피상속인이 분양한 연립주택의 다른 호와 같은 동의 같은 면적일 뿐만 아니라 처분청이 다른 호의 분양가액을 상속재산가액에 산입한 경우 동 금액을 당해건물의 시가로 인정하여 상속세과세가액에 산입함이 타당하다고 판단됨
피상속인이 분양한 연립주택의 다른 호와 같은 동의 같은 면적일 뿐만 아니라 처분청이 다른 호의 분양가액을 상속재산가액에 산입한 경우 동 금액을 당해건물의 시가로 인정하여 상속세과세가액에 산입함이 타당하다고 판단됨
1. ○○○세무서장이 1999.3.8 청구인외 2인에게 결정고지한 1995년도분 상속세 320,317,460원의 부과처분은, 상속재산가 액에 산입한 2년이내의 처분재산가액중 그 사용처가 확인되는 328,844,141원과 ○○○시 ○○○동 연립주택 평가액중 58,000,000원 합계 386,844,141원을 상속세과세가액에서 제외 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,
2. 나머지 청구는 기각한다.
청구인 ○○○과 ○○○, ○○○(이하 "상속인들"이라 한다)는 청구외 ○○○(이하 "피상속인"이라 한다)이 1995.1.20 사망함에 따라 상속이 개시되었으나 이에 대한 상속세 과세표준 및 세액을 신고하지 아니하였다. 처분청은 임대차계약이 설정되어 있는 충남 ○○○시 ○○○동 ○○○(이하 "쟁점건물"이라 한다)에 대하여 임대료 환산가액에 의한 평가액과 기준시가에 의한 가액중 큰 가액인 130,000,000원(각 세대별 65,000,000원)으로 평가하였고, 상속개시후 상속인이 수령한 ○○○생명보험 30,047,400원과 ○○○생명 17,556,600원 합계 47,604,000원에서 15,000,000원을 초과하는 32,604,000원(이하 "쟁점보험금"이라 한다)을 상속재산가액에 가산하였으며, 상속개시일전 2년이내의 처분재산가액과 부담채무액 1,160,409,000원중에서 그 용도가 확인되지 아니하는 586,944,000원을 상속세과세가액에 산입하여 1999.3.8 청구인을 비롯한 상속인들에게 1995년분 상속세 320,317,460원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.10 심사청구를 거쳐 1999.10.28 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 처분청은 미분양연립주택 2세대인 쟁점건물에 대하여 임대료환산가액과 기준시가중 큰 가액인 임대료환산가액으로 평가하였으나, 쟁점건물과 면적이 같은 402호의 분양가액이 36,000,000원이므로 이를 시가인 매매실례가로 인정하여 쟁점건물을 평가함이 타당하고,
(2) 청구인이 지급받은 피상속인의 보험금에서 15,000,000원을 초과하는 가액을 상속재산으로 보아 산입하는 것임에도 쟁점보험금의 전부(○○○생명 15,047,000원, ○○○생명 17,556,000원)를 상속재산가액에 산입한 처분은 부당하며,
(3) 상속개시일전 2년이내에 처분한 부동산의 처분가액 733,409,000원과 연립주택 분양대금 및 임대보증금 채무 427,000,000원 합계 1,160,409,000원에서 586,944,000원에 대한 사용처가 입증되지 아니한다 하여 처분청이 이를 상속세과세가액에 산입하였으나 피상속인은 주택건설업을 영위하다가 34세의 나이로 열차에서 실족사하였고, 처분재산의 대부분이 주택사업관련 주택 및 부수토지인 점으로 볼 때 상속세를 회피할 목적으로 사전에 처분한 것이 아니므로 처분재산의 용도를 청구인이 입증할 의무가 없을 뿐만 아니라 처분재산가액중 1994.8.10 충남 ○○○시 ○○○면 ○○○리 ○○○ 대지 390㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)의 매입대금 29,000,000원, 충남 ○○○시 ○○○동 ○○○ 연립주택 11세대(이하 "쟁점연립주택①"이라 한다)의 신축비용으로 356,495,040원, 경기도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 연립주택 16세대(이하 "쟁점연립주택②"라 한다)의 신축비용으로 766,721,340원 등으로 사용한 사실이 있으므로 이를 사용처로 인정하여 상속세과세가액에서 제외하여야 할 것이다.
