실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심1999중 0057(1999. 5.19) 奐ㅏそ�동구 ○○○동 ○○○ 대지 9.92㎡, 같은 동 ○○○ 대지 92㎡, 같은 동 ○○○ 대지 899㎡ 및 같은 곳 지상 3층 건물 89㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 '91.6.4 취득하여 '96.6.15 청구외 ○○○동 ○○○금고에 양도하고 '98.4.15 실지거래가액(취득가액: 386,806,106원, 양도가액: 385,000,000원)에 의한 양도소득세신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없다는 이유로 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 '98.7.10 양도소득세 28,476,910원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 '98.9.7 심사청구를 거쳐 '98.12.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 청구인은 대전광역시 유성구 ○○○동 ○○○번지에서 공인중개사 ○○○사무소를 운영하고 있던 '91.2.12 청구외 매수자 ○○○과 매도자 ○○○간의 쟁점부동산 매매계약(매매대금 350,000,000원)을 중개하였는데, 평소 친분이 있는 청구외 ○○○이 청구인에게 계약금 20,000,000원을 빌려달라는 요청에 따라 계약금을 대여한 사실이 있다. 이후 '91.3.12 쟁점부동산의 중도금(150,000,000원) 지급일에도 청구외 ○○○이 대금을 마련치 못하여 청구인이 이를 대납하였는 바, 잔금지급일인 같은 해 4.12. 잔금 150,000,000원(잔금 180,000,000원에 전세금 30,000,000원을 차감한 금액) 및 청구인에게 차용한 170,000,000원도 변제하지 않아 매매계약금 손실방지를 위하여 청구외 ○○○으로부터 차용금변제대신 제반권리와 소유권이전에 대한 위임을 받아 청구인이 청구외 ○○○에게 잔금을 지급하고 '91.6.4 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였고, '93년 2차례에 걸쳐 증축, 보수 공사(공사비: 33,000,000원)를 하고 소유하던 중 '96.6.15 청구외 ○○○동 ○○○금고에게 385,000,000원에 양도하였으므로 취득세등 납부액 3,806,106원을 감안하면 실제 양도차손 1,806,106원이 발생하였으므로 처분청이 실지거래가를 인정하지 아니하고 기준시가로 산정한 양도소득세를 부과한 이 건 양도소득세 처분은 부당하다.

(2) 설령, 실지거래가액을 인정하지 못한다고 하더라도 청구인은 이 건 부동산을 '91.1.1기준 개별공시지가가 적용기준일인 '91.6.29 이전인 '91.6.4 소유권이전등기를 하였다는 이유로 '90.1.1 기준 개별공시지가에 의하여 토지의 취득기준시가를 산정하는 것은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견 청구인은 대전광역시 유성구 ○○○동 ○○○소재 공인중개사 ○○○을 운영하고 있으며 부동산매매계약서의 매수자가 ○○○으로 되어 있으나 위임장 이외에는 달리 확인할 수 있는 증거서류가 없는 점, 청구인과 ○○○간의 금전대여관계에서 채권회수방안에 따른 취득이라 하나 이에 대하여 확인할 수 있는 증거서류가 없는 점, 청구외 ○○○은 취득자금의 준비없이 쟁점부동산을 취득하려고한 점과 부동산 중개인인 청구인은 일시에 큰 금액인 쟁점부동산 취득대금 170,000,000원을 빌려주었다는 것은 사회통념상 인정하기 어려운 점 등으로 볼 때 청구인이 실지취득금액이라며 제출한 부동산매매계약서는 신빙성이 없는 것으로 인정되므로, 이 건 실지취득금액이 불분명한 경우로서 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부

(2) '91.6.4 취득한 토지의 취득가액을 기준시가로 산정함에 있어 취득일 이후인 '91.6.29 고시된 '91년 개별공시지가를 적용하여 산정할 수 있는지의 여부

• 나. 관련법령 소득세법('94.12.22 개정된 법률) 제96조【양도소득】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 2.(생 략)』라고 규정하고 있고, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】에서는『① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래 규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다. 2.∼4. (생략)

