부동산의 양도시기

○○○세무서장이 1998.7.15 청구인에게 한 1993년도분 양도소득세 44,040,620원의 부과처분은 충청남도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 대지 179㎡의 취득당시 토지등급으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다. 2 나머지 청구는 기각한다.

청구인은 충청남도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 전 838㎡, 같은곳 ○○○ 대지 179㎡, 계 1,017㎡(307평, 이하 "쟁점토지"라 한다) 및 위 지상건물 126.87㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고 건물과토지를 합하여 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1993.3.16 청구외 ○○○ 외 2인에게 양도한 후 쟁점토지는 실지거래가액(양도가액: 120,000천원, 취득가액: 45,000천원)에 의한 방법으로, 쟁점건물은 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 산정하여 1993.4.30 처분청에 자산양도차익예정신고를 하였다. 1998년 5월 ○○○지방국세청장은 쟁점토지에 대한 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 1998.7.15 청구인에게 1993년도 양도소득세 44,040,620원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.2 이의신청, 1998.10.22 심사청구를 거쳐 1999.1.5 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

1. 쟁점부동산의 양도시기는 1991.6.28로 처분청이 1998.7.15 과세할 당시는 부과제척기간이 만료되어 이 건 과세는 부적법하다.

2. 처분청은 양도소득세특별공제액의 기산점을 청구인 앞으로 쟁점부동산이 소유권이전된 1982.5.24로 보았으나, 계약금이외의 대금을 지급한 때인 1981.6.18(소유권이전 가등기한 날)를 양도소득세특별공제액의 기산일로 보아야 한다.

3. 쟁점토지중 충청남도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 대지 179㎡는 취득당시 토지등급이 58등급임에도 처분청이 46등급을 적용하였음은 부당하다.

4. 쟁점토지는 양도일 현재 유휴토지가 아니므로 쟁점토지 전체에 대하여 장기보유특별공제를 적용하여야 한다.

5. 처분청과 같이 쟁점부동산의 양도시기를 1993.3.16로 본다고 하더라도 양도시의 기준시가는 1993년도 공시지가를 적용함이 타당하고 처분청과 같이 1992년도 공시지가를 적용함은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

1. 청구인의 자산양도차익예정신고서를 보면 쟁점부동산 매매대금중 잔금을 1991.6.28 받기로 약정서만 제출하고 그에 대한 증빙이 없는 점, 청구인은 쟁점부동산의 양도시기를 1993.3.3로 하여 양도소득세 신고를 한 점, 쟁점부동산을 매수한 청구외 ○○○ 등은 1993.3.27 중도금 및 잔금을 지급하였다고 회신하고 있는 점 등으로 보아 쟁점부동산의 잔금청산일이 불분명하고, 계약서상 잔금지급약정일인 1991.6.28과 소유권이전등기접수일인 1993.3.16까지 1개월을 초과하여 처분청이 등기접수일인 1993.3.16을 양도시기로 보고 과세한 이 건 처분은 정당하다.

2. 구 소득세법 제27조 의 규정에 의하면 등기접수일을 취득시기로 보도록 규정하고 있고, 청구인은 과세적부심사청구시 쟁점부동산 취득시 잔금 일부를 주지 못하여 1981.6.18 매매예약가등기를 하였고 1982.5.24 잔금과 이자를 모두 주었다고 진술하고 있어 1982.5.24를 취득시기로 보았음은 정당하다(심판청구시에 청구인이 주장한데 대한 처분청 의견임).

3. 당초 적용하였던 쟁점토지등급 46등급은 당해 군청에서 타토지의 등급을 발급한 것이고, 처분청에서 확인한 결과 청구인 주장이 정당하다(심판청구시에 청구인이 주장한데 대한 처분청 의견임).

