상속재산의 평가

○○○세무서장이 1999.1.4 청구인에게 결정고지한 1993년 귀속 상속세87,523,770원(1999.6월 이의신청 결정으로 76,461,791원 으로 감액결정되었다가 1999.10월 심사결정으로 47,774,527원 으로 감액결정)의 부과처분은,

1. 피상속인의 차입금 70,000,000원과 상속주택의 전세보증금 40,000,000원을 피상속인의 채무로 추가 공제하여 이를 경정 한다.

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

청구인은 1993.5.11 청구인의 부 ○○○의 사망으로 충청남도 서산군 대산읍 ○○○리 ○○○ 소재 임야 2,502㎡ 및 같은 곳 ○○○ 소재 주택 등 상속재산에 대하여 신고하지 아니하였다. 처분청은 피상속인의 상속재산에 대하여 1999.1.4 청구인에게 1993년 귀속 상속세 87,523,770원을 결정고지하였다가 1999.6월 이의신청 결정으로 76,461,791원으로 감액 결정하였다가 1999.10월 심사결정으로 47,774,527원으로 감액 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.3 이의신청(일부 인용) 및 1999.8.12 심사청구(일부 인용)를 거쳐 1999.12.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인의 주장

1. 상속재산 중 충청남도 서산군 대산읍 ○○○리 ○○○ 소재 임야2,502㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)에 대해서는 청구외 ○○○의 대출담보 목적으로 (주)○○○신용금고가 감정평가를 의뢰, ○○○감정평가사무소가 1993.10.25(상속개시후 6월 이내) 금291,622,000원으로 감정 평가한 가액으로 평가하여야 한다.

2. 피상속인 ○○○이 사망전에 청구외 ○○○, ○○○으로부터 차용한 후 상속개시일 현재 상환하지 아니한 사채 70,000,000원은 상속재산에서 공제되어야 한다.

3. 상속개시일 현재 충청남도 서산군 대산읍 ○○○리 ○○○ 소재 주택 및 ○○○ 소재 무허가 건물(이하 "쟁점주택"이라 한다)에 대한 전세보증금 76,000,000원(36,000,000원은 심사결정에서 인정) 모두 사실이므로 상속재산에서 공제되어야 한다.

• 나. 국세청장 의견

1. 쟁점토지를 감정한 ○○○감정평가사사무소는 상속세법 기본통칙에서 정의하는 공신력 있는 감정기관에 해당되지 아니하므로 위 사무소의 감정가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다.

2. 피상속인의 채무 70,000,000원은 차용 및 상환여부, 이자지급 사실 등이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 이를 인정할 수 없다.

3. 청구인이 제시한 청구외 ○○○ 등 8명과의 전세계약서에 의해 각 세입자들의 주민등록 상황을 조사한 바에 의하면 청구외 ○○○(○○○리 ○○○소재 주택에 거주), 청구외 ○○○(같은 곳 ○○○ 거주)의 거주사실은 확인되나 나머지 사람들은 거주사실이 확인되지 아니하므로 거주사실이 확인된 세입자의 전세보증금 36,000,000원은 피상속인의 채무로 공제하고 나머지는 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점

