실지거래가액 인정 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 대전광역시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 189.9㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1991.6.7 취득하여 그 지상에 건물 483.64㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)을 신축하여 1997.4.30 쟁점토지와 쟁점건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 양도하고 쟁점토지의 양도차익은 실지거래가액(양도가액 150백만원, 취득가액 100백만원)에 의하여 건물은 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고한 바
• 나. 처분청은 쟁점토지에 대한 양도차익은 실지거래가액인 양도가액(기준시가에 의한 안분) 256,863,880원, 취득가액 100,000,000원으로, 건물에 대한 양도차익은 기준시가에 의하여 결정하여 1999.1.5 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 51,521,810원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.29 심사청구를 거쳐 1999.5.21 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장
• 가. 청구인은 쟁점부동산을 300,000,000원(토지 150백만원, 건물 150백만원)에 양도하였음에도 처분청에서 쟁점부동산의 양도가액을 395,000,000원으로 보아 과세한 처분은 부당하며
• 나. 당초 자산양도차익예정신고시 쟁점건물의 양도차익을 기준시가에 의하여 신고하였으나, 확정결정일 이전에 쟁점건물의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 수정신고를 하였으므로 쟁점건물의 양도차익에 대하여 확인된 실지거래가액(취득 229백만원, 양도150백만원)에 의하여 과세하여야 하며 쟁점건물의 취득가액 229,000,000원(설계비·인허가 10,000,000원, 신축비용 219,000,000원)에 대하여는 청구외 설계사 ○○○이 확인하고 있고 그 평당 건축비가 1,565,276원으로 이는 결코 높은 금액이 아니라는 주장이다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산을 300,000,000원에 매매하였다고 주장하나, 매수자인 청구외 ○○○가 395,000,000원에 취득하였다고 확인하면서, 자금출처에 대하여 ○○○은행 ○○○출장소에서 20,000,000원, ○○○신용협동조합에서 20,000,000원, 농협 ○○○지점에서 30,000,000원을 대출받아 현금 12,000,000원과 같이 82,000,000원을 지급하였고, 잔액 313,000,000원 중 295,000,000원은 쟁점부동산을 담보로 청구인이 ○○○상호신용금고에서 대출받은 150,000,000원과 전세보증금 145,000,000원을 인수하는 조건으로 나머지 18,000,000원은 미지급하였다고 진술하고 있으며

(2) 1994.1.1 이후 양도한 부동산에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 경우에 신고한 실지거래가액 이외의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되면 그 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하는 것(같은뜻 재일 46014-1455, 97.6.13)이므로, 쟁점부동산의 실지 양도가액을 확인된 실지거래가액으로 결정한 처분은 잘못이 없다 할 것이며

(3) 청구인은 쟁점부동산의 실지 양도가액이 300,000,000원이며 이 중 토지가액이 150,000,000, 건물가액이 150,000,000원이라고 주장하나, 사회통념상 개인이 부동산을 매매하는 경우 토지와 건물가액을 각각 계산한 가액이 아닌 토지와 건물을 일괄하여 매매가액을 결정하는 것이며 청구주장 실지거래가액 300,000,000원이 아닌 395,000,000원으로 토지와 건물가액의 구분이 불분명하여 양도당시의 토지와 건물의 기준시가로 안분 계산·과세한 처분은 정당하며

(4) 쟁점건물의 취득가액이 229,000,000원이라고 주장하면서, 이에 대한 증빙으로 청구외 ○○○(○○○건축사사무소)이 쟁점건물의 설계 및 인허가비용은 10,000,000원, 건물 신축공사비가 219,000,000원 소요될 것이라는 확인서를 제시하고 있는 바, 실지거래가액이라 함은 자산의 객관적인 가액이 아니라 구체적인 경우에 있어 자산의 대가로서 수수되는 매매대금 등 현실의 수입금액을 뜻하는 것으로 즉 취득시 실제로 소요된 가액을 말하는 것으로서, 청구인이 주장하는 건물취득가액은 실제로 소요된 가액(신축공사비)이 아닌 추정한 금액이어서, 건물 취득시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당한다할 것이며,