4. 처분청은 쟁점건물 바닥면적 126.87㎡의 5배이내인 634.35㎡에만 장기보유특별공제를 적용하였으나 청구인은 그 5배를 초과하는 382.65㎡에 대하여도 장기보유특별공제를 적용하여야 한다고 주장하고 있으나, 토지초과이득세법 제8조 제1항 제4호 가목의 건축물면적 등을 참작하여 대통령령이 정하는 기준면적(이건의 경우는 5배임)를 초과하는 토지는 유휴토지로 보는 것이어서 구 소득세법시행령 제46조 의 3의 규정에 의하여 쟁점건물 바닥면적의 5배를 초과한 면적을 장기보유특별공제대상에서 제외한 처분청의 처분은 적법하다.

5. 쟁점토지에 대한 1992.1.1 기준 공시지가는 1992.6.5, 1993.1.1 기준 공시지가는 1993.5.22 고시되었는 바, 구 소득세법시행령 제115조 제6항 에 새로운 기준시가가 고시되기전에 취득 양도하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용한다고 규정하고 있으므로, 처분청이 쟁점부동산의 양도시(1993.3.16)의 기준시가를 적용함에 있어서 1992.6.5 고시된 1992년도 공시지가를 적용함은 적법하다.

• 가. 쟁점

1. 쟁점부동산의 양도시기가 언제인지 여부

2. 쟁점토지의 양도소득세특별공제액의 기산시기가 언제인지 여부

3. 쟁점토지중 충청남도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 대지 179㎡의 취득당시의 토지등급을 58등급으로 보아 과세한 처분의 당부

