실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 인천시 강화군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 소재 잡종지 25,429㎡ 및 같은 리 ○○○ 잡종지 13,458㎡ 중 청구인 소유지분(38,887분의 1,702. 이하 "쟁점토지"라 한다)을 '91.9.1. 청구외 (주)○○○개발로부터 취득하여 '97.9.5. 청구외 ○○○에게 대물변제 약정을 원인으로 한 법원의 판결에 의하여 소유권이전등기를 하고 이에 대한 양도차익예정신고를 법정 기한내에 하지 않아 '98.5.18. 처분청이 청구인에게 기준시가로 양도차익을 계산하여 '97년도 귀속분 양도소득세 16,893,820원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 '98.6.20. 이의신청 및 '98.9.16. 심사청구를 거쳐 '99.1.2. 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 1억원에 취득하여 8천만원에 양도(대물변제)하였는데, 이러한 사실은 쟁점토지 소유권이전 판결(96가합 ○○○, '96.12.6.) 및 제 증빙으로 알 수 있는 바, 과세당시 실지거래가액이 나타나지 않았다할지라도 그 후 실지거래가액을 확인할 수 있는 본 건의 경우 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우에 한하여 양도차익을 실지거래가액으로 결정하는 것으로, 청구인은 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 사실이 없으므로, 처분청에서 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 양도소득세를 과세표준확정신고기한내에 신고하지 않은 부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법('94.12.22. 개정된 법률) 제96조【양도소득】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 2.(생 략)』라고 규정하고 있고, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】에서는『① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래 규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다. 2.∼4. (생략)

② ∼⑥ (이하 생략)』라고 규정하고 있으며, 같은 법 제109조【자산양도차익의 결정】제1항에서『거주자가 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 양도차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 즉시 양도차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 거주자에게 통지하여야 한다』고 규정하고 있다. 한편, 같은 법 시행령('94.12.31 개정된 것) 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하면 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 당해 자산의 기준시가에 의하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 제172조【자산양도차익의 결정 및 통지】제1항에서 『납세지관할세무서장은 법 제105조 및 법 제106조 제1항의 규정에 의하여 자산양도차익의 예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부를 한 자에 대하여는 그 예정신고 또는 예정신고자진납부를 한 날부터 1월 이내에, 자산양도차익의 예정신고를 하지 아니한 자에 대하여는 즉시 그 양도차익과 세액을 결정하여야 한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 '91.9.1. (주)○○○개발로부터 당시 매립지로서 미등기 상태이던 쟁점토지를 1억원에 취득하여 보유하고 있다가 이를 '94.2.18. 청구외 ○○○에 대한 8천만원 상당 채무의 대물변제조로 동인에게 양도하기로 약정하였는 바, 청구외 ○○○은 이 약정을 근거로 판결(96가합○○○, '96.12.6.)을 통하여 쟁점토지의 소유권을 취득하였고 위 ○○○은 청구인을 대위하여 '97.9.5. (주)○○○개발로부터 쟁점토지의 소유권이전등기를 하였다. 청구인은 이에 대한 양도소득세와 관련하여 소득세법 제105조 또는 제110조의 규정에 의한 자산양도차익예정신고 또는 양도소득 과세표준 확정신고를 한 사실이 없으며 이건 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일까지 증빙서류를 갖추어 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 처분청에 신고한 사실이 없는 것에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나 청구인은 쟁점토지 양도의 경우 실제로는 양도차손이 발생하였으므로 양도소득세를 과세하여서는 안된다는 주장을 하고 있다. 이에 대하여 살펴보면,

(2) 청구인이 쟁점토지를 '97.9.5. 양도하고 그 양도차익에 대하여 양도소득세 결정일('98.5.18.) 및 양도소득세 과세표준 확정신고기한('98.5.31.)내에 신고를 하지 않았으므로 처분청에서 기준시가로 양도차익을 산정하고 양도소득세를 결정고지한 것은 '법정신고기한내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고하는 경우에 실지거래가액에 의한 취득 및 양도가액을 인정하고 그러하지 않을 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산출토록하고 있는' 전시 법령의 규정에 비추어 볼 때 적법하다 할 것이다.

(3) 한편, 청구인은 쟁점토지의 취득가액은 1억원, 양도가액은 8천만원이므로 실제 양도차손이 발생하였다면서 법원 판결문, 취득시 부동산매매계약서 대물변제약정서, 쟁점토지 양수인인 청구외 ○○○의 확인서, 취득 및 양도시 수수된 약속어음·당좌수표 사본 등을 증빙으로 제출하고 있으므로, 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과하더라도 산출한 세액이 자진신고에 관계없이 실지 거래 가액에 의한 양도차익의 범위를 초과할 수 없다(대법 96누 4022, 96.12.10.참조)는 판례의 취지에 따라 이를 살펴보면, 청구인이 제시한 쟁점토지 양도와 관련한 법원의 판결문에서 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 청구주장대로 인정을 하고 있지만 이는 피고의 불출석에 의한 원고 승소판결이 난 것이고 쟁점토지의 실지거래가액이 소송상의 쟁점이 된 것이 아니므로 그 판결상의 취득 및 양도가액을 진실한 것으로 추정할 수 없으며, 청구인이 청구외 ○○○에게 발행하였다가 회수하였다는 약속어음과 당좌수표는 그 발행인이 청구외 ○○○로 되어 있어 청구인의 채무로 인하여 대물변제약정을 하였다는 주장에 신빙성이 없고, 위 제시 자료 이외에는 쟁점토지의 실지거래가액을 확인할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙의 제시가 없어 청구주장의 진위가 확인되지 않는 이 건의 경우에는 실지거래가액에 의한 양도차익을 전제로 하고 있는 위 대법 96누4022 판례의 적용여지도 없다 할 것이다. 위 사실들을 종합할 때, 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 이 건 양도소득세 결정일 이내에 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 신고한 사실이 없고, 취득 및 양도시의 실지거래가액도 확인이 되지 아니하는 경우로서 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.