실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1990.6.7 서울특별시 강남구 ○○○동 ○○○ 대지 268.1㎡를 취득하여 1996.8.1 위 대지위에 건물 609.9㎡을 신축(이하 "쟁점부동산"이라 한다)한 후, 1998.8.26. 청구외 ○○○에게 양도하고, 쟁점부동산중 토지의 양도가액은 실지양도가액을 토지 및 건물의 기준시가로 안분하여 계산한 가액으로 하고, 취득가액은 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하였고, 건물은 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.8.31 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하고 같은구 ○○○동 ○○○ 양도차익을 포함하여 1999.5.15 청구인에게 1998년분 양도소득세 63,154,420원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.9 심사청구를 거쳐 1999.12.31 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1997.2월 ○○○온천 단지내에 ○○○ 모텔(700평 규모)을 착공하면서 ○○○은행에서 20억원을 대출받기로 하였으나, IMF사태 및 ○○○은행의 퇴출로 대출이 안되고 오히려 기존대출금을 상환하라는 압력이 심하여 청구인이 소유하고 있던 부동산을 모두 팔려고 부동산시장에 매물로 내놓았으나, 쟁점부동산에 고액의 저당권이 설정되어 있었고 청구인이 위 모텔을 짓다가 거액의 융자금을 상환하지 못하여 망하게 될 것이라는 소문이 돌아 입주자들이 전세보증금을 반환하라는 소송이 제기되는 등 어려운 여건으로 거래가 되지 않았으나 우연히 외국에서 귀국하려는 사람과 연결되어 574백만원에 양도하였으며, 청구인이 양도대금을 수수한 것이 아니라 쟁점부동산의 임대보증금 264백만원과 등기부등본상 압류 30백만원 및 은행대출금 280백만원으로 전액 보전하였던 것임에도, 처분청이 쟁점부동산의 인근지역시세를 알아 본 바 시가보다 낮게 거래되었다는 사실만으로 실지거래가액을 부인하고 있으나, 부동산은 물건 개개의 특성이 다르고 시시각각으로 변하는 추세와 청구인의 급박한 상황을 전혀 고려하지 아니한 것이며, 청구인이 쟁점부동산중 토지를 취득하게 된 것도 위 토지상에 청구인이 건축자재 등을 쌓아 두었고 토지 소유자가 이를 치우라고 요구하여 이전하는데 비용이 많이 들고 하여서 당시 시세보다 높게 이를 취득하였으며 이러한 사유로 매매계약이 중개인 없이 이루어 진 것이다. 따라서, 위의 사실과 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 청구인이 제시하는 증빙자료에 의하여 확인이 됨에도 처분청이 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 불분명하다고 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 취득시의 매매계약서가 지질, 도장의 날인 상태 등으로 보아 1990년도에 작성한 매매계약서로 보이지 아니하며, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시에 임대하고 있었음에도 청구인이 제시한 양도시 매매계약서에 임대보증금 등의 특약사항 기재가 없으며, 처분청에서 쟁점부동산 소재지 인근 부동산 중개업소에 확인한 바, 쟁점부동산과 현황이 같은 부동산(대지 81평, 건물 180평, 신축연도 1996년)이 7억8천만원(평당 900만원 ∼ 1천만원)에 양도된 사실이 있고, 쟁점부동산 양도당시의 거래가액이 평당 900만원 ∼ 1천만원으로 형성되어 있음에도 쟁점부동산을 시가에 못미치는 가액(평당 약 7백만원)으로 양도할 만한 특별한 사정이 없는 점, 청구인이 주장하는 매매대금을 확인할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없는 점 등으로 미루어 청구인이 신고한 쟁점부동산 중 토지의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다 할 것으로, 전시한 법령에서 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다라고 규정하고 있으므로, 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에서 법 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항의 규정에서 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 제4항의 규정에 의하면 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. ∼ 2: (생 략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」 로 규정하고 있고, 같은조 제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다

1. (생 략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우」 로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산중 대지(268.1㎡)를 1990.6.7 청구외 ○○○부터 취득하고, 위 대지상에 1996.6.5 건물(609.9㎡, 옥탑포함)을 신축하여 대지와 건물을 합한 쟁점부동산을 1998.8.24 청구외 ○○○에게 양도하였음이 등기부등본 등 증빙자료에 의하여 확인되며, 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인은 당초 양도소득세 신고시 양도가액을 574,000,000원으로 신고하였다가 당심판원 심리일이전에 630,000,000원으로 거래하였다는 주장이므로 청구인이 주장하는 실지거래가액과 처분청이 과세한 기준시가를 살펴보면 아래표와 같다. 구 분 양도가액(a) 취득가액(b) 차익(a-b) 비고(당초 신고시 양도가액)

