10년 이상 장기임대주택에 해당되어 양도소득세 100% 감면 여부

천안세무서장이 1999.4.12 청구인에게 한 1997년 귀속 양도소득세 10,088,450원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 청구외 ○○○과 1986.5.22 공동으로 취득한 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○(같은 동 ○○○에서 지번변경) 대지 184.0㎡위에 1986.12.18 다세대 주택 222.63㎡(이하 "쟁점다세대주택"이라 한다)를 신축하여 임대하다가 이를 1997.12.15 청구외 ○○○건설주식회사에 양도하고, 1998.5.30 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면율 100%를 적용하여 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 임대주택신고서를 제출한 사실이 없고, 감면신청시 임대차계약서를 제출하지 아니하는 등 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보아 동 감면신청을 배제하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1999.4.12 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 10,088,450원을 결정고지하였다가 1999.9.30 심사결정에 따라 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면율 50%를 적용하여 위 세액을 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.29 심사청구를 거쳐 1999.11.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 임대사업 목적으로 쟁점다세대주택을 1986.12.18 신축하여 약 11년간 계속하여 임대하다가 1997.12.15 양도하였으므로 장기임대주택에 대한 감면율 100%를 적용하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점다세대주택을 신축하여 양도할 때까지 10년 이상 임대한 것으로는 볼 수 없으나, 적어도 5년 이상 임대하다가 양도한 것으로는 인정되고, 청구인이 제출한 종합소득세 신고서 사본에 의하여 주택임대신고사항이 확인되고 있는 반면에 주택임대후 3월이내에 주택임대신고를 하지 아니하였다는 사유만으로는 양도소득세 면제가 배제되는 것이 아니므로 이 건 양도소득세는 감면율 50%를 적용하여 경정함이 타당하다.

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은 쟁점다세대주택을 10년 이상 임대한 것으로 보아 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면율 100%를 적용할 수 있는지의 여부에 있다.
• 나. 관련법령 조세감면규제법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제67조의 4 제1항에서는『대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50(10년 이상의 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 면제한다.

1. 1986년 1월 1일 이후 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택』이라고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서는『제1항의 규정에 의하여 양도소득세 또는 특별부가세를 면제받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 임대주택에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다』고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서는『제1항에서 규정하는 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있다. 같은법 시행령(1989.12.30 대통령령 제12881호로 개정되기 전의 것) 제55조의 4 제1항 제1호에서는『법 제67조의 4 제1항에서 대통령령이 정하는 내국인이라 함은 소득세법 제1조 의 규정에 의한 거주자를 말한다』고 규정하고, 같은조 제2항에서는『법 제67조의 4 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 내국인은 주택의 임대를 개시한 날로부터 3월이내에 재무부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지(생략)를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 한다』고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서는『법 제67조의 4 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 내국인은 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고기한내에 재무부령이 정하는 세액면제신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 소재지(생략) 관할세무서장에게 제출하여야 한다

1. 임대차계약서사본 및 임차인의 주민등록표등본

2. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건물대장등본

3. 기타 재무부령이 정하는 서류』라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서는『법 제67조의 4 제4항에서 규정하는 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 한다.