1. 청구인이 주장하는 감정가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부

2. 피상속인의 채무(금70,000,000원)를 인정할 수 있는지 여부

3. 상속재산 관련 전세보증금을 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 구 상속세법 제9조【상속재산의 가액평가】 제1항에서는 "상속재산의 가액, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액 및 상속재산의 가액 중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다.(단서 생략)"고 규정하고 있고 같은 법 시행령 제5조【상속재산의 평가방법】 제1항에서 "법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다"고 규정하고 있으며 제2항에서 "유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 상정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다)에 의한다.(단서 생략)"라고 규정하고 있다. 구 상속세법 제4조 【상속세 과세가액】 제1항에서 "… 상속세를 부과할 상속재산가액에 …을 가산한 금액에서 다음 각호의 금액을 공제한 금액을 상속세과세가액으로 한다"고 규정하면서 제3호에 "채무"를 열거하고 있고 제3항에서 "제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산가액에서 공제할 채무금액은 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것이어야 한다"라고 규정하고 같은 법 시행령 제2조 【채무의 입증방법】에서 "법 제4조 제3항에서 대통령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것이라 함은 상속개시 당시 현존하는 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1의 방법에 의하여 입증되는 것을 말한다"고 규정하고 제2호에서 "제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 상속인이 실제로 부담하는 사실을 확인하는 방법"을 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인이 주장하는 감정가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다. 청구인은 청구외 ○○○의 대출담보목적으로 (주)○○○신용금고의 감정의뢰에 의하여 ○○○감정평가사사무소에서 1993.10.25 감정한 쟁점토지의 감정가액 291,622,000원을 상속개시 당시의 쟁점토지의 시가로 보아야 한다는 주장인 바, 당해 감정가액(291,622,000원)은 통상 시가의 70∼80% 수준으로 결전되는 쟁점토지의 개별공시지가(330,264,000원)보다도 낮은 수준으로 이를 시가로 인정하기 어려운 점이 있고, 이 건 상속개시 당시의 상속세법에서는 시가로서 인정되는 감정가액에 대하여 특별히 정의한 바는 없으나 1997.1.1 시행된 현행 상속세 및 증여세법 제60조, 동법 시행령 제49조, 동법 시행규칙 제15조 제1항의 규정에 의하면 2개 이상의 감정평가법인이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액을 시가의 범위에 포함시키고 있어 이 건과 같이 개인 감정평가사의 감정가액은 시가의 범위에서 제외시키고 있음을 알 수 있다(이 건 상속개시당시의 상속세 기본통칙 39…(9) 【시가로 보는 범위】 및 같은 법 기본통칙 60…(9) 【공신력 있는 감정기관의 정의】, 같은 뜻임) 위와 같은 사실들을 종합하여보면 청구인이 주장하는 감정가액(291,622,000)은 이를 상속개시 당시의 쟁점토지의 시가로 인정하기는 어려운 것으로 판단되므로 처분청이 쟁점토지를 개별공시지가로 평가한 것은 적법한 것으로 판단된다.

2. 피상속인의 채무 70,000,000원을 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다. 청구인은 피상속인이 1992.10.30 청구외 ○○○으로부터 3천만원, 1992. 11.30 청구외 ○○○으로부터 40,000,000원을 각각 차용하였으며 또한 위 채무를 1996.5.30 변제하였음을 주장하며 그 증빙으로 차용증과 채권자들의 위 금액 수령 사실확인서를 제시하고 있다. 처분청은 차용증에 차용일자가 기재되어 있지 아니하거나, 상환일자도 확정되지 아니하였고 이자지급 및 상환사실 등이 객관적인 증빙에 의해 확인되지 아니한다하여 이를 인정하지 아니하였으나 쟁점채무의 차용시점이 상속개시일 이전 6∼7개월 전이라는 점, 피상속인이 1980년 이후 사망전까지 일정한 수입없이 잦은 투병생활을 해온 점과 당초 피상속인의 장인 ○○○ 명의로 되어 있던 쟁점토지를 1992.6.30 ○○○의 자녀들에 대해 소를 제기하여 1993.2.19 피상속인 명의로 소유권을 되찾는 과정에서 상당금액의 소송비용이 소요되었을 것으로 추정되는 점에서 채무발생 사유가 당시 정황으로 추정되고 있으며 청구인이 제시한 차용증에 의하면 쟁점토지를 매도하여 차입금을 갚기로 약정한 사실이 나타나고 있는 데 쟁점토지를 담보로 제공하고 금융기관으로부터 대출받은 대출금을 변제하지 못해 쟁점토지가 1996.3.22 경락을 원인으로 양도된 점이나 상속재산 중 충남 서산군 ○○○읍 ○○○ 소재 주택이 1996.2.13 양도되었으며, 상속인 중 ○○○ 소유의 경기도 고양시 소재 아파트를 1996.3.31 금72,000,000원에 양도하고 이를 대체하는 다른 부동산을 취득한 사실이 없는 점등이 등기부등본 및 매매계약서에 의해 확인되는 점등에 비추어 보면 청구인이 위 쟁점채무를 1996.5.30 변제하였다는 주장이 당시 정황에 비추어 신빙성이 있는 것으로 보인다. 따라서 피상속인이 1992.10.30 청구외 ○○○으로부터 차용한 금30,000,000원과 1992.11.30 청구외 ○○○으로부터 차용한 금40,000,000원은 피상속인의 채무로 공제함이 타당한 것으로 판단된다.