(1) 미분양주택은 이미 분양된 주택과 층수, 사용용도 등에서 다른 별개의 부동산이고, 매매사실에 의한 거래가액이 확인되는 경우에 그 거래가액은 당사자간의 매매에 의하여 당해 재산에 대한 객관적인 거래가액이 성립되는 경우를 말하는 것으로서 미분양주택과 구조, 위치등 제반 입지여건이 동일한 일부주택이 매매되었다 하더라도 분양된 주택의 매매실례가액을 미분양주택의 시가로 볼 수 없다 할 것이므로 임대차계약이 설정되어 있는 당해 주택을 기준시가에 의한 가액과 임대료환산가액중 큰 금액을 상속재산가액으로 평가한 처분은 정당하고,
(2) 피상속인의 사망으로 인하여 상속인들이 지급받은 보험금은 ○○○생명보험주식회사로부터 30,047,000원, ○○○생명보험주식회사로부터 17,556,000원 합계 47,604,000원임이 상속개시자료전 및 당해 보험회사의 회신에 의하여 확인되므로 법령의 규정에 의하여 수령보험금 중에서 15,000,000원을 초과하는 32,604,000원에 대하여 상속재산에 산입하여 과세한 처분은 잘못이 없으며,
(3) 청구인은 쟁점토지를 29,000,000원에 매입하였다는 주장이나 객관적인 증빙이 없으므로 개별공시지가를 적용하여 평가한 처분은 정당하고, 청구인은 건물을 신축하는데 통상적인 건축비가 평당 1,800,000원이 소요된다고 가정할 때 쟁점연립주택①·②의 총 건축비는 1,123,178,000원이 산정되어 그 사용처가 확인되는 다른 부분을 모두 포함하면 처분재산의 가액을 초과하게 되므로 상속세과세가액에 산입할 대상이 아니라는 주장이나 상속개시일전 2년이내에 처분한 재산가액을 당해 건물의 신축비용으로 직접 사용한 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 이를 사용처로 인정하기가 어렵다.
① 쟁점건물가액을 임대료환산가액에 의하여 평가한 처분의 당부와
② 상속인들이 지급받은 보험금을 상속재산가액에 산입한 처분의 당부 및
③ 상속개시일전 2년 이내에 처분한 재산가액의 사용처를 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
4. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산"이라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제5조의 2 제6호에는 "법 제9조 제4항에서 '대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액'이라 함은 다음의 금액을 말한다.
6. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시 당시의 1년만기 정기예금이자율을 감안하여 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액"이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제5조 제1항에는 "영 제5조 제5항 제1호의 산식 및 영 제5조의 2 제6호에서 '총리령이 정하는 율'이라 함은 100분의 10을 말한다."고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 제7조 제1항에는 "피상속인의 사망으로 인하여 상속인과 피상속인 이외의 자가 받은 생명보험 또는 손해보험의 보험금으로서 피상속인이 보험계약자가 된 보험계약에 의한 것은 이를 상속재산으로 간주한다. 다만, 상속인과 상속인 이외의 자가 받은 보험금의 합계액중 1,500만원을 초과하는 부분에 한한다."고 규정하고 있고, 같은 법 제7조의 2 제1항과 제3항에는 "상속개시일전 2년 이내에 피상속인이 상속재산을 처분한 경우 그 금액이 재산종류별로 계산하여 1억원 이상인 경우와 채무를 부담한 경우 그 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 것 중 대통령령이 정하는 경우에는 이를 제4조의 과세가액에 산입하고, 제1항에서 '재산종류별'이라 함은 부동산·동산·유가증권·무체재산권(어업권·광업권·채석허가에 따르는 권리 기타 이에 준하는 권리를 포함한다)·채권·기타 재산을 말한다."고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제3조 제1항에는 "법 제7조의 2 제1항에서 '대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 경우를 말한다.(단서생략)
1. 피상속인이 재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금전등을 지출한 거래상대방이 거래의 증빙서류등으로써 확인되는 경우
2. 거래상대방이 금전등의 수수사실을 인정하거나 거래상대방의 재산상태등으로 보아 금전등의 수수사실이 인정되는 경우
3. 거래상대방이 피상속인과 특수관계에 있는 자로서 사회통념상 지출사실이 인정되는 경우
4. 피상속인이 재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금전등으로 취득한 다른 재산이 확인되는 경우
5. 피상속인이 연령·직업·경력·소득 및 재산상태등으로 보아 지출사실이 인정되는 경우"라고 규정하고 있다.
(1) 피상속인은 분양목적으로 신축한 쟁점연립주택①의 미분양분 102호와 202호를 청구외 ○○○ 및 ○○○과 임대보증금 5,000,000원, 월세 500,000원에 각각 임대한 것으로 청구인이 제시한 쟁점건물의 임대차계약서에 의하여 확인된다.
(2) 처분청은 쟁점건물의 임대차계약서를 근거로 쟁점건물이 임대중인 건물이라 하여 임대료환산방법으로 각각 65,000,000원〔(월세 500,000원 × 12개월) ÷ 10% + 보증금 5,000,000원〕으로 평가하고 합계 130,000,000원을 상속재산가액에 산입하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.
