양도차익계산

청주세무서장이 1998.8.10 청구인에게 한 대전광역시 유성구 ○○○동 ○○○ 대지 202㎡ 및 동 지상건물에 대한 양도소득세 10,232,330원의 부과처분은 당해 토지의 취득당 시의 기준시가를 1994.12.31 개정 전 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행규칙 제56조의 5 제1항의 규정에 의하여 소관세무서장이 평가한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인 ○○○은 1990.8.13 청구외 ○○○이 한국토지개발공사로부터 취득한 단독주택건설용지인 대전시 유성구 ○○○동 ○○○ 대지 202㎡(취득당시 가지번은 ○○○, 이하 "쟁점토지"라 한다)를 1990.8.17 권리의무승계계약에 의해 취득하여 1991. 7월 건물을 신축한 후 1994.3.11 토지와 건물을 양도하였다. 청구인은 쟁점토지의 1990년 개별공시지가가 고시되지 않은 것으로 보아 쟁점토지의 91년도 개별공시지가에 인근토지(○○○동 ○○○)의 개별공시지가 변동비(69.23%: 90년공시지가/91년공시지가)를 적용하여 취득당시 개별공시지가를 산출한 후 1994년 개별공시지가와의 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점토지가 대전시 유성구 ○○○동 ○○○번지(이하 "구지번"이라 한다)의 일부라고 보아 동 지번에 대한 1990년도 개별공시지가를 취득당시의 기준시가로 하여 1998.8.10 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 10,232,330원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.28 심사청구를 거쳐 1999.1.20 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 한국토지개발공사가 택지조성공사를 하여 분양한 대지를 취득한 것이지 환지전의 농지를 취득한 것이 아니며, 취득당시는 신번지가 부여되지도 않아 개별공시지가가 없는 경우에 해당되므로 지목이 같은 인근 유사토지의 개별공시지가를 기준으로 청구인이 평가한 가액을 취득당시의 기준시가로 해야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 취득당시는 택지조성중이어서 신번지가 부여되지는 아니하였으나 구지번인 ○○○동 ○○○의 취득당시인 1990년도의 개별공시지가가 200,000원으로 고시되어 있고, 쟁점토지와 함께 택지로 개발된 인근 ○○○동 일대의 개별공시지가가 150,000∼240,000원으로 확인되고 있어 구 지번의 개별공시지가는 택지로서의 이용상황 등 지가형성요인이 반영되어 평가된 금액이라고 보아지므로 구 지번의 개별공시지가를 적용하여 기준시가를 결정한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점 한국토지개발공사에 의해 택지조성공사 중에 있는 토지를 취득하여 건물신축 후 양도한 경우 쟁점토지 취득당시의 기준시가를 구지번의 개별공시지가로 양도차익을 산출하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 구소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제60조【기준시가의 결정】는제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다.라고 규정하고 있으며, 동법시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제115조【기준시가의 결정】제1항은 「법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.」라고 규정하고 있고, 동법시행규칙(1995.5.3 총리령 제505호로 개정되기 전의 것) 제56조의 5【기준시가 등의 계산】제1항은 영 제115조 제1항 제1호 가목 단서에서 "재무부령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액"이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 소관세무서장(소관세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 소관세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다.라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 한국토지개발공사의 택지개발 경과 및 청구인의 쟁점토지 취득전후의 사실관계를 쟁점토지의 등기부등본, 한국토지개발공사가 제시한 자료, 유성구청의 관련자료 등에 의하여 살펴본다.

(1) 한국토지개발공사는 1987.6.3 건설부장관으로부터 대덕연구단지 제2단계조성사업을 위한 산업기지개발사업 실시계획을 승인받고 연구단지 조성으로 생활근거를 상실한 자 및 연구원을 위한 주택단지를 조성하기 위하여 1987.11.10 쟁점토지가 포함된 대전시 유성구 ○○○동 ○○○ 답 1,428㎡를 공공용지 협의수용에 의해 취득하였다.

(2) 한국토지개발공사는 1987년 12월에 택지조성공사에 착수하였고, 1990.1.22 택지조성중에 있는 토지에 가지번을 부여하여 대덕연구단지 이주자 택지분양공고(대전일보 1990.1.22일자)를 하였으며, 1990.4.7 유성구청장은 가지번별로 토지잠정등급을 설정하여 한국토지개발공사 대덕연구단지 직할사업단장에게 통보하였고(유성구 세무22670-○○○, 1990.4.7), 1990.5.4 건설부장관은 대덕연구단지 이주단지 및 연구원 주택건립을 위한 준공전 조성단지 및 시설사용을 허가하였다(건설부 입지 30253-10411, 1990.5.4).

(3) 청구외 ○○○은 1990.2.22 한국토지개발공사와 용지매매계약을 하여 가지번(○○○동 ○○○)이 부여된 쟁점토지를 1990.8.13 잔금을 청산하고 취득하였고, 1990.8.17 청구인은 한국토지개발공사와 청구외 ○○○ 3자간의 권리의무승계계약에 의거 용지매매계약서상의 일체의 권리·의무를 승계하였으며, 1992.10.21 택지조성공사 준공후 1993.5.10 쟁점토지에 신지번(○○○동 ○○○)이 부여되었고, 1990.2.22자 매매를 원인으로 1993.9.13 한국토지개발공사로부터 청구인에게 소유권이 이전되었다.