3. 쟁점주택관련 전세보증금을 채무로 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다. 청구인은 상속개시 당시 쟁점주택에 대한 전세보증금 76,000,000원을 피상속인의 채무로 공제해 줄 것을 청구하면서 청구외 ○○○ 28,000,000원, 청구외 ○○○ 8,000,000원, 청구외 ○○○ 8,000,000원, 청구외 ○○○ 8,000,000원, 청구외 ○○○ 8,000,000원, 청구외 ○○○ 8,000,000원, 청구외 ○○○ 8,000,000원의 전세계약서 등을 증빙으로 제시하고 있다. 처분청은 이에 대하여 각 세입자들에 대하여 주민등록 상황을 조사한 바에 의하면 세입자 중 청구외 ○○○ 및 ○○○은 쟁점주택에 거주한 것이 확인된다하여 각각의 전세보증금 28,000,000원 및 8,000,000원은 피상속인의 채무로 인정하면서 나머지 세입자는 전세입주사실이 확인되지 아니한다하여 피상속인의 채무로 인정하지 아니하였으나 쟁점주택의 도면과 사진 및 세입자의 거주위치 등 청구인이 제시한 자료 또는 진술에 근거하여 분석해 보면 쟁점주택은 2개의 독립주택으로 구성되어 있으며 총 9가구가 각각 독립적으로 거주할 수 있도록 방과 부엌이 설치되어 있음을 알 수 있고, 현재까지도 쟁점 주택이 임대에 공하고 있어 상속개시 당시에도 임대에 공하였을 것으로 추정이 가능하다는 점에서 총 9가구가 거주할 수 있는 주택 규모에 비추어 단지 2가구의 세입자만 인정한다는 것은 현실에 부합되지 않는 측면이 있다. 또한, 국세청장이 심사결정에서 인정한 세입자 청구외 ○○○, 청구외 ○○○ 외에도 청구외 ○○○의 거주사실이 주민등록 등본 및 전화가입권 설치 증명 등에 의해 확인되고 있으며, 청구외 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○ 등도 대산 6구 이장이 거주사실을 확인하고 있고, 청구외 ○○○는 주민등록상 전입을 하지 아니하고 거주한 사실을 인정하고 있는 바, 청구인이 세입자로 주장하는 사람 총 7사람 중 3사람은 주민등록상 거주사실이 확인되고 나머지 4사람은 주민등록상 거주사실이 확인되지 아니하는 이 건의 경우 단지 주민등록등재 여부만을 기준으로 하여 전세보증금의 인정 여부를 판단하는 것은 타당하지 아니한 점이 있고, 특히, 쟁점주택의 소재지역 부근이 서산·대산공단 등 신흥공업지역으로 노동자 등 젊은 연령층의 타 지역 출신 사람이 많이 모이는 곳으로 전·출입이 빈번한 곳이라는 점을 감안할 때 총 9가구가 거주할 수 있도록 방마다 부엌이 설치된 쟁점주택에 피상속인과 주민등록이 등재된 3가구(국세청장은 ○○○, ○○○만 주민등록된 것으로 보았으나 위에서 본 바와 같이 ○○○도 주민등록이 등재되었음이 확인됨)만 임차인으로 거주하였다고 보는 것 보다는 주민등록등재사실이 확인되지 아니하는 나머지 임차인도 쟁점주택에 거주한 것으로 보는 것이 타당한 것으로 판단되므로 청구인이 주장하는 전세보증금(76,000,000원)중 국세청장이 심사결정에서 인정한 36,000,000원 외에 나머지 전세보증금 40,000,000원(○○○ 8,000,000원, ○○○ 8,000,000원, ○○○ 8,000,000원, ○○○ 8,000,000원, ○○○ 8,000,000원)도 이를 피상속인의 채무로 인정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.