(3) 쟁점건물은 쟁점연립주택①의 2세대로서 같은 연립주택의 같은 평형(전용 13평형)인 402호가 1993.4.26자 36,000,000원에 분양된 사실이 있고, 동 가액을 처분청이 상속개시일로부터 2년 이내의 처분재산가액으로 인정하여 상속세과세가액에 산입하였음이 심리자료에 나타날 뿐만 아니라 상속개시일 이후에는 새로이 분양된 사실이 없고 임대가액도 전세 20,000,000원으로 낮아졌으며 일반적으로 월세는 전세보증금의 2%를 지급하는 사회관행에 비추어 볼 때 쟁점건물가액을 36,000,000원으로 평가해야 한다는 청구인의 주장은 타당한 것으로 인정된다.
(4) 위 사실관계를 종합해 보면, 쟁점건물은 피상속인이 분양한 쟁점연립주택①의 402호와 같은 동의 같은 면적일 뿐만 아니라 처분청이 위 402호의 분양가액 36,000,000원을 상속재산가액에 산입하였으므로 동 금액을 쟁점건물의 시가로 인정하여 72,000,000원(36,000,000원×2세대)을 상속세과세가액에 산입함이 타당하다고 판단된다.
(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 상속개시일로부터 2년이내에 처분한 재산으로서 충남 ○○○시 ○○○동 ○○○ 소재 과수원 양도가액 733,409,000원, 쟁점연립주택①의 분양가액과 임대보증금 209,000,000원, 쟁점연립주택②의 분양가액과 임대보증금 218,000,000원 합계 1,160,409,000원을 계상하였고, 이 중 사용처로 확인되는 금융기관에 대한 부채상환액 183,000,000원, 사채와 이자 반제액 219,500,000원, 쟁점연립주택①의 신축비로 준공전 분양대금 26,000,000원, 쟁점연립주택②의 신축비로 준공전 분양대금과 임대보증금 116,000,000원 및 기타 토지구입비 등으로 28,965,000원 합계 573,465,000원을 차감한 586,944,000원은 그 사용처가 불분명한 것으로 보아 상속재산가액에 산입하여 과세하였음이 확인된다.
(2) 청구인은 피상속인이 1994.8.10 취득한 쟁점토지를 29,000,000원에 매입하였다면서 부동산매매계약서를 제시하고 있으나 매매대금 지급에 관한 금융자료등 객관적인 입증자료의 제시가 없어 그 가액이 불분명하다 할 것이어서 처분청이 기준시가인 10,115,000원으로 평가하여 이를 사용처로 인정한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 청구인은 쟁점연립주택①의 신축비로 356,495,040원(건물연면적 654.72㎡ × 0.3025 × 평당 1,800,000원)을 사용처로 인정하여 달라는 주장이나, 위 신축비는 증빙에 의하여 확인되지 아니할 뿐만 아니라 쟁점연립주택①을 1991.6월에 착공하여 1993.4.9 준공된 점으로 볼 때 상속개시일로부터 2년 이내에 처분된 재산가액이 쟁점연립주택①의 신축비 전액으로 사용된 것으로 보기는 어렵다 할 것이다.
(4) 또한, 청구인은 쟁점연립주택②의 신축비로 766,721,340원(건물연면적1,408.12㎡ × 0.3025 × 평당 1,800,000원)을 사용처로 인정하여 달라는 주장인 바, 건축물관리대장과 등기부등본 등에 의하면 쟁점연립주택②는 1993.8.23 착공하여 1994.9.30 준공되었음이 확인되고, 쟁점연립주택②의 신축공사와 관련한 공사원장과 금전출납장 등에 의하면 총 건축비가 444,844,141원으로 확인되며, 처분청도 이 건 상속세 조사시 쟁점연립주택②의 건축비가 444,844,141원임을 확인하였음이 심리자료에 나타난다. 한편, 위 상속개시일로부터 2년 이내의 처분재산인 과수원의 경우 쟁점연립주택②의 착공 이후인 1994.2.20 양도한 반면, 금융기관으로부터의 대출금과 사채 등은 대부분 쟁점연립주택②의 착공 직후 상환되었음이 확인되므로 금융기관 대출금 등이 쟁점연립주택 ②의 건축비로 사용한 것으로 보기는 어렵다 할 것이다.
(5) 위의 내용을 종합해 볼 때, 피상속인이 쟁점연립주택②의 건축비로 사용한 금액이 공사원장과 금전출납장 등에 의하여 444,844,141원임이 확인되므로 상속시일로부터 2년 이내에 처분한 재산가액을 쟁점연립주택②의 건축비로 사용한 총건축비 444,844,141원중 당초 처분청이 인정한 건축비 116,000,000원을 차감한 328,844,141원을 사용처로 추가로 인정하여 상속세과세가액에서 제외함이 타당하다고 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.