기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1991.3.15. 경기도 성남시 중원구 ○○○동 ○○○ 대지 117.4㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 1991.9.11. 동 지상에 근린생활시설 및 주택 359.84㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)을 신축한 후, 1994.3.11. 쟁점토지 및 쟁점건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 양도하고 1994.2.28. 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세 신고를 하였다. 이에 대하여 처분청에서 청구인이 취득 가액 계산 시 1990년 개별공시지가(㎡당 900,000원)를 적용하지 아니하고 1991년 개별공시지가(㎡당 1,140,000원)를 적용함에 따라 과소 신고한 사실을 찾아내어 이를 정정하는 내용의 결정전 통지서를 발송하자, 청구인은 1994.10.12. 실지거래가액(양도가액 325백만원, 취득가액 343백만원)을 적용하여 양도소득세 수정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가(양도가액 212,440,640원, 취득 가 액 153,641,040원)를 적용하여 1998.8.10. 청구인에게 1994년 귀속분양도소득세 21,731,040원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.26. 심사청구를 거쳐 1998.12.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 220백만원에 취득한 후 그 위에 쟁점건물을 123백만 원에 신축하여 보유하다가 쟁점부동산을 청구 외 ○○○에게 325백만원에 양도함에 따라 양도차익이 발생하지 아니하였는데도, 처분청이 청구인의 실지거래가액에 의한 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 쟁점부동산의 양도시 매매계약서가 이중으로 작성되었고, 이중으로 작성된 계약서의 매매가액, 계약일, 계약금, 중도금 지급일, 중도금, 잔금지급일, 잔금이 상이하며, 양도 당시의 시세가 4억 5천만 원이고, 양도당시 시세보다 낮은 가액으로 거래할 만한 특별한 사정이 없는 점등으로 보아, 쟁점부동산을 325백만원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없으며,

(2) 청구인은 쟁점토지에 신축한 쟁점건물의 신축대금이 123백만원이라고 주장하나, 도급공사에 따른 건물 신축 조건, 대금지급관계, 대금지급방법 등을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하므로 실지 건물신축 가액을 확인할 수 없다.

(3) 전시의 내용을 종합하면, 쟁점부동산의 양도와 관련한 매매계약서가 이중으로 작성되었고, 건물의 실지 취득 가액이 불분명하여 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다 할 것이므로, 청구인의 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분이 정당하다.

• 가. 쟁 점 실지거래가 액에 의한 양도소득세 신고내용을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】본문은 [양도가 액은 다음 각 호의 금액으로 한다.]고 규정하고 있고, 그 제1호는 [제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.]고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 본문은 [거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.]고 규정하고 있고, 그 제1호 [취득가액]중 가 목은 [제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가 액에 의한다.]고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항 본문은 [법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가 목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.]고 규정하고 있고, 그 제3호는 [양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가 액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우]를 규정하고 있으며, 같은 조 제5항 본문은 [제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.]고 규정하고 있고, 그 제2호는 [제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우]를 규정하고 있으며, 같은 조 제6항은 [국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.]고 규정하고 있다. 한편, 같은 법 시행령 부칙(1995.12.30. 대통령령 제14860호) 제1조는 [이 영은 1996년 1월 1일부터 시행한다.(단서생략)]고 규정하고 있고, 같은 부칙 제8조(양도소득에 관한 적용례) 제2항은 […제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.]고 규정하고 있다.
• 다. 기준시가로 과세한 처분의 당부 청구인은 쟁점토지 취득 후 쟁점건물을 신축하여 쟁점부동산 취득에 총 343백만원이 소요되었는데 이를 325백만 원에 양도하였으므로 양도차익이 발생하지 아니하였는데도 이를 부인하고 기준시가로 과세하는 것은 부당하다는 주장이다. 살피건대, 청구인은 실지거래가액을 입증하는 증거자료로서 취득 및 양도시의 부동산매매계약서와 도급계약서를 제시하고 있으나 이 서류의 진실성을 뒷받침할 수 있는 증거자료를 제시하지 못하고 있고, 특히 양도시 매매계약서의 경우 양도가액이 325백만원으로 되어 있는 것과 230백만원으로 되어 있는 것 등 상이한 2개의 매매계약서가 있어서 어느 것이 실지거래가 액인지를 알기 어렵게 하고 있으며, 처분청이 부동산중개사무소에서 조사한 양도당시 시세는 평당 430만원으로서 총 거래가 액 450백만 원 정도가 시세인 것으로 보이는데 청구인에게 시세보다 낮은 가액으로 양도할 만한 특별한 사정이 없는 점으로 보아, 청구인이 주장하는 실지거래가 액은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.