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1990.6.7 서울특별시 강남구 ○○○동 ○○○ 대지 268.1㎡를 취득하여 1996.8.1 위 대지위에 건물 609.9㎡을 신축(이하 "쟁점부동산"이라 한다)한 후, 1998.8.26. 청구외 ○○○에게 양도하고, 쟁점부동산중 토지의 양도가액은 실지양도가액을 토지 및 건물의 기준시가로 안분하여 계산한 가액으로 하고, 취득가액은 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하였고, 건물은 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.8.31 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하고 같은구 ○○○동 ○○○ 양도차익을 포함하여 1999.5.15 청구인에게 1998년분 양도소득세 63,154,420원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.9 심사청구를 거쳐 1999.12.31 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1997.2월 ○○○온천 단지내에 ○○○ 모텔(700평 규모)을 착공하면서 ○○○은행에서 20억원을 대출받기로 하였으나, IMF사태 및 ○○○은행의 퇴출로 대출이 안되고 오히려 기존대출금을 상환하라는 압력이 심하여 청구인이 소유하고 있던 부동산을 모두 팔려고 부동산시장에 매물로 내놓았으나, 쟁점부동산에 고액의 저당권이 설정되어 있었고 청구인이 위 모텔을 짓다가 거액의 융자금을 상환하지 못하여 망하게 될 것이라는 소문이 돌아 입주자들이 전세보증금을 반환하라는 소송이 제기되는 등 어려운 여건으로 거래가 되지 않았으나 우연히 외국에서 귀국하려는 사람과 연결되어 574백만원에 양도하였으며, 청구인이 양도대금을 수수한 것이 아니라 쟁점부동산의 임대보증금 264백만원과 등기부등본상 압류 30백만원 및 은행대출금 280백만원으로 전액 보전하였던 것임에도, 처분청이 쟁점부동산의 인근지역시세를 알아 본 바 시가보다 낮게 거래되었다는 사실만으로 실지거래가액을 부인하고 있으나, 부동산은 물건 개개의 특성이 다르고 시시각각으로 변하는 추세와 청구인의 급박한 상황을 전혀 고려하지 아니한 것이며, 청구인이 쟁점부동산중 토지를 취득하게 된 것도 위 토지상에 청구인이 건축자재 등을 쌓아 두었고 토지 소유자가 이를 치우라고 요구하여 이전하는데 비용이 많이 들고 하여서 당시 시세보다 높게 이를 취득하였으며 이러한 사유로 매매계약이 중개인 없이 이루어 진 것이다. 따라서, 위의 사실과 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 청구인이 제시하는 증빙자료에 의하여 확인이 됨에도 처분청이 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 불분명하다고 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 취득시의 매매계약서가 지질, 도장의 날인 상태 등으로 보아 1990년도에 작성한 매매계약서로 보이지 아니하며, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시에 임대하고 있었음에도 청구인이 제시한 양도시 매매계약서에 임대보증금 등의 특약사항 기재가 없으며, 처분청에서 쟁점부동산 소재지 인근 부동산 중개업소에 확인한 바, 쟁점부동산과 현황이 같은 부동산(대지 81평, 건물 180평, 신축연도 1996년)이 7억8천만원(평당 900만원 ∼ 1천만원)에 양도된 사실이 있고, 쟁점부동산 양도당시의 거래가액이 평당 900만원 ∼ 1천만원으로 형성되어 있음에도 쟁점부동산을 시가에 못미치는 가액(평당 약 7백만원)으로 양도할 만한 특별한 사정이 없는 점, 청구인이 주장하는 매매대금을 확인할 수 있는 객관적인 증빙의 제시가 없는 점 등으로 미루어 청구인이 신고한 쟁점부동산 중 토지의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다 할 것으로, 전시한 법령에서 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다라고 규정하고 있으므로, 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에서 법 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항의 규정에서 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 제4항의 규정에 의하면 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. ∼ 2: (생 략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」 로 규정하고 있고, 같은조 제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다

