부동산 취득가액 환산

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1988.3.10 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 대지 593㎡ 및 위 건물 40.6㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 친동생인 청구외 ○○○로부터 매매를 원인으로 하여 청구인에게 소유권이전등기하였다. 이후 쟁점부동산은 청구인의 채무에 따른 법원경매에 따라 1996.9.13 청구인의 처인 청구외 ○○○에게 101백만원에 경락되어 1996.10.14 소유권이전등기되었으며, 청구인은 실지거래가액(취득가액 95백만원, 양도가액은 경락가액인 101백만원)에 의한 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 무상으로 취득하였는 바, 신고한 취득가액이 신빙성 없다고 보아 양도가액은 확인된 실지거래가액인 경락가액으로 하고, 취득가액은 소득세법시행령 제166조 제2항 제3호 에 따른 환산가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 1998.11.12 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 22,754,590원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.12 이의신청과 1999.3.5 심사청구를 거쳐 1999.8.9 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 친동생인 ○○○로부터 95백만원에 매수한 후 법원경락에 의하여 양도하고 실지거래가액에 의한 과세표준확정신고를 하였다. 따라서 처분청이 청구인의 제수인 청구외 ○○○(○○○의 처)가 세무공무원들의 강요에 의하여 내용도 알지 못하는 상태에서 작성하여 준 확인서를 근거로 청구인이 쟁점부동산을 ○○○로부터 증여받은 것으로 보아 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 이 건 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 등기부등본에 의하면 ○○○은 아버지 청구외 ○○○으로부터 1987.7.6 쟁점부동산을 증여받았고, 청구인은 1988.3.10 매매를 원인으로 하여 이를 취득하였는데 1994.2.2 채권자인 청구외 ○○○산업주식회사가 이에 가압류(대전지방법원 천안지원 제4798호)한 후 경매개시결정(95타경17617호)에 따라 1996.7.8 청구인의 처인 청구외 ○○○에게 경락되어 1996.10.14 소유권이전등기가 경료되었다.

(2) 청구인으로부터 쟁점부동산의 취득계약서 원본을 제출받아 진위여부등 계약내용을 확인한 바, 쟁점부동산은 공부상 근린생활시설 및 단독주택으로 ○○○이 증여받은 후 거주한 사실이 없는 임대부동산임에도 임차인등에 대한 특약이 없이 작성된 점과 동 계약서는 1999.4월 현재로 11년 전인 1988.2.20 작성되었음에도 계약서 원본에 날인한 인주가 마르지 아니한 점은 이를 진정한 취득계약서로 볼 수 없으며, 아울러 청구주장 매수가액이 기준시가(41,838천원) 대비 227.1%인 95백만원에 거래되었다는 것은 친형제간의 거래로 보기에는 사회통념상 신빙성이 없다.

(3) 따라서 청구인의 제수인 ○○○가 1998.9.23 "○○○이 쟁점부동산을 부모님으로부터 증여받았다가 친형인 청구인이 반환을 요구하여 이를 무상으로 등기이전하여 주었다"고 확인한 사실이 있고, 이에 대해 ○○○는 강요에 의한 진술이 아니라고 1999.1.16 재차 확인서를 제출한 점으로 보아 ○○○의 진술내용은 임의성이 확보된 진정한 증거자료라 할 것이므로 청구인이 쟁점부동산을 ○○○로부터 무상증여받은 것으로 판단되는 바, 청구인이 주장하는 취득가액은 신빙성이 없으므로 처분청이 양도가액은 경락가액으로, 취득가액은 수증에 따른 환산가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 무상으로 취득한 것으로 보아 실지거래 양도가액과 수증에 따른 환산 취득가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 는 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가, 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(1995.12.29 단서 개정).

2. (생략)이라고 규정하고 있으며, 같은법 제97조 제1항 제1호 가목은 취득가액은 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다(이하 생략)"라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제170조 제4항은 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우라고 규정하고 있다. (2) 소득세법 제100조 제1항 은 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 제1항은 법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다고 규정하고 있는데, 제2항은 법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

1. 제3항 각호 또는 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도한 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액

• 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의 실지거래가액 × { 취득당시의{}기준시가} over { 양도당시의{}기준시가}
• 나. (생략)

2. (생략)

3. 상속 또는 증여받은 자산을 제4항 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 다음 각목의 가액 중 낮은 가액. 이 경우 제167조 제1항의 규정에 의한 의제취득일전에 상속 또는 증여받은 자산의 경우에는 의제취득일을 기준으로 평가한 가액으로 한다. (1995.12.30 개정)

• 가. 제2호 가목의 가액
• 나. 상속세법 제9조의 규정에 의한 상속개시당시 또는 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 동생인 청구외 ○○○은 쟁점부동산을 1987.7.6 청구인의 아버지 청구외 ○○○으로부터 증여받았고, 청구인은 1988.3.10 매매를 원인으로 하여 취득하였는데, 1994.2.2 채권자인 청구외 ○○○산업주식회사가 이를 가압류(대전지방법원 천안지원 제4798호)하였다가, 1995.12.22 대전지방법원 천안지원의 경매개시결정(95타경17617호)에 따라 1996.7.8 청구인의 처 ○○○이 낙찰받아 1996.10.14 소유권이전등기 경료된 사실이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득당시 매매계약서를 제시하면서 쟁점부동산은 청구인이 매수한 것이라고 주장하는데, 국세청장은 처분청이 이에 대하여 쟁점부동산은 공부상 근린생활시설 및 단독주택으로 ○○○이 증여취득한 후 거주사실이 없는 임대부동산임에도 임차인등에 대한 이행특약없이 작성되었으며, 동 매매계약서는 청구주장대로라면 1999.4월로부터 11년전인 1988.2.20 작성된 것임에도 취득계약서 원본에 날인한 인주가 마르지 않은 점을 볼 때 이를 취득당시 작성된 계약서로 볼 수 없고, 또한 쟁점부동산의 거래가 기준시가(41,838천원) 대비 227.1%인 95,000,000원에 거래되었다는 것은 친형제간의 거래로 볼 때 사회통념상 신빙성이 없다는 것이다.

(3) 그러하다면 국세청장이 청구인이 제시하는 취득당시 매매계약서가 신빙성이 없는 것으로 판단한 것은 타당성이 있다고 보이는 반면, 청구인으로부터는 청구주장을 객관적으로 입증할 수 있는 다른 증빙이 제시되지 않고 있을 뿐 아니라 처분청이 청구인의 제수인 청구외 ○○○로부터 1998.9.23 징구한 확인서에는 "○○○이 쟁점부동산을 부모님으로부터 증여받았다가 친형인 청구인이 반환을 요구하여 무상으로 등기이전하여 주었다"고 기재되어 있고, 동 확인내용에 대하여 ○○○는 강요에 의한 진술이 아니라고 1999.1.16 확인서를 재차 제출한 점으로 볼 때 동 ○○○의 확인서 내용이 강요에 의한 것이라고 보기 어려우며, 쟁점부동산의 거래는 ○○○이 친형인 청구인에게 무상으로 소유권이전한 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액은 인정하기 어려운 바, 처분청이 소득세법 시행령 제166조 제1항 제1호 가목의 규정에 의해 양도가액은 확인된 실지거래가액으로, 취득가액은 수증에 따른 환산가액으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.