쟁점아파트 분양권의 실지거래 가액에 의한 양도차익이 얼마인지 여부

ㅇㅇ세무서장이 1998.6.13 청구인에게 한 1995년 귀속분 양도소득세 14,400,000원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인이 1994.10.31 청구외 ○○○으로부터 취득한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○(56평형)의 분양권(이하 "쟁점아파트 분양권"이라 한다)을 1995.12.26 청구외 ○○○에게 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니한데 대하여, 처분청은 쟁점아파트 분양권의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 취득가액을 320,000,000원, 양도가액을 340,000,000원으로 하여 1998.6.13 청구인에게 양도소득세 14,400,000원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.15 이의신청 및 1998.9.24 심사청구를 거쳐 1999.1.23 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1994.10.31 쟁점아파트 분양권을 320,000,000원에 취득하여 아파트 분양대금 연체료를 포함하여 매수인인 ○○○에게 340,000,000원에 양도하기로 하였다가 연체료 금액에 대한 다툼이 있어 1995.12.26 쟁점아파트 분양권을 양도할 때까지 발생한 분양대금 불입연체료 약 20,000,000원을 매수인 ○○○가 부담하는 것으로 하여 쟁점아파트 분양권을 320,000,000원에 양도하였으므로 연체료 부담을 어떻게 표현하느냐의 차이일 뿐 사실상 같은 내용으로서 쟁점아파트 분양권 양도에 따른 양도소득이 발생하지 아니하여 처분청의 이 건 양도소득세 과세는 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점아파트 분양권 전매제보에 따른 처분청의 실지거래가액 조사시 청구인의 처 ○○○이 쟁점아파트 분양권을 1994.10.31 ○○○으로부터 분양가와 권리금을 합산하여 320,000,000원에 매매계약을 체결하고 일시불로 취득하여 1995.12.26 청구외 ○○○에게 340,000,000원에 양도한 것으로 확인하였으며, 매수자인 ○○○도 청구인으로부터 1995.12.26 쟁점아파트 분양권을 340,000,000원에 매입한 것으로 인감증명서를 첨부하여 확인하였고 청구인이 주장하는 연체료의 존재여부나 금액 등이 확인되지 아니하여 청구인의 주장은 이유 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트 분양권의 실지거래가액에 의한 양도차익이 얼마인지에 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 (양도가액)에서는 『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 부동산에 관한 권리의 양도의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호에서는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 부동산에 관한 권리의 양도의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하면서 제1호 가목에서 『단기매매차익을 목적으로 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점 재개발아파트의 분양을 당초 분양계약자인 청구외 ○○○으로부터 1994.10.31에 320,000,000원에 취득하고 위 분양권을 1995.12.16 청구외 ○○○에게 340,000,000원에 양도하였다고 보아 그 양도차익 20,000,000원에 대하여 양도소득세를 과세하였는 바, 쟁점아파트 분양권의 취득가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며 그 양도가액에 대하여는 처분청은 청구인의 처 ○○○과 쟁점아파트 분양권의 매수자인 청구외 ○○○의 사실확인서에 의하여 양도가액을 340,000,000원으로 보았으며 청구인은 쟁점아파트 분양권의 매수자인 청구외 ○○○가 쟁점아파트 분양대금 연체료를 부담하기로 하였으므로 쟁점아파트 분양권의 양도대금은 320,000,000원으로 쟁점아파트 분양권의 양도에 따른 양도소득이 발생하지 아니하였다고 주장하고 있다. 청구인은 쟁점아파트 분양권의 양도가액이 320,000,000원이라고 주장하면서 매수자인 청구외 ○○○와 1995.12.26 작성한 쟁점아파트 매매계약서(매매대금 320,000,000원, 계약금 1995.5.12자 35,000,000원, 중도금 1995.12.28자 90,000,000원, 잔금 1996.1.30자 195,000,000원)와 매수자 ○○○의 사실확인서를 제시하고 있는 바, 위 계약을 중개한 중개업소(ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ ○○○공인중개사 대표 ○○○)에 우리심판소 직원이 현장 출장하여 확인한 바에 의하면 청구인이 우리 심판소에 제출한 위 계약서의 사본을 위 중개업소가 비치·보관하고 있음이 확인되어 위 계약서는 진실한 것으로 판단되고, 위 계약서 특약사항 제1조에 의하면 "잔금중 ○○○건설에 불입하지 않은 중도금(2회, 3회, 4회) 및 잔금 그리고 연체료는 매수인(○○○)이 승계하여 ○○○건설에 직접 납입하기로 한다"고 약정하고 있다. 한편, 당초 쟁점아파트 분양권의 분양계약자인 청구외 ○○○ 명의로 분양자인 ○○○건설(주)에 납부된 쟁점아파트 분양금액 162,461,000원의 납부내역에 의하면, 연체료 17,567,363원이 청구인의 쟁점아파트 분양권에 대한 양도계약서 작성일자인 1995.11.28 이후인 1996.2.6 및 1996.3.29에 납부되어 매수인 청구외 ○○○가 납부한 것으로 보인다. 처분청의 과세근거가 된 청구인의 처 ○○○의 1997.2.5자의 사실확인서에 대하여 살펴보면, "○○○동 ○○○ 56평형(쟁점아파트임)에 대하여 당초 분양자 ○○○ 명의의 입주권을 ○○○씨로부터 1994.10.31경 분양가 및 권리금 합계 320,000,000원에 취득하고 1995.12.26 ○○○에게 340,000,000원에 양도하면서 연체료 20,000,000원 정도를 함께 불입하였다"라고 확인하고 있는데, 청구인은 이에 대하여 당초 쟁점아파트 분양권을 연체료를 포함하여 340,000,000원에 ○○○에게 양도하는 계약서를 작성하였으나 연체료에 대한 의견충돌이 있어 위 분양권 매매대금은 320,000,000원으로 하고 연체료는 청구외 ○○○가 부담하기로 하여 매매계약서를 작성하였다고 소명하고 있어 청구인의 처 ○○○의 진술만으로 쟁점아파트 분양가액이 340,000,000원이라고 보기는 어렵다. 또한 매수인 ○○○가 처분청에 제출한 1997.3.25자 사실확인서를 살펴보면, "쟁점아파트 분양권은 1996.12.27 ○○○의 대리인인 ○○○(○○○)씨로부터 금 340,000,000원에 매입하였음을 확인함"이라고 하고 있으나 매수인의 입장에서는 연체료 등을 포함하여 위 분양권 매입에 340,000,000원이 소요되었으므로 확인서상 양도가액을 340,000,000원으로 표현한 것으로 판단된다. 한편 양도계약서의 작성상태 및 양도계약서 사본이 중개인 사무실에 보관되어 있는 점 등으로 보아 진실한 계약서로 보이는 양도가액 320,000,000원의 양도계약서 외에 쟁점아파트 분양권이 340,000,000원에 양도되어졌음을 뒷받침할 양도계약서 등을 처분청은 제시하지 못하고 있어 연체료 부담문제로 인하여 쟁점아파트 분양권가액이 320,000,000원인지 340,000,000원인지의 차이일 뿐 사실상 같은 양도내용으로서 매수인인 청구외 ○○○가 연체료 17,567,363원을 납부한 사실이 청구외 ○○○건설(주)의 "개인별 수금현황"에 의하여 확인되므로 쟁점아파트 분양권가액은 3억2천만원인 것으로 판단된다. 그러므로 청구인에게 쟁점아파트 분양권 양도에 따른 양도차익이 발생하지 아니하여 처분청의 이 건 양도소득세 과세는 잘못이라고 할 것이다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.