1998.9.22 ○○○시장이 발급한 토지등급증명원에 의하면 환지예정지 상태의 쟁점토지에 대하여 1987.10.1 잠정등급 174등급, 1988.10.1 잠정등급 183등급, 1989.11.1 잠정등급 191등급, 1991.1.1 잠정등급 198등급이 설정되었으며, 청구인(대리인)의 질의에 대하여 ○○○시장이 회신한 공문(지적 58300-1622, 1998.10.23)에 의하면 쟁점토지의 경우 19901.1(토지등급 정기조정일)에 토지등급을 조정한 사실이 없음을 알 수 있다.

(3) 처분청의 과세자료 및 청구인의 자산양도차익예정신고서에 의하면, 소득세법시행령 제164조 제10항 에서 규정하고 있는 산식에 따라 쟁점토지의 취득가액을 계산함에 있어 위 산식의 분모에 해당하는 '1990년 8월 30일 현재의 시가표준액' 과 '그 직전에 결정된 시가표준액' 산정시 청구인은 1989.11.1 설정된 잠정등급(191등급, 49,700원/㎡)과 1988.10.1 설정된 잠정등급(183등급, 33,600원/㎡)을 적용한 반면, 처분청은 1989.11.1 설정된 잠정등급(191등급, 49,700원/㎡)을 양쪽 모두에 적용하였음을 알 수 있다.

(4) 청구인은 1990.1.1 토지등급이 조정되지 아니하였으므로 1988.10.1 설정된 잠정등급(183등급, 33,600원/㎡)을 위 산식 중 '그 직전에 결정된 시가표준액'으로 하여야 한다고 주장하고 있으나, 토지등급의 조정업무를 관장하는 행정자치부(당시 내무부)의 해석(세정13407-1388, 1995.12.30)에 의하면, "토지등급의 조정요인이 없어 토지등급을 조정하지 아니함으로 인하여 당해연도의 토지등급을 조정한 사실이 없는 경우에는 직전에 조정된 등급을 당해연도의 토지등급으로 본다."라고 하고 있는 바, 이의 의미는 토지등급의 정기조정시(1984.7.1 이후: 매년 7월1일 연1회, 1986년 및 1987년: 매년 8월1일 연1회, 1988년 이후: 매년 1월1일 연1회)에는 특단의 사정(예: 도로편입 등)이 없는 한 전국의 모든 토지에 대하여 예외없이 그 등급을 조정하여야 하나, 종전의 가격과 변동이 없는 토지의 경우 그 조정절차만 생략되는 것이므로 비록 그 등급의 조정사실이 토지대장상에 기재되어 있지 않았다 할지라도 당해토지에 대한 토지등급의 조정은 있었다고 봄이 타당하다 하겠다(국심 97중 540, 1997.7.18 외 다수 같은 뜻).

(5) 그렇다면, 쟁점토지의 경우에도 위에서 본 바와 같이 1990.1.1에 토지등급의 조정이 있었다고 보아야 하고, 따라서 1990.1.1현재의 토지등급은 191등급(49,700원/㎡)이라 할 것이므로 처분청이 위 산식에 의하여 취득가액을 계산함에 있어 '1990년 8월 30일 현재의 시가표준액' 과 '그 직전에 결정된 시가표준액'으로 1989.11.1 설정된 잠정등급(191등급, 49,700원/㎡)을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(국심 97서 2112, 1998.2.20 같은 뜻).

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.