(5) 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하는 것이므로, 쟁점건물의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구주장 쟁점부동산의 실지양도가액과 쟁점건물의 실지취득가액을 인정 할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 [양도차익의 산정] 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』라고 규정하고, 제2항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 [양도차익의 산정] 제4항 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있다』라고 규정하고, 제5항 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1997.4.30 쟁점부동산을 300,000,000원에 양도한 것으로 하여 1997.3 자산양도차익예정신고시 양도차익 산출근거로 쟁점토지는 실지거래가액 (양도가액: 150백만원, 취득가액: 100백만원)에 의하여 쟁점건물은 기준시가(양도가액: 76,593,240원, 취득가액: 74,465,650원)에 의하여 신고한 바, 처분청은 1997.12.8 쟁점부동산의 실지양도가액을 395,000,000원으로 하여 양도소득세 결정전통지를 하자 청구인은 1998.12.15 쟁점건물의 양도가액을 실지거래가액(양도가액: 229백만원, 취득가액: 150백만원)에 의하여 수정신고한 사실을 과세기록에 의하여 알 수 있다.

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 양도가액은 300,000,000원이라고 주장하나 처분청은 1998.5.6 쟁점부동산을 취득한 자인 청구외 ○○○로부터 취득가액(청구인쪽 양도가액)을 문답형식으로 확인한 바, 청구외 ○○○는 ① ○○○상호신용금고로부터 받은 대출금 150,000,000원과 쟁점부동산의 전세보증금 145,000,000원 ② ○○○기업은행 대출금 20,000,000원, ○○○ 신용협동조합에서 대출금 20,000,000원, 농협중앙회 ○○○지점 대출금 30,000,000원, 위 대출금 합계 70,000,000원, ③ 현금으로 12,000,000원을 지급하였으며 조사일(1998.5.6) 현재까지 미지급한 18,000,000원으로 쟁점부동산의 총 매매대금 395,000,000원인 사실을 구체적으로 확인하고 있는 반면 청구인은 위 확인서가 사실이 아님을 반증하지 못하고 있는 점으로 보아 이를 부인 할 수 없다할 것이다.

(3) 쟁점토지의 취득가액 100,000,000원에 대하여 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없고 양도가액에 대하여 청구인은 150,000,000원이라고 주장하나 쟁점부동산의 양도가액은 395,000,000원인 사실이 위와 같이 확인되므로 위 가액을 쟁점부동산 양도당시 쟁점토지·건물의 기준시가에 의한 안분계산한 쟁점토지의 실지양도가액은 256,863,880원〔토지·건물 양도가액(395,000,000원)×토지기준시가(142,425,000원)/토지기준시가(142,425,000원)＋건물기준시가(76,593,240원)〕으로 확인된다 할 것이다.

(4) 쟁점건물취득가액에 대하여 청구인은 당초 신고시에는 기준시가(74,465,650원)에 의하여 신고하였다가 1998.12.15 수정신고시에는 실지취득가액 229,000,000원(설계비·인허가비 10,000,000원, 신축비용 219,000,000원)으로 하여 신고한 바 있으나 위 실지취득가액을 확인할 수 있는 공사계약서 및 공사대금지급 관련 금융자료등을 제시하지 못하며

(5) 또한, 청구인은 쟁점건물의 실지취득가액을 ○○○건건축사사무소 소속 청구외 ○○○이 추정한 건축신축가액 219,000,000원과 ○○○감정평가사무소 감정평가사의 평가액 206,3600,000원중 낮은 금액을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하나 위 가액도 실지거래가액이라 할 수 없으므로 이를 채택할 수 없다 할 것이다. 따라서 위 사실을 모아 볼 때 쟁점토지에 대하여는 실지거래가액이 확인되고 이를 신고기한내에 신고한 바 있으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하고, 쟁점건물에 대하여는 취득·양도시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 이 건 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.