기준시가 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1985.6.25 충청북도 진천군 ○○○리 ○○○ 대지 403㎡ 주택 105.5㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 취득하여 1995.1.10 양도하고 1995.1.28 자산양도차익 예정신고시 기준시가에 의한 양도차익이 실지로 거래한 양도가액을 초과한다는 이유로 실지양도가액이라는 96백만원을 양도차익으로 하여 신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지양도가액을 거래당사자간 담합에 의한 것으로 보고 실지양도가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가인 취득가액 82,928,937원, 양도가액 315,549,000원을 적용하여 양도차익을 산정한 후 1998.7.20 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 78,628,850원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.18 심사청구를 거쳐 1998.12.29 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점주택은 대로변 이면의 사방이 전부 막힌 뒷골목에 위치한데다가 골목이 좁아 차량진입이 불가능하여 1989년부터 1억2천만원에 팔려고 내어놨으나 매수자가 나타나지 않아서 부득이 당초 내놨던 가격을 무시하고 낮은 가격에라도 팔리기만 한다면 부채를 갚을 생각으로 있던 중 매수자인 청구외 ○○○으로부터 96백만원에 사겠다는 제의를 받고 1994년 12월에 양도하게 되었던 것이다. 처분청에서는 쟁점주택 인근의 부동산 중개인에게 시세를 확인하여 과세하였고 청구인의 계약서는 근저당권의 승계 및 말소에 대한 특약사항이 없기 때문에 신빙성이 없다고 하였으나, 청구인이 쟁점토지 인근의 부동산 중개인에게 확인한 결과 처분청에서 시세를 조회한 사실도 없고 또한 등기부상 등재되어 있던 근저당권은 청구인이 잔금을 받아서 말소시켰으므로 특약을 하지 않은 것인데 이를 이유로 계약서가 진실성이 없다고 하며,양수인에 대하여는 직접조사를 하지도 아니한 채 청구인이 주장하는 실지 양도가액을 부인하는 것은 타당치 않다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점주택 양도당시 쟁점주택의 토지에는 청구인을 채무자로 한 근저당권(채권최고액 44,200,000원)이 주식회사 ○○○은행에 의해 설정되어 있었는데도 청구인이 제시하고 있는 양도시 부동산매매계약서에는 동 근저당권의 승계나 말소에 대한 특약이 전혀 없는 점으로 보아서 동 계약서는 부동산 거래관행에 따라 작성된 사실계약서라고 인정하기 어렵고, 쟁점주택의 토지는 ○○○터미널 근처에 위치하고 있으며, 당초 양도당시에는 쟁점토지상에 목조기와 주택 및 점포 105.5㎡가 있었는데 양도일 직후인 1995.1.23 멸실된 사실로 보아 주택지가 아닌 상가지역내에 있는 토지임을 알 수 있고, 처분청에서 인근부동산 중개사무소에 조사한 양도당시의 시세는 평당 5,000,000원으로서 이를 시가로 환산하면 610,000,000원이고, 개별공시지가로 평가한 기준시가는 315,549,000원인데 이를 96,000,000원에 저가 양도하여야 할 특단의 사유는 밝혀지지 않고 있다. 따라서, 청구인이 제시하고 있는 양도시 매매계약서는 신빙성이 없으므로 양도당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되는 것으로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분이 적법하고 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 【양도소득】(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제2항 본문은 [양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 다시 다음 각 호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다.(이하생략)]고 규정하고 있고, 같은조 제4항 본문은 [양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.]고 규정하고 있으며, 그 제1호는 [제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가.(단서생략)]를 규정하고 있고, 같은조 제1항 제1호는 [토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득]을 규정하고 있다. 같은법 제45조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 본문은 [거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 게기하는 것으로 한다.]고 규정하고 있고, 그 제1호 [취득가액]의 가목은 [제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가.(단서생략)]를 규정하고 있다.
• 다. 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지 여부 청구인은 쟁점주택의 입지조건이 불리하고 당시 청구인의 자금상황이 나빠서 낮은 가격에라도 양도하게 된 것이고, 처분청은 거래상대방에 대한 조사를 하지 아니하면서 매매계약서는 근저당권에 관한 특약이 없다하여 진실성이 없다고 하였으나 이를 이유로 실지양도가액을 부인하는 것은 부당하므로 실지양도가액을 양도차익으로 하여 신고한 당초 신고내용대로 결정하여 달라는 주장이다. 살피건대, 청구인은 이 건 실지양도가액을 입증하는 증거자료로서 사법서사가 작성한 부동산매매계약서, 양수인의 사실확인서, 입회보증인의 사실확인서, 양수인의 우체국통장(중도금지급일에 75백만원이 인출된 것으로 나타나 있음)사본, 인근 부동산중개인의 사실확인서 등을 제출하였다. 먼저, 부동산매매계약서를 보면, 기 설정된 근저당권의 처리에 대한 내용이 있어야 할 것인데 관련특약이 없고, 쟁점주택양도당시 토지 외에 주택이 있었는데 매매계약서에는 토지만 매매하는 것으로 되어 있으며, 동 주택은 양도일 이후 철거·멸실되었는 바, 만일 양수인이 철거하였다면 매매부동산으로 기재되어 있었어야 할 것이고, 양도인이 철거하기로 하였다면 이에 대한 특약이 있었어야 할 것인데 이에 대한 기재내용이 없는 것으로 보아서 동 매매계약서는 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 다음으로 금융자료에 대하여 보면, 청구인은 양수인의 통장을 제출하였고, 이 통장에는 1994.12.20 양수인이 통장에서 75백만원을 인출한 사실이 나타나 있는데, 청구인은 그 중 5,640만원을 중도금으로 받았다는 주장을 하고 있으나, 우리 심판소에서 금융자료 추적을 해본 바, 위 통장에서 자금인출시 발행된 자기앞수표의 배서에 의하면 청구주장 사실이 입증되지 않고 있고, 위 중도금 외에 나머지 금액에 대하여는 증거자료를 제시하지 못하고 있다. 이상과 같이 청구인이 주장하는 실지양도가액이 증거자료에 의하여 입증되지 아니하므로 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과한다 하여 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 보인다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.