4. 생략』이라고 규정하고 있다. 한편, 이 건 양도당시의 조세감면규제법 제67조 제1항에서는『대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세의 100분 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택(5년 이상 임대한 임대주택에 한한다)과 동법에 의한 매입임대주택중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1월 이후 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택』이라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 부칙(1994.12.22 법률 제4806호) 제12조에서는『이 법 시행전에 종전의 제67조의 규정에 의하여 임대주택의 임대를 개시한 경우에는 종전의 규정에 의한다』고 규정하고 있다. 같은법 시행령(1989.12.30 대통령령 제12881호로 개정된 것) 제55조의 4 제1항 제1호에서는『법 제67조의 4 제1항에서 대통령령이 정하는 내국인이라 함은 임대주택을 5호이상 임대하는 소득세법 제1조 의 규정에 의한 거주자를 말한다』고 규정하고 있고, 같은조 제4항 제1호에서는『법 제67조의 4 제4항에서 규정하는 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 한다. 다만, 5호미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니한다』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 부칙 제8조에서는『이 영 시행당시 임대한 주택에 대하여는 종전의 제55조의 4의 규정에 의한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 청구외 ○○○과 1986.5.22 취득한 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○(같은 동 ○○○에서 지번변경) 대지 184.0㎡에 다세대주택 222.63㎡(6세대, 세대당 면적 30.28∼43.93㎡)를 1986.12.18 신축하여 1997.12.15 양도하였음이 등기부등본, 건축물관리대장에 의하여 확인된다. 청구인은 쟁점다세대주택을 1997.12.15 양도하고 1998.5.30 장기임대주택에 대한 세액면제신청서를 첨부하여 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정(감면율 100%)을 적용하고 과세표준확정신고를 한 데 대하여, 처분청은 청구인이 임대주택신고서를 제출한 바 없고, 감면신청시 임대차계약서를 제출하지 아니하였으며, 쟁점다세대주택이 10년 이상 임대한 주택에 해당하지도 아니한다는 이유로 감면신청을 배제하고 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 신고서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 한편, 국세청장은 이 건 심사청구에서 청구인이 세액면제신청서에 첨부한 세입자의 주민등록초본 및 쟁점다세대주택 관할통장인 청구외 ○○○가 1994년경부터 작성한 것이라고 확인한 수첩 사본(작성일: 1994년 3월)에 의하면 수첩 기록 당시 쟁점다세대주택의 거주자가 101호는 ○○○, 102호는 ○○○ 201호는 ○○○, 202호는 ○○○, 301호는 ○○○, 302호는 ○○○으로 기록되어 있고, 처분청에서 보관하고 있는 1992∼1997년도의 종합소득세 신고서 사본에 의하면 청구인이 쟁점다세대주택의 임대소득으로 1992년 3,059,443원, 1993년 2,892,037원, 1994년 2,892,037원, 1995년 3,855,600원, 1996년 3,402,000원, 1997년 2,556,056원을 신고하였음이 확인되는 사실로 보아 청구인이 1992년 이후 쟁점다세대주택을 임대에 사용한 것으로 인정할 수 있으며, 또한 국세청 예규에 따르면 주택임대신고서를 관할 세무서장에게 제출하지 아니한 경우에도 양도소득세의 면제가 배제되는 것이 아니라는 등의 이유로 쟁점다세대주택을 적어도 5년이상 임대한 주택으로 인정하여 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면율 50%를 적용하여 경정하도록 결정하였음이 심사결정서에 의하여 확인된다. 쟁점다세대주택의 거주현황을 보면, 쟁점다세대주택의 소유주인 청구인 및 청구외 ○○○은 쟁점다세대주택에 거주하지 아니하였음이 청구인 및 청구외 ○○○의 주민등록표에 의하여 확인되고, 우리심판원에서 쟁점다세대주택 관할 동사무소에 심리자료를 요청(국심 46830-95, 2000.1.9)하여 받은 ㅇㅇㅇ동사무소의 주민등록색인부에 의하면 별지 "표"와 같이 청구외 ○○○(1987.3월), 청구외 ○○○(1987.4월), 청구외 ○○○ (1987.4월), 청구외 ○○○(1987.4월), 청구외 ○○○(1987.7월), 청구외 ○○○(1987.6월)의 세대가 쟁점다세대주택을 주소지로 하여 등재된 이후 쟁점다세대주택의 양도일까지 매년 계속하여 6세대의 입주자가 거주하였음이 확인된다. 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 규정을 보면, 1986.12.31 신설된 구 조세감면규제법 시행령 제55조의 4 제1호에서는 " 소득세법 제1조 의 규정에 의한 거주자가 1986.1.1 이후 신축된 국민주택을 10년 이상 임대한 후 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분 100에 상당하는 세액을 감면한다"고 규정하고 있음을 알 수 있다. 한편, 위 규정은 1989.12.30 "임대주택을 5호 이상 임대하는 소득세법 제1조 의 규정에 의한 거주자"로 개정되었으나, 같은법 시행령 부칙 제8조의 규정에서 "이 영 시행당시 임대한 주택에 대하여는 종전의 55조의 4의 규정에 의한다"고 규정하고 있어 1987년부터 주택임대를 개시한 청구인의 경우 임대주택의 호수와 관계없이 쟁점다세대주택을 10년 이상 임대한 경우에는 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다 하겠다. 위 사실내용과 같이 쟁점다세대주택은 1986.1.1 이후 신축된 국민주택으로서 동 주택의 소유주인 청구인 및 청구외 ○○○은 거주한 사실이 없는 반면, 청구외 ○○○ 등 6세대가 쟁점다세대주택의 신축 직후인 1987년 3월부터 쟁점다세대주택의 양도일인 1997.12.15까지 매년 계속하여 거주하였음이 주민등록색인부에 의하여 확인되고 있고, 청구인은 쟁점다세대주택 임대에 따른 소득을 신고하였음이 종합소득세 신고서 사본에 의하여 확인되고 있으며, 국세청장도 청구인이 쟁점다세대주택을 최소한 5년 이상 임대하였다고 인정한 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점다세대주택은 10년 이상 임대한 주택으로 보여지므로 처분청이 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면신청(100% 감면)을 배제하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 있다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.