부동산의 소유권이전등기를 양도담보로 볼 것인지, 담보권의 실행으로 볼 것인지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구법인은 경기도 ○○시 ○○면 ○○○리 ○○○ 외 7필지의 잡종지 21,665㎡를 1995.3.6 및 1995.11.8 취득하여 1996.2.5 위 토지상에 지상건물(창고) 5개동 6,011㎡(이상의 토지 및 건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다) 신축하여 보유하여 왔고, 청구법인의 채권자인 청구외 ○○○파이낸스 주식회사(이하 "청구외 법인"이라 한다)는 쟁점부동산에 대해 1997.12.10 소유권이전청구권가등기를 한 후 1997.12.16 소유권이전등기를 하였다. 처분청은 쟁점부동산이 청구외 법인의 담보권 실행으로 인하여 소유권이 이전된 것으로 보고 쟁점부동산(장부가액 2,578,341,741원, 1997.12.16 현재 채권잔액: 1,480,000,000원) 중 건물부분(1,480,000,000원을 토지 및 건물의 장부가액에 의해 안분계산: 793,607,371원)의 양도에 대해 1998.9.14 청구법인에게 1997년 2기분 부가가치세 103,168,950원을 결정고지 하였다. 청구법인은 이에 불복하여 1998.10.14 심사청구를 거쳐 1998.12.22 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구외 법인은 청구외 ○○○은행이 쟁점부동산에 대해 1순위로 근저당권을 설정하고 있어서, 가등기를 본등기로 바꾸어도 실익이 없다는 것을 알면서 소유권이전등기를 하였고, 이는 청구외 법인의 자금회수 노력을 나타내려는 내부방편에 지나지 않는 것이므로 이를 쟁점부동산의 양도로 보아 과세처분한 것은 부당하다. 청구외 법인의 경우 이 건 소유권이전등기를 하고도 청구법인에 대한 서울지방법원의 화의개시절차 진행사건에 일반 화의채권자로서 채권신고(채권액 1,702,832,875원)를 하였고, 화의인가 채권자 집회시에는 화의조건에 동의를 한 사실이 있으며, 또한 이 화의조건은 1998.6.24 서울지방법원으로부터 화의인가를 받았다. 또한 청구외 법인에서도 위 소유권 이전등기가 실제로는 양도담보부 소유권이전이라고 확인서에 의해 확인하였다. 이상의 사실에 의거하여 볼 때 이 건 소유권이전등기는 양도담보임이 확실하다. 또한, 쟁점부동산은 현재도 청구법인의 사업에 계속 이용되고 있고 제반유지비용과 제세공과금을 청구법인이 부담하고 있으며, 청구외 법인에게는 임대료 등 그 사용대가를 지급하고 있고 있지 않으므로 청구법인은 실질소유자로서 쟁점부동산을 사용수익하고 있다. 따라서 쟁점부동산을 양도한 것으로 보아 건물부분에 대해 이 건 부가가치세를 과세한 처분청의 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구법인은 쟁점부동산을 양도담보가 아닌 매매를 원인으로 양도하였고, 양도담보의 요건을 갖춘 계약서를 기한내 제출하지 아니하였다. 세법상 양도담보의 요건은 예시적인 규정이고 양도담보인 사실만 입증이 되면 양도소득세 등을 과세할 수 없다는 판례 등이 있으나, 청구법인의 경우를 보면, 채권자인 청구외 법인은 쟁점부동산에 대하여 1997.12.10 매매예약을 원인으로 소유권이전청구권 가등기를 하였다가 1997.12.13 청구법인이 부도처리되자, 사흘 후인 1997.12.16을 매매원인일로 하고 같은 날 소유권이전등기를 접수하였고, 이에 따른 취득세 및 등록세와 등기비용 등 117,372,800원을 지출하였으며, 청구법인이 이에 대하여 채권자인 청구외 법인이 청구법인에 대한 채권(1997.12.16 현재 원리금 합계액 1,480백만원)의 담보권을 실행한 것이라고 확인하였다. 한편, 청구법인은 증거자료로 사실 확인서 등을 제시하고 있으나, 청구외 법인이 팩토링 거래약정에 따른 대여금의 담보였다고 확인한 사실확인서는 청구법인에 대한 서울지방국세청의 법인세 등의 조사종료 후 작성된 것이고, 양도담보 요건을 갖춘 계약을 체결한 사실이 확인되지 아니하므로 신뢰하기 어렵고, 청구법인의 화의신청으로 청구외 법인이 서울지방법원에 제출한 화의채권 신고서 등은 쟁점부동산의 평가결과 채권액의 충당에 부족하여 채권전액을 신고한 것으로 보인다. 따라서, 청구법인이 제시한 입증서류로는 쟁점부동산의 소유권이전이 양도담보 목적이었음을 입증하지 못하므로 처분청이 1997.12.16 매매를 원인으로 소유권이전된 쟁점부동산을 청구법인이 양도한 것으로 보고 이 중 건물분에 대하여 부가가치세를 과세한 당초 처분에 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 소유권이전등기를 양도담보로 볼 것인지, 담보권의 실행으로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 부가가치세법 제6조 제6항 은 [재화를 담보로서 제공하는 것과 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.]고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제17조【담보제공과 사업양도】제1항은 [법 제6조 제6항에 규정하는 담보의 제공은 질권·저당권 또는 양도담보의 목적으로 동산·부동산 및 부동산상의 권리를 제공하는 것을 말한다.]고 규정하고 있다. 소득세법 제88조 제1항 은 [제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.]고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제151조 제1항 본문은 [법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.]고 규정하고 있으며, 그 제1호는 [당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것]을, 그 제2호는 [당해 자산을 채무자가 원래대로 사용·수익한다는 의사표시가 있을 것]을, 그 제3호는 [원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정이 있을 것]을 규정하고 있다. 한편, 가등기담보에 관한 법률 제3조【담보권의 실행의 통지와 청산기간】제1항은 [채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 제4조에 규정한 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날로부터 2월(이하 "청산기간"이라 한다)이 경과하여야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 때에는 그 뜻을 통지하여야 한다.]고 규정하고 있고, 같은 법 제4조【청산금의 지급과 소유권의 취득】제1항은 [채권자는 제3조 제1항의 규정에 의한 통지당시의 목적부동산의 가액에서 그 채권액을 공제한 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 채무자 등에게 지급하여야 한다. 목적부동산에 선순위담보권 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산함에 있어서 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.]고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항은 [채권자는 담보부동산에 관하여 이미 소유권이전등기가 경료된 경우에는 청산기간 경과 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기가 경료된 경우에는 청산기간이 경과하여야 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있다.]고 규정하고 있다.