4. 쟁점부동산 양도당시 장기보유특별공제액의 계산이 적정한지 여부

5. 쟁점부동산의 양도시기가 1993.3.16이라면 1993년도 공시지가를 적용할 수 있는지 여부

• 나. 쟁점①에 대하여 본다. 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제27조에서는 "자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다"고 규정하고, 같은법 시행령 제53조 제1항에서는 대금을 청산한 날을 양도 또는 취득시기로 하고 그 제1호에서는 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니하는 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일"을 양도 또는 취득시기로 한다고 규정하고 있다. 청구인이 쟁점부동산을 매수자인 청구외 ○○○, ○○○, ○○○ 등 3인에게 양도하였다고 주장하면서 제시한 계약서는 그 내용이 상호 다른 2가지인데, 그 중 한 계약서(검인계약서)에서는 쟁점토지와 쟁점건물을 목적부동산으로 하여 1991.5.7 계약을 체결하였고 매매대금 123,200천원중 잔금 43,200천원을 1991.6.28 지급한다고 되어 있는 반면에, 또다른 계약서는 1992.12.7 쟁점토지와 쟁점건물별로 계약서를 각각 작성하였는데 청구외 ○○○의 중개로 쟁점토지는 120,000천원, 쟁점건물은 16,000천원에 양도한 것으로 작성되어 있어 양 매매계약서가 서로 상이하고, 쟁점부동산 매수자들이 처분청 공무원과 작성한 문답서에서 쟁점부동산 매매대금은 295,000천원이고 양도소득세를 매수자들이 부담하기로 하여 각자 3백5십만원씩을 등기이전시 매도자인 청구인에게 지급했다고 진술하고 있으며, 중개인으로 표시된 청구외 ○○○도 쟁점부동산의 중개사실을 부인하고 있다. 또한 청구인은 쟁점부동산에 대한 자산양도차익예정신고시 잔금 60,000천원을 1993.3.3 수령했다고 확인서를 제시한 바 있고, 청구인은 1991.6.28 이 쟁점부동산의 양도시기라고 주장하면서도 이를 뒷받침하는 대금수수에 대한 증빙 등을 제시하지 못하고 있어 처분청이 관계법령에 따라 등기접수일인 1993.3.16을 쟁점부동산의 양도시기로 본 처분은 적법하고 청구인 주장은 이유없다.
• 다. 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 계약금 이외의 대금을 지급한 1981.6.18 쟁점토지에 대한 소유권이전청구권가등기일이 쟁점토지의 취득일이므로 양도소득세 특별공제액의 기산시기를 1981.6.18 가등기일로 보아야 한다고 주장하고 있는 바, 소득세법시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 개정되기전의 것) 제53조 제1항에서는 원칙적으로 양도 또는 취득시기는 당해자산의 대금을 청산한 날로 하도록 규정하고 있고, 같은항 제1호에서는 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 본다"라고 규정하고 있으나, 청구인에게 쟁점토지를 매도한 청구외 ○○○은 사망하였고, 청구인은 쟁점토지 취득시 잔금청산과 관련한 대금증빙을 제시하지 못하고 있어 처분청이 양도소득특별공제액의 기산일을 등기접수일인 1982.5.24로 보아 동 공제액을 계산하여 과세한 처분은 정당하다.
• 라. 쟁점③에 대하여 본다. 처분청은 {충청남도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 대지 179㎡}의 취득시 토지등급을 46등급으로 하여 취득가액을 산출하였으나 ○○○군수가 발급한 위 대지의 토지대장에 의하면 취득(1982.5.24) 당시의 토지등급이 58등급임이 확인되므로 처분청은 위 토지의 취득가액을 계산함에 있어 58등급을 적용하여야 할 것이다.
• 마. 쟁점④에 대하여 본다. 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제23조 제2항 제2호에서는 장기보유특별공제액에 대하여 규정하고 같은법 시행령 제46조의 3에서는 "법 제23조 제2항 제2호에서 '대통령령이 정하는 토지'라 함은 나대지(재무부령이 정하는 무허가 건축물이 정착되어 있는 것을 포함한다)와 건축물에 부수되는 토지로서 당해 건축물의 바닥면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적(당해 건축물의 연면적을 건축법에 의한 당해지역의 용적율로 나눈 면적의 100분의 120에 해당하는 면적이 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적보다 클 때에는 이를 기준으로 한 면적)을 초과하는 경우의 그 초과하는 부분의 토지를 말한다. 다만, 양도일 현재 토지초과이득세법 제8조 의 규정에 의한 유휴토지 등에 해당하지 아니하는 토지는 그러하지 아니하다"라고 규정하고 있다. 처분청은 쟁점건물 바닥면적 126.87㎡의 5배이내인 634.35㎡에 대하여 장기보유특별공제를 적용하였고, 청구인은 그 5배를 초과하는 382.65㎡에 대하여도 장기보유특별공제를 적용하여야 한다고 주장하고 있으나, 토지초과이득세법 제8조 (개인소유토지중 유휴토지 등의 범위) 제1항 제4호 가목의 건축물 면적 등을 참작하여 대통령령이 정하는 기준면적(이 건의 경우는 건축물 바닥면적의 5배임)를 초과하는 토지는 유휴토지로 보도록 정하고 있으므로 구 소득세법 시행령 제46조 의 3의 규정에 의하여 쟁점건물 바닥면적의 5배를 초과하는 면적을 장기보유특별공제 대상에서 제외한 당초처분은 적법하다고 판단된다.
• 바. 쟁점⑤에 대하여 본다. 쟁점부동산의 양도에 대한 공시지가의 적용에 관하여 살펴보면, 쟁점부동산의 양도시기는 등기접수일인 1993.3.16이고 처분청은 1992.1.1기준 개별공시지가를 적용하였으나 청구인은 1993.1.1 기준 개별공시지가를 적용하여야 한다고 주장하고 있음을 알 수 있는 바, 1992.1.1 기준 개별공시지가는 1992.6.5 고시되었고 1993.1.1 기준 개별공시지가는 1993.5.22 고시되었음이 확인되고 구 소득세법 시행령(1994.12.31 대통령령 제14469호로 개정되기 전의 것) 제115조 제6항의 규정에 의하면 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다고 하고 있으므로 청구인이 쟁점부동산을 1993.3.16 양도한데 대하여 1993년 개별공시지가가 1993.5.22 쟁점부동산 양도 후에 고시되었으므로 그 직전의 1992.1.1 기준 개별공시지가(1992.6.5 고시)를 적용한 처분청의 처분은 적법하다 할 것(국심 95서157, 1995.4.25 같은 뜻임)이다.
• 사. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.