(4) 우리 심판소가 유성구청 지적과로부터 확인한 쟁점토지와 관련한 개별공시지가 부여상황을 보면 구지번(○○○동 ○○○)의 경우 1990년 까지 부여되어 있으며(1990년 ㎡당 200,000원), 가지번(○○○동 ○○○)의 경우는 1990년 개별공시지가는 없으나 1991년부터 1993년까지 3개년에 걸쳐 부여되어 있고(㎡당 1991년 420,000원, 1992년 480,000원, 1993년 460,000원), 신지번(○○○동 ○○○)의 경우는 1990년 개별공시지가는 없으나 1991년부터는 계속 부여되어 있으며 1991년부터 1993년까지는 가지번의 개별공시지가와 동일한 금액으로 부여되어 있다.

• 라. 판단

(1) 한국토지개발공사에 의해 택지조성공사 중에 있는 토지를 취득하여 양도한 경우 쟁점토지 취득당시의 기준시가를 적용함에 있어 청구인은 취득당시 신지번이 부여되지 않아 개별공시지가가 없는 경우에 해당되므로 인근 유사토지의 개별공시지가를 기준으로 평가한 가액을 취득당시의 기준시가로 해야한다는 주장이고, 처분청은 쟁점토지의 구지번인 ○○○동 ○○○번지의 1990년도의 개별공시지가가 고시되어 있고 이 개별공시지가는 택지로서의 이용상황 등 지가형성요인이 반영되어 평가된 금액이므로 구지번의 개별공시지가를 기준시가로 하여 과세한 당초처분은 정당하다는 입장으로서 이 건 쟁점은 쟁점토지 취득당시의 기준시가를 구지번의 1990년 개별공시지가를 적용하여야 하는지 아니면 신지번의 1990년 개별공시지가가 없는 토지로 보아 전시한 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용하여야 하는지에 있다.

(2) 한국토지개발공사가 1990.1.22 택지분양공고시 부여한 가지번의 개념은 지적법령상에 규정되어 있지는 않으나 택지개발사업시행자 등이 당해 사업계획목적상 택지개발예정지구의 토지를 대상용도별 적정규모로 분할 또는 가분할하여 정하는 관행상의 지번으로서 택지조성공사 준공후에 확정지번이 부여되는 것인 바, 행정자치부의 '택지개발사업시 확정예정지번 부여제도(가지번 사용의 문제점 개선방안)에 관한 지침(행정자치부 지적 13500-1348, 1997.10.15)'에 의하면 "택지개발사업지구내 토지를 사업준공 전에 공급하는 경우 가지번을 부여함으로 인하여 사업준공 후 토지소유자 등의 불편을 초래하므로 가지번 대신 확정예정지번을 부여토록 함"이라고 하여 종래부터 가지번을 현실적으로 사실상 인정하여 왔음을 알 수 있다.

(3) 전시한 바와 같이 청구인이 쟁점토지를 취득한 시기는 청구외 ○○○으로부터 쟁점토지의 매매계약에 대한 권리·의무를 승계한 1990.8.17로서 청구인이 쟁점토지를 취득하기전 1990.1.22 택지분양공고시 이미 가지번이 부여되었으며, 1990.2.22 용지매매계약시 가지번을 용지의 표시로 하여 계약을 체결하였고, 1990.4.7 유성구청에 의해 가지번별로 토지잠정등급이 설정되었을 뿐만 아니라 1990.5.4 건설부장관이 준공전 조성단지 및 시설사용허가를 하였는 등 행정관청이 사실상 가지번을 인정해 온 사실에 비추어 청구인은 구지번의 지목인 답을 취득한 것이 아니라 한국토지개발공사가 택지조성공사중에 있는 토지로서 이미 가지번이 부여된 토지를 취득한 것이라 하겠다.

(4) 비록 쟁점토지에 신지번이 부여된 시점이 1993.2.4이라고 하더라도 전시한 바와 같이 유성구청이 우리심판소에 송부한 자료를 보면 가지번(○○○동 ○○○)의 경우 1991년부터 1993년까지 개별공시지가가 3개년에 걸쳐 부여되어 있으며 신지번(○○○동 ○○○)의 경우는 1991년부터 1993년까지 가지번의 개별공시지가 금액을 그대로 이어받고 있으므로 청구인이 취득한 쟁점토지는 1990년 개별공시지가가 없는 토지로 보아야 할 것이다.

(5) 한편, 본 건과 관련하여 1999.8.19 우리 심판소가 건설교통부에 '쟁점토지의 1990년 개별공시지가를 구지번에 대한 평가액(200,000원/㎡)으로 하여야 하는지 1990년 개별공시지가가 없는 토지로 보아야 하는지' 에 대하여 질의를 하였는 바, 건설교통부는 "지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제4조 및 동법시행령 제5조에 의하여 개별공시지가의 공시기준일은 매년 1월 1일을 기준으로 하고 있으므로 공시기준일 이후 당해 토지의 지번이 변경되었다면(가지번 부여 등) 개별공시지가가 없는 것으로 보아야 할 것"이라고 회신하고 있어(건설교통부 지제58323-512, 1999.8.25) 쟁점토지는 1990년 개별공시지가가 없는 토지임이 확인된다고 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점토지 취득시의 기준시가를 1990년 구지번의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 타당하지 아니하며, 소득세법시행령 제115조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행규칙 제56조의 5 제1항의 규정에 의하여 소관세무서장이 평가한 가액을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.