기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 109㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1972.7.13 취득하여 1995.6.22 청구외 ○○○에게 양도하고, 실지거래가액(취득가액: 0원, 양도가액: 30,000,000원)에 의하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 1998.7.15 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 43,218,410원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.11 이의신청 및 1998.11.28 심사청구를 거쳐 1999.3.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 청구인이 쟁점토지를 양도함에 있어 매수자의 사정으로 부동산 중개인인 청구외 ○○○을 매수자의 대리인 자격으로 하여 매매계약을 체결한 후, 위 ○○○으로부터 양도대금 30,000,000원을 당좌수표로 받아 1995.6.7 ○○○은행 청구인 계좌에 추심 수탁하여 수령한 사실이 증빙에 의해 확인되므로 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다.

(2) 쟁점토지는 공부상 나대지로 되어 있으나 양도당시 스라브식의 3칸짜리 간이화장실을 개조하여 ○○○씨라는 자가 주거용으로 사용하고 있었으므로 장기보유특별공제를 하여야 한다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점토지를 30,000,000원에 양도하였다고 주장하면서, 검인계약서와 받을 어음 추심수탁통장과 매수자의 녹취록을 제시하고 있으나, 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등 증빙서류가 전혀 없고, 개별공시지가에 의한 쟁점토지의 양도당시 기준시가가 107,474,000원인 사실, 쟁점토지 양도직후 1995.7∼8월 채권 최고액 143,000,000원의 근저당이 설정된 사실 등에 비추어 저가 양도하여야 할 특단의 사유가 없는 이 건의 경우 30,000,000원에 양도하였다는 양도당시 매매계약서는 신빙성이 없다고 판단되고, 받을어음 추심수탁통장과 녹취록만으로는 양도당시와 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 관련법령에 의하여 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

(2) 장기보유특별공제 대상에서 제외되는 나대지라 함은 건축법 제8조·제9조 또는 제15조 제1항의 규정에 의하여 허가를 받아야 하거나 신고를 하여야 할 건축물을 그 허가 또는 신고 없이 건축한 건축물과 임시로 사용하기 위하여 건축한 일시적인 건축물이 있는 대지를 포함하는 것이고(소득세법시행령 제46조 의 3, 시행규칙 제18조의 2 제2항), 구 소득세법(1995.12.30 개정전)에 따라 1989.12.31 이전에 건축되어 지방세법 제196조 규정에 의한 재산세과세대장에 등재되어 있는 무허가 주택인 경우에는 장기보유특별공제 대상이 될 수 있으나, 쟁점토지에 간이화장실을 개조한 주거용 건물이 있었다는 주장뿐 근거자료가 없고, 동 무허가 건물이 재산세 과세대장에 등재되어 있지 아니한 이 건의 경우 장기보유특별공제대상이 될 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부 및 쟁점토지가 장기보유특별공제 대상인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 법 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다라고 규정하고 있고, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에는 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, (이하 생략)라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서는 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 단서에서 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득 후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도한 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」라고 규정하고 있다. 한편, 양도당시 시행되던 구 소득세법(1994.12.22 전면 개정 전의 것)제23조 제2항에서는 「양도소득금액은 당해자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하"양도가액"이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. (단서 생략)

1. (생략)