② ∼⑥ (이하 생략)』라고 규정하여 있으며, 같은 법 제99조 제1항에서 『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건 물 다목의 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액 (이하생략)』라고 규정하고 있다. 한편, 같은 법 시행령('94.12.31 개정된 것) 제164조 제9항에서 『법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다』고 규정하고 있고, 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 당해 자산의 기준시가에 의하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저, 쟁점1에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산의 취득시 매매대금이 350,000,000원이고 쟁점부동산상의 건물의 보수 및 증축공사와 관련한 대금 33,000,000원으로 취득가액 합계가 383,000,000원(취득세 및 등록세는 제외)임을 입증하기 위하여 '91.2.12. 매수자 청구외 ○○○과 매도자 청구외 ○○○간에 작성한 계약서 사본, 청구외 ○○○의 위임장 및 사실확인서, 청구외 ○○○의 사실확인서, 쟁점부동산 보수 신축계약서('93.4.20 공사금액: 13,000,000원), 증축계약서('93.8.16 공사금액: 20,000,000원) 등을 제시하면서 "매매계약서상 매수자가 청구인이 아닌 청구외 ○○○으로 된 이유는 부동산중개업을 하던 청구인이 쟁점부동산 매매계약을 중개하였으나, 평소에도 청구인과 금전거래가 있었던 청구외 ○○○에게 쟁점부동산 매수와 관련하여 계약금 및 중도금 170,000,000원을 대여하였다가 이를 변제받지 못하게 되자 청구외 ○○○의 권한을 위임받아 청구인이 직접 쟁점부동산을 취득한 것이고 청구인이 제출한 각종 증빙에서 나오는 ○○○이라는 이름은 청구인이 사회에서 사용하는 것"이라고 주장하고 있으나,

(2) 청구인이 제시한 취득시 부동산매매계약서상 소개인은 청구인이 아닌 청구외 ○○○으로 되어 있어 청구인이 쟁점부동산 매매를 중개하게 되어 청구외 ○○○에게 금전을 대여하였다는 사실이 신빙성이 없고, 청구인이 평소에도 청구외 ○○○과 금전거래가 있었다 하더라도 부동산중개업자인 청구인이 계약금과 중도금을 대여하였다는 사실이 납득하기 어려우며 청구주장대로 채권회수를 위하여 쟁점부동산을 취득하게 되었다는 사실을 인정한다 하더라도 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득시 매매가격은 청구인이 제출한 부동산매매계약서, 당사자들의 사실확인서 이외에는 달리 실지거래가액을 확인할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙의 제시가 없으며, 건물 보수 및 증축원가와 관련하여서도 건축계약서상의 계약금액인 건축공사원가를 객관적으로 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(3) 위의 사실들을 종합하여 보면, 청구인이 청구외 ○○○에게 금전을 대여하였다가 채권을 회수하기 위하여 ○○○을 대신하여 쟁점부동산을 취득한 것이 사실이라 하더라도 그 계약내용의 진위를 밝혀줄 구체적이고 객관적인 금융자료 등을 제시하지 못한 이상 이러한 취득가액이 진실한 것이라고 추정하기 어려우므로 청구인이 제시한 양도가액(385,000,000원)의 진위여부와 상관없이 처분청이 청구인의 신고내용을 부인하고 쟁점부동산의 취득 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 그 양도차익에 대해서 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다. 다음으로, 쟁점2에 대하여 살펴본다. 청구인은 실지거래가액을 인정하지 못한다고 하더라도 쟁점부동산의 소유권 이전일이 '91.6.4 이므로 토지의 취득기준시가는 '91.1.1 기준 개별공시지가에 의하여 산정되어야한다고 주장하는데, 전시한 소득세법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호에서 자산을 양도한 경우에 그 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 하도록 규정함으로써 양도차익을 산정함에 있어서 기준시가 과세원칙을 채택하여 실질과세원칙에 대한 예외를 인정하고 있는 점에 비추어 보면, 소득세법시행령('94.12.31 개정된 것) 제164조 제9항에서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 토지를 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의하도록 규정함으로써 그 기준시가의 적용기준일을 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 시행령('94.12.23 개정된 것) 제5조에 규정된 공시기준일과 달리 고시일로 정하고 있다고 하여 그것이 조세법률주의나 소급과세금지의 원칙에 위반된다거나 모법의 규정에 위배되는 무효의 규정이라고 할 수 없는 바(대법 96누228, '97.5.28 같은 뜻), 이 건의 경우 청구인은 '91년 개별공시지가 고시일인 '91.6.29 이전인 '91.6.4에 쟁점부동산을 취득하였으므로 처분청이 '90.1.1 기준 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.