비상장주식의 평가시 보유 부동산의 평가 방법

심판청구번호 국심1999서 2792(2000. 4. 26) 1996.12.18 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○에 소재하는 ○○○주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)의 주식 1,800주(이하 "쟁점주식"이라 한다)를 청구외 ○○○으로부터 양수하였다. 중부지방국세청장은 청구인이 쟁점주식을 매매에 의하여 취득한 것이 아니라 실제로는 그의 부(父)인 ○○○으로부터 증여받은 것으로 보고 기준시가에 의하여 청구외법인의 순자산가액으로 평가하여 증여세과세표준을 산정하여 처분청에 자료통보하였고, 처분청은 이에 따라 1999.7.2 청구인에게 1996년도분 증여세 840,731,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.27 심사청구를 거쳐 1999.12.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 상속세법 제9조 제2항에서 증여재산의 평가는 시가에 의하도록 하고 있고, 동법시행령 제5조에서 증여받은 주식을 평가함에 있어 순자산가액은 총리령이 정하는 공신력있는 감정기관의 시가감정서에 의할 수 있는 것으로 규정하고 있는 바, 청구인이 쟁점주식을 평가함에 있어 청구외법인의 보유부동산을 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인으로부터 감정평가 받았음에도 불구하고, 처분청에서 감정가액이 소급감정이라는 사유만으로 이를 부인하는 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 청구외법인이 보유한 ㅇㅇ시 광진구 ○○○동 ○○○외 9필지의 부동산(이하 "쟁점부동산"이라 한다)의 시가는 나라감정평가법인으로부터 감정평가받은 가액으로 하여야 한다고 주장하고 있으나, 나라감정평가법인의 감정평가액은 증여일인 1996.12.18로부터 2년 7개월이 경과한 1999.7.31 작성된 것이어서 이를 시가로 볼 수 없으므로, 처분청에서 쟁점부동산을 개별공시지가로 평가하여 쟁점주식을 평가한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주식을 평가함에 있어 쟁점부동산의 가액을 나라감정평가법인에서 감정평가한 가액으로 하여야 한다는 주장의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 상속세법(1996.12.30 법률 제5193호로 전면개정되기 전의 것) 제9조 제1항에서 "상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다. 다만, 실종선고로 인한 상속의 경우에는 실종선고일 당시의 현황에 의하며, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액은 증여 당시의 현황에 의한다"고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서 "제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해상속재산의 종류·규모·거래상황등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다"고 규정하고 있다. 상속세법시행령 제5조 제1항에서 『법 제9조 제2항에서 "대통령령이 정하는 방법"이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다』 고 규정하고, 제6항 (다)목에서 "(나)목외의 증권거래소에 상장되지 아니한 주식과 출자지분은 다음의 가액에 의한다(이하 생략)"고 규정하고 있으며, 사업개시전의 법인 및 사업개시후 3년 미만의 법인과 휴업·폐업 또는 청산중에 있는 법인외의 법인의 주식에 대한 1주당 가액은 1주당{}가액=({ 당해{}법인의{}순자산가액} over {발행주식총수} + { 1주당{}최근{}3년간의{}순손익액의{}가중평균액} over {금융시장에서{}형성되는{}평균이자율을{}참작하여{}총리령이{}정하는{}율})÷2 소 재 지 면적(㎡) 공 시 지 가 감 정 가 액

○○○동 ○○○ 215 225,750,000 184,470,000

○○○ 2,370 6,636,000,000 6,446,400,000

○○○ 1,184 3,315,200,000 2,936,320,000

○○○ 360 1,008,000,000 1,022,400,000

○○○ 2 4,460,000 1,668,000

○○○ 1 1,300,000 1,668,000

○○○ 278 778,400,000 336,380,000

○○○ 11 14,300,000 9,174,000

○○○ 45 59,850,000 37,530,000

○○○ 2,195 2,634,000,000 2,634,000,000

○○○동 ○○○ 35.957 165,402,200 160,337,000

○○○ 3.592 16,164,000 평가에서 제외함

○○○ 63.853 264,989,950

○○○ 20.924 99,807,480

○○○ 5.971 28,481,670

○○○ 0.394 1,773,000 계 6,791.691 15,253,878,300 13,769,513,000 청구인은 쟁점주식의 1주당 가액을 계산함에 있어 순자산가액을 소급감정한 감정가액으로 평가하여 줄 것을 청구하고 있으나, 나라감정평가법인이 감정한 감정가액은 청구외법인이 보유하고 있는 부동산 전체에 대한 것이 아니고 일부부동산이 평가에서 제외되어 있을 뿐만 아니라 그 평가액도 쟁점부동산을 개별공시지가로 평가하였을 때의 가액인 14,842,662,200원에 훨씬 못미치는 13,769,513,000원으로 평가되어 감정가액이 개별공시지가 대비 약92.7% 밖에 되지 아니하는 것으로 확인되어 이를 객관적이고 합리적인 감정평가액으로 인정하기 어려워 보인다. 사실이 이러하다면, 처분청에서 청구외법인이 보유한 부동산을 개별공시지가로 평가하여 순자산가액을 계산하고 이에 의거하여 쟁점주식을 평가한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.같은조 같은항 같은호 (라)목에서 "다목의 순자산가액은 상속개시일 현재의 재산을 법 제9조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 공제한 것으로 하되, 그 평가는 총리령이 정하는 공신력있는 감정기관의 시가감정서에 의할 수 있다(이하 생략)"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 이 건 증여당시 상속세법시행령 제5조 제6항 제1호(라)목에서 증권거래소에 상장되지 아니한 주식과 출자지분 평가시 순자산 가액은 공신력 있는 감정평가법인의 감정가액에 의할 수 있도록 규정하고 있으므로, 청구외법인이 보유한 쟁점부동산을 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인인 ㅇㅇ감정평가법인에서 감정평가한 감정가액으로 쟁점주식을 평가하여야 한다고 주장하고 있어, 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 제시하는 나라감정평가법인의 쟁점부동산에 대한 감정평가내역을 살펴보면, 국세청장의 의견에서 보는 바와 같이 감정가액의 작성일자가 1999.7.31이고 가격시점은 1996.12.18로서 이 건 쟁점주식의 증여일인 1999.12.18로부터 2년 7개월 소급하여 감정평가하였을 뿐만 아니라, 청구인이 감정의뢰한 청구외법인의 부동산도 청구외법인이 보유한 부동산 전체에 대한 것이 아니라 ㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ○○○동 ○○○외 4필지는 감정평가내역에서 제외되었다. (단위:원)