2. 제1항 제1호에서 규정하는 자산(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 5년 이상인 것에 대하여는 다음 각목의 구분에 따라 계산한 금액(이하"장기보유특별공제액"이라 한다) (가) 당해자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것: 양도차익의 100분의 10 (나) 당해자산의 보유기간이 10년 이상인 것: 양도차익의 100분의 30」라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령(1994.12.31 전면 개정 전의 것) 제46조의 3【장기보유특별공제에서 제외되는 토지】에는법 제23조 제2호에서 대통령령이 정하는 토지라 함은 나대지(재무부령이 정하는 무허가건물이 정착되어 있는 것을 제외한다)와 건축물에 부수되는 토지로서 당해건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적(당해건축물의 연면적을 건축법에 의한 당해지역의 용적율로 나눈 면적의 100분의 120에 해당하는 면적이 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적보다 클 때에는 이를 기준으로 한다)을 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조 의 규정에 의한 유휴지토지등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니한다라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 쟁점토지의 매매가액이 증빙에 의하여 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 없는 것으로 하여 신고하였으나, 쟁점토지의 등기부등본을 보면 청구인이 쟁점토지를 1972.7.13 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 하였음을 확인할 수 있어 취득가액이 없다는 청구인의 주장은 납득하기 어렵다고 하겠다. 청구인은 매매계약서, 거래사실확인서, 어음추심통장 등을 제시하며 쟁점토지의 양도가액이 30,000천원임을 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점토지를 양도한 직후인 1995.7.7 및 1995.8.31 쟁점토지에 채권최고액 합계 143,000천원의 근저당이 설정된 사실에 비추어 볼 때 신빙성이 없는 것으로 판단되며, 개별공시지가가 107,474천원이나 되는 쟁점토지를 30,000천원에 양도할 수 밖에 없었던 불가피한 사유도 발견되지 아니한다. 또한 청구인은 양도가액과 관련하여 청구인 및 청구외 ○○○, 청구외 ○○○간의 대화내용을 녹취한 기록을 제시하며 쟁점토지를 30,000천원에 양도하였음을 주장하고 있으나, 심판결정일 현재 언제, 어떠한 목적으로 녹취록을 작성하였는지에 대하여 그 이유를 설명하지 못하고 있어, 동 녹취록만을 근거로 쟁점토지를 30,000천원에 양도하였다고 보기 어렵다 할 것이다. 그러하다면 쟁점토지의 매매가액은 전시한 법령에 의하여 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는 경우에 해당된다 할 수 없으므로, 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점토지의 양도가 장기보유특별공제 대상인지 여부에 대하여 살펴본다. 위 전시한 구 소득세법 시행령(1994.12.31 전면 개정전의 것) 제46조의 3【장기보유특별공제 대상에서 제외되는 토지】의 규정에 의하면, 나대지의 경우 장기보유특별공제 대상에서 제외되는 것으로 규정되어 있고, 여기서 나대지라 함은 건축법 제8조·제9조 또는 제15조 제1항의 규정에 의하여 허가를 받아야 하거나 신고를 하여야 할 건축물을 그 허가 또는 신고 없이 건축한 건축물과 임시로 사용하기 위하여 건축한 일시적인 건축물이 있는 대지를 포함하는 것이라 할 것(구 소득세법 시행규칙 제18조 의 2)이고 다만, 1989.12.31 이전에 건축되어 지방세법 제196조 규정에 의하여 재산세과세대장에 등재되어 있는 무허가 건축물의 부속토지, 무허가주택이라 하더라도 주택의 부속토지, 무주택 가구가 소유하는 1필지의 나지로서 대통령령이 정하는 660㎡이내의 토지의 경우에는 토지초과이득세법 제8조 의 규정에 의한 유휴토지에 해당되지 않아 장기보유특별공제 대상이 될 수 있다 할 것인 바, 청구인은 쟁점토지상의 청구외 ○○○이 주거하던 무허가 주거용 건축물이 있었다고 주장하면서 쟁점토지상에 무허가 건축물이 있었다는 사실을 입증하는 ○○○동장이 발급한 항공사진판독결과를 제시하고 있으나, 동 무허가 건축물은 재산세 과세대장에 등재되어 있지 아니하고, 청구인이 제시한 청구외 ○○○의 주민등록등본에 의하면 청구외 ○○○이 쟁점토지상에 주소를 둔 사실이 없는 것으로 보아 쟁점토지상의 무허가 건축물이 주거용 건축물이라고 하는 청구주장은 신빙성이 없으며, 청구인은 쟁점토지를 양도하기전인 1995.5.12 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○를 구입한 사실이 확인되므로 쟁점토지 양도당시 청구인은 주택을 소유하고 있었음이 확인되는 등의 사실로 볼 때, 쟁점토지는 관련법령에 의하여 장기보유특별공제대상이 될 수 없다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.