건물의 신축비용을 실지 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

○○○세무서장이 1999.7.9 청구인에게 한 양도소득세 15,495,580원의 처분은,

1. 신고불성실가산세 5,187,540원과 납부불성실가산세 5,187,540원은 이를 부과하지 않는 것으로 하여 세액을 경정 한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

청구인은 1985.10.22 취득한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 244㎡과 청구인이 청구외 ○○○과 동일지분으로 신축하여 1987.12.31 준공한 건물 837.35㎡(이하 토지 및 건물을 "쟁점부동산"이라 하며, 쟁점부동산 중 건물을 "쟁점건물"이라 한다)를 1998.12.18 청구외 ○○○에게 양도하고 1998.12.26 자산양도차익 예정신고시 쟁점부동산 중 청구인지분에 대하여 양도가액 162,066,850원, 취득가액 157,140,000원으로 신고하였다. 처분청은 신고한 실지거래가액에 대하여 조사한 바, 신고한 내용이 사실과 다른 것으로 보아 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정한 후 1999.7.9 청구인에게 양도소득세 15,495,580원(당초고지세액은 62,250,580원이었으나 심사결정에 의하여 감액경정됨)을 결정·고지하였다. 청구인은 1999.8.4 이의신청을 거쳐 1999.9.29 심사청구를 제기하였고, 국세청장은 쟁점부동산 중 토지의 취득가액 및 쟁점부동산의 양도가액에 대하여만 청구인이 주장하는 실지가액을 인정하고 쟁점부동산 중 건물의 취득가액을 인정하지 아니하는 것으로 심사결정하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999.12.29 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 양도가액과 쟁점부동산 중 토지의 취득가액에 대하여는 국세청 심사청구에서 인정하였으며, 쟁점건물의 신축비용도 골조공사자 청구외 ○○○이 공사한 48,600천원에 대한 공사 당시 계약서, 추후 공사자 청구외 ○○○의 건축비내역 사실확인서, 청구외 (주)○○○사무소 목성의 당시 건축비 추산에 의해 확인되므로 이를 인정하는 것이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 양도가액 및 쟁점부동산 중 토지의 취득가액은 관련 서류에 의해 확인이 되나, 쟁점건물의 신축비용에 대하여는 골조공사비 48,600천원, 기타 건축비 156,076천원이 지급되었다고 주장만 할 뿐, 도급계약서 및 공사비를 지급한 입증자료의 제시가 없고, 청구인이 제출한 자료 중 청구외 ○○○이 최근에 공사내역서를 메모형태로 작성한 건축비내역 사실확인서는 근거자료로 볼 수 없으므로 쟁점건물의 신축비용이 204,676천원이었다는 청구인의 주장은 설득력이 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁 점 청구인이 주장하는 쟁점건물의 신축비용을 실지 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다."라고 규정하면서, 제1호에서 "제94조 제1호, 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가"라고 규정하고 있으며, 같은 법 제100조 제1항에는 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다."라고 규정하고 있고, 제2항에는 "제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장 하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 제4항에는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모·및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다."라고 규정하면서, 제3호에서 "양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 취득가액 중 토지의 취득가액과 쟁점부동산 전체의 양도가액에 대하여 다툼이 없는 이건의 경우, 청구인이 주장하는 쟁점건물의 취득가액이 인정될 수 있는지 여부가 쟁점이라 할 것인 바, 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점건물의 취득가액이 204,676천원이라고 주장하면서, 쟁점건물에 대한 골조공사 등을 하였다는 청구외 ○○○과의 건설공사표준도급계약서, 쟁점건물 중 기타공사를 하였다는 청구외 ○○○의 건축비내역사실확인서, (주)○○○사무소 목성의 동 건물에 대한 당시 건축비 추산자료를 제시하고 있으나, (나) 청구외 ○○○과 청구인간에 1987.7.20 작성한 건설공사표준도급계약서에는 청구외 ○○○이 도급금액 48,600천원에 쟁점건물에 대한 골조공사 등을 하였다고 기재되어 있을 뿐 금융자료 등 동 계약의 이행 내용을 입증할 만한 객관적인 자료의 제시가 없고, 청구외 ○○○이 작성한 건축비내역사실확인서에도 대략적인 추산액으로 156,076천원의 건축비용이 들었다고 기재되어 있으나 동 확인서는 사후에 작성된 것으로 보여지고 이를 입증할 객관적인 자료도 없어 동 확인서에 기재되어 있는 도급금액이 쟁점건물을 신축할 당시의 건축비의 일부라고 인정하기는 어려우며, 또한 청구외 주식회사○○○사무소 목성이 당시 쟁점건물의 건축비용을 평당 1,000천원∼1,300천원이라고 추정하고 있으나 동 추정액 역시 쟁점건물의 실제비용으로 인정하기 어려우므로, 처분청이 청구인이 주장하는 쟁점건물의 실지건축비용을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분에 달리 잘못이 없다 할 것이다.

(2) 다만, 가산세는 납세자에게 세법에서 규정한 의무를 성실하게 이행하게 하는 수단으로, 납세자가 동 의무를 불이행한 경우 세법에서 규정한 가산세를 부과하는 것이 타당하나, 처분청이 예정결정의무를 해태하므로서 납세자가 세법이 규정하는 의무를 불이행한 경우 납세자에게만 그 책임을 부담시킬 수는 없는 것인 바 이건 청구인에 대한 처분청의 가산세 부과가 타당한지에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 1998.12.8 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 양도하고 1998.12.26 부동산양도신고를 하였으므로 소득세법시행령 제224조 에 의거하여 부동산양도신고일인 1998.12.26에 자산양도차익의 예정신고를 한 것으로 인정되고 있으나, 처분청은 청구인의 동 자산양도차익의 예정신고에 대하여 소득세법 제109조 및 같은 법 시행령 제172조에 규정된 자산양도차익의 결정 및 통지를 하지 아니하였다. (나) 만일 처분청이 자산양도차익의 결정 및 통지를 하였더라면 청구인의 입장에서는 동 결정을 바탕으로 양도소득세 과세표준확정신고기한 이전에 세법이 규정하는 신고 및 납부의무를 이행할 수 있었을 것인 바, 이건 처분청이 세법에 규정된 의무를 해태하였다고 보여지므로 처분청이 청구인의 양도소득세 과세표준확정신고에 있어 과소신고 및 과소납부한 사실에 가산세를 부과한 처분은 잘못이라 할 것이다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없지만 과세처분에 일부의 잘못이 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.