• 다. 쟁점부동산의 소유권이전등기가 양도담보에 해당되는지 여부 청구법인은 청구외 법인에서 쟁점부동산에 대해 소유권이전등기를 한 것은 양도담보에 해당되고 이 사실은 청구외 법인이 아직도 채권자로서 화의절차에 참가하고 있는 점, 청구법인은 쟁점부동산의 실질소유자로서 계속 사용·수익하고 있는 점, 제세공과금과 유지비용을 청구법인이 부담하고 있는 점 등에의하여 입증되고 있으므로 쟁점부동산 중 건물을 양도한 것으로 보아 부가가치세를 과세하는 것은 부당하다는 주장이다. 살피건대, 가등기담보등에 관한 법률 제3조 및 제4조의 담보권실행 및 청산금 지급과 소유권의 취득에 대한 규정의 내용을 보면, 채권의 변제기 후에 청산금(담보부동산의 가액에서 채권액을 공제한 금액)을 통지한 후 2월(청산기간)이 경과한 후에 청산금을 지급하고 소유권을 취득할 수 있는 것으로 규정하고 있고 담보부동산의 소유권이전등기가 이미 경료된 경우에는 청산기간 경과 후 청산금을 지급한 때에 소유권을 취득하는 것으로 규정하고 있다. 청구외 법인은 쟁점부동산에 대하여 1997.12.10 소유권이전청구권가등기를 한 후 1997.12.13 청구법인의 본점에서 부도가 발생하자 1997.12.16 소유권이전등기를 하였고, 1998.9.16에는 청구법인에게 "양도담보권 실행통보"를 하였는데 그 내용을 보면 청산금 평가액이 △1,700,495,795원 임에 따라 청구법인에게 지급할 청산금이 없고 또한 대여금 원리금에서 상계할 수 있는 금액도 없다고 통지하였고, 이에 대하여 청구법인에서 이의를 제기한 사실은 확인되지 않고 있다. 따라서 쟁점부동산의 소유권이전등기와 관련하여 청산을 마쳤다고 보아야 할 것이므로 쟁점부동산의 소유권은 청구외 법인에게 이전된 것으로 보아야 하고(같은 뜻, 국심 94부 5725, 1994.11.16), 청구법인의 대표이사도 1998.6.30 처분청에 제출한 확인서에서 청구외 법인의 담보권실행에 의해 쟁점부동산의 소유권이 이전(양도)되었다고 확인한 바 있으므로 쟁점부동산을 양도한 것으로 본 처분이 타당한 것으로 판단된다. 또한, 청구외 법인이 청구법인에 대한 채권자로서 채권전액(1,720,832,874원)을 화의채권으로 신고한 것은 청구주장과 같이 쟁점부동산을 양도담보로 취득하였기 때문이라기보다는 쟁점부동산에 대해 담보권 실행(소유권이전등기)을 하였으나 선순위 근저당권자(1996.2.16 ○○○은행, 채권최고액 826백만원)가 있어서 쟁점부동산에 대한 담보권실행 효과가 불확실하고 미미하므로 채권확보 목적으로 화의채권신고를 한 것으로 보이고, 청구법인이 쟁점부동산의 유지비용과 제세공과금을 부담하면서 계속 사용·수익하는 것도 이 건 소유권이전이 양도담보이기 때문이라기보다는 청구외 법인이 실효성 없는 담보권 실행을 하고 나서 쟁점부동산을 점유하여 유지비용을 부담하는 것이 별 실익이 없는 것으로 판단하고 청구법인이 계속 사용·수익하고 있는 것을 방치하고 있는 것이기 때문으로 보이므로 이를 이유로 청구법인이 쟁점부동산의 소유권이전등기가 양도담보라고 주장하는 것은 받아들이기 어렵다고 본다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.