양도거래가 부당행위계산부인대상인지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 578.7㎡, 건물 4,627.34㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1995.5.1 청구인의 매제인 청구 외 ○○○에게 2,730,000,000원에 양도한 사실이 있다. 처분청은 위 양도거래를 부당 행위계산부인 대상이라고 보아 쟁점부동산 중 토지의 양도 및 취득가액은 기준시가로, 건물의 양도가액은 한국감정원의 감정가액인 2,398,299,000원, 취득가액은 실지거래가액 2,150,000,000원으로 양도차익을 산정하여 1998.10.23 청구인에게 95년도 귀속분 양도소득세 652,074,620원을 고지 결정하였다. 청구법인은 이에 불복하여 1998.12.15 심사청구를 거쳐 1999.4.22 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 부당 행위계산 부인을 하려면 납세자가 정상적인 경제인의 합리적인 거래형식에 의하지 않고 합리적 이유도 없이 이상한 거래형식을 취함으로써 통상의 합리적인 거래를 취할 때 생기는 조세의 부담을 경감 내지 배제시키는 행위가 있어야 하는 바 청구인이 쟁점부동산을 양도 시에 이러한 행위가 없었으며, 청구인은 건물을 신축하느라 막대한 부채를 질머지게 되어 쟁점부동산을 30억원에 매매하려 하였으나 계속되는 부동산경기의 침체로 매수자가 없어 부득이 청구인의 매제이면서 쟁점부동산임대사업을 관리하던 청구 외 ○○○에게 27억3,000만원에 매매하였으며 이는 조세의 부담을 감소시킨 것으로 볼 수 없음에도 처분청이 쟁점양도거래를 부당 행위계산부인대상으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 상속개시일 전후 6개월 이내의 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 확인되는 경우 그 가액을 시가로 보는 것으로서 쟁점부동산의 양도 일로부터 4월이 경과한 1995.9.25 시점의 감정가액이 4,018,659,600원이라고 한국감정원에서 감정한 사실이 있어 이는 양도당시의 시가로 볼 수 있으며 청구인이 쟁점부동산을 특수관계에 있는 청구인의 매제인 청구 외 ○○○에게 2,730,000,000원에 양도한 가액은 한국감정원에서 감정한 가액 4,018,659,600원의 67.9%에 불과한 저렴한 가액이며, 쟁점부동산 중 건물을 2,150,000,000원에 취득(91년 신축)한 점등으로 보아 청구인의 쟁점부동산양도가액은 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래가액이라고 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 양도행위를 부당 행위계산부인대상에 해당한다고 보아 쟁점부동산거래를 부당 행위계산부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 양도거래를 부당 행위계산 부인대상으로 보아 양도 시 감정가 액을 시가로 보고 양도소득세를 과세한 처분이 적법한 것인지 여부
• 나. 관련법령 이 건 양도당시의 소득세법 제55조 【부당 행위계산】제1항에서 『정부는 부동산소득·사업소득·기타소득·양도소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 대통령령이 정하는 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.』라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제111조 【부당 행위계산의 부인】제2항에서 『법 제55조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 때를 말한다.』라고 규정하면서, 제1호에 『특수관계 있는 자로부터 시가를 초과하여 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가에 미달하게 자산을 양도한 때』를 열거하고 있고, 같은 법 시행령 제170조 【양도소득금액의 조사결정】제8항에서 『제111조 제1항 각호에 규정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산 중 토지를 1980.10.6 취득한 후 1991.10.11 쟁점토지지상에 건물을 신축하였고, 1995.5.1 청구인의 매제인 청구외 ○○○에게 2,730,000,000원에 양도하였으며 청구인과 청구외 ○○○이 특수관계에 해당함에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 토지의 양도차익은 기준시가로 건물의 양도차익은 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세를 신고하였으며, 청구인이 쟁점부동산 중 건물을 2,150,000,000원에 신축하였음이 신축도급계약서 양도소득세 신고서 등에 의하여 확인되며 이에 대하여도 다툼이 없음을 알 수 있다. 한편, 감정평가법인인 한국감정원에서 조사시점 1995.9.25 가격시점 1995.9.25로 쟁점부동산을 감정하여 토지를 1,620,360,000원, 건물을 2,398,299,600원으로 쟁점부동산 총 감정가액을 4,018,659,600원으로 평가하였으며, 처분청은 한국감정원의 감정가액을 근거로 청구인이 청구 외 ○○○에게 쟁점부동산을 2,730,000,000원에 양도한 것을 부당 행위계산부인 대상에 해당하는 것으로 보아 쟁점부동산 중 토지의 양도 및 취득가액은 기준시가로, 건물의 양도가액은 감정가액인 2,398,299,600원, 취득가액은 실지취득가액인 2,150,000,000원으로 양도차익을 산정 하여 양도소득세 652,074,620원을 고지 결정하였음이 감정평가서 및 결의서 등에 의하여 확인된다. 소득세법상 부당 행위계산 적용기준이 되는 "시가"라 함은 특수관계 인이 아닌 불특정다수인간의 거래에 있어서 자유로이 거래가 이루어졌을 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 가액을 말한다 할 것인 바, 소득세법상의 명문규정은 없으나 법인세법상 부당 행위부인의 규정에서 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액에 의한다고 규정하고 있는 점을 감안하면 공신력 있는 감정기관에서 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정가액은 이를 시가로 볼 수 있다 할 것이다.(같은 뜻: 국심93서2376, 1994.6.22 등 다수) 쟁점부동산의 양도일(1995.5.1)로부터 6월 이내인 감정 조사시점(1995.9.25)까지는 전국적으로 부동산경기가 침체 중이었으므로 쟁점부동산 가액이 상승할만한 특별한 사정이 있었다고 보기 어려우며 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가가 양도 당시(1995.5.1)에 ㎡당 2,390,000원, 감정평가 조사시점(1995.9.25)에는 ㎡당 2,300,000원으로 오히려 하락하였으며 특히, 처분청은 한국감정원의 쟁점부동산 감정가액 4,018,659,600원 중 건물분감정가액(2,398,299,600원)만을 시가로 채택하여 부당 행위계산부인하였는데 건물의 경우 일반적으로 시간의 경과에 따라 가치가 하락하는 점을 감안하면 양도시점으로부터 약 4개월 이후의 감정가액을 시가로 인정하는 것이 청구인에게 불리하지는 아니하다 할 것이고 청구인 또한 쟁점부동산양도일로부터 감정평가일까지의 기간동안 쟁점부동산의 가격이 상승하였음을 입증할만한 증거는 제시하지 못하고 있어 쟁점부동산양도일로부터 약 4월 이후의 공신력 있는 감정기관인 한국감정원의 쟁점부동산감정가액은 이를 시가로 인정할 수 있다 할 것이다. 따라서, 청구인이 쟁점부동산을 특수관게 자인 매제에게 양도한 데 대하여 처분청이 소득세법 제55조 에서 규정하는 부당 행위계산부인 규정을 적용하여 쟁점부동산 중 취득가액이 확인되지 아니하는 토지의 양도차익은 기준시가에 의하여 산정하고 건물의 경우에는 한국감정원의 감정가액(2,398,299,600원)을 양도당시의 시가로 보고 당사자간에 다툼이 없는 실지취득가액(2,150,000,000원)을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.