1. (생 략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우」 로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산중 대지(268.1㎡)를 1990.6.7 청구외 ○○○부터 취득하고, 위 대지상에 1996.6.5 건물(609.9㎡, 옥탑포함)을 신축하여 대지와 건물을 합한 쟁점부동산을 1998.8.24 청구외 ○○○에게 양도하였음이 등기부등본 등 증빙자료에 의하여 확인되며, 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인은 당초 양도소득세 신고시 양도가액을 574,000,000원으로 신고하였다가 당심판원 심리일이전에 630,000,000원으로 거래하였다는 주장이므로 청구인이 주장하는 실지거래가액과 처분청이 과세한 기준시가를 살펴보면 아래표와 같다. 구 분 양도가액(a) 취득가액(b) 차익(a-b) 비고(당초 신고시 양도가액) 청구인 주장 (1) 630,000,000 토지: 526,375,230 건물: 103,624,770 실가를 기준시가로안분계산 577,865,940 465,000,000(실가) 112,865,940(기준시가) 52,134,060 574,000,000 토지: 475,513,380 건물: 98,486,620 실가를 기준 시가로 안분계산 결정 (2) 689,890,840(기준시가) 토지: 576,415,000 건물: 113,475,840 541,825,940(기준시가) 428,960,000 112,865,940 148,064,900 1/2 91.3% 106.7% 83.2%

(2) 전시한 법령에 의하면 토지 등의 양도소득금액을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액은 취득·양도 당시의 기준시가를 원칙으로 하되 양도자가 과세표준신고시 제출한 증빙자료에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 적용하도록 되어 있는 바, 먼저 쟁점부동산의 양도가액이 증빙에 의하여 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다. 청구인은 당초 심판청구시에 쟁점부동산의 양도가액을 574,000,000원으로 한 매매계약서와 매수인의 사실확인서를 제출하였다가, 당 심판원의 심리일이전에 양도가액이 630,000,000원으로 되어 있는 매매계약서와 ○○○신탁증권 ○○○지점에서 확인한 청구외 ○○○(쟁점부동산 매수인의 처)의 금융거래(계좌번호: ○○○) 내역조회, 1998.8.27 각서인이 매수인(○○○)과 ○○○으로 기재된 각서를 제출하였으므로 살펴보면, 1998.8.21 양도가액이 630,000,000원으로 되어 있는 위 매매계약서에 의하면 계약금 3천만원, 중도금·잔금(지급일: 1998.8.24) 6억원으로 융자금 2억7천만원, 임대보증금 2억5천5백만원, 가압류 3천5백만원을 포함하는 것으로 되어 있으나, 동 계약서 중단의 단서에는 융자금이 2억8천만원이라고 기재되어 있어 동 계약서안에서도 융자금이 1천만원의 차이가 있음을 알 수 있고, 1998.8.27 위 각서내용에 의하면 임대보증금 2억5천9백만원 전액을 인수하고 각서인이 지불함이라고 되어 있어 위 매매계약서상의 임대보증금과는 4백만원의 차이가 있으며, 청구외 ○○○의 ○○○증권 계좌번호 ○○○에 대한 금융거래 내역조회에 의하면 쟁점부동산의 매매계약서상 계약일인 1998.8.21에 61,581,688원을 출금하였다가 1998.8.22에 32,231,284원을 재입금하였으며, 쟁점부동산의 중도금·잔금 지급일인 1998.8.24에 307,726,385원이 출금되었음이 확인되나, 이 사실만으로 쟁점부동산의 실지거래가액이 630,000,000원 이라고 인정하기 어렵고, 또한, 처분청에서 쟁점부동산 소재지 인근 부동산에 확인한 바 쟁점부동산과 유사한 부동산(대지 81평, 건물 180평, 신축연도 1996년)이 7억8천만원(평당 900∼1,000만원)에 양도된 사실을 확인하고 있어 쟁점부동산의 양도당시 거래가액이 평당 900∼1,000만원으로 형성되었다고 인정되므로 청구인이 주장하는 실지거래가액은 시가보다 현저하게 낮은(평당 700만원) 금액이라고 보여진다.

(3) 위와 같이 청구인은 당초 쟁점부동산의 양도가액이 574,000,000원이라고 주장하였다가 당 심판원 심리일이전에 이를 번복하고 630,000,000원이라고 주장하면서 이의 사실을 입증할 수 있는 거래당사자들의 확인서를 제출하지 아니 하여 거래가액의 진위여부를 파악할 수 없으며, 위 매매계약서의 임대보증금 내역과 매수인이 제출한 각서의 임대보증금이 서로 차이가 있을 뿐만 아니라, 같은 계약서안에서도 임대보증금이 상이하게 기재되어 있는 사실과 쟁점부동산의 양도당시에 시가보다 현저하게 낮게 거래된 사실로 미루어 보아 청구인이 주장하는 양도가액이 신빙성이 있다고 보기는 어렵다.

(4) 쟁점부동산의 취득가액이 증빙에 의하여 확인되는 지 살펴보기 전에 위의 사실들을 종합하여 보면, 양도시의 거래가액이 신빙성이 없다고 판단되므로, 이 경우 전시한 법령에 의거 거래증빙 등에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하지 아니 하므로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.