실가신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정한 처분의 당부

ㅇㅇ세무서장이 1999.7.2 청구인에게 한 1997년 귀속 양도소득세 24,551,920원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 대지 343㎡ (당초 답(畓) 681㎡ 이었으나 1988.8.5 환지된 토지임: 이하 "쟁점토지"라 한다)를 1986.5.3 취득하여 1998.8.25 양도하고 취득 및 양도시의 실지거래가액을 각각 60,000,000원과 70,000,000원으로 하여 1998.8.22 자산양도차익예정신고를 하였으며 이에 따른 양도소득세 1,147,500원을 1998.8.31 자진납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 1999.7.2 청구인에게 양도소득세 24,551,920원을 결정고지하였다. (이 건 고지세액은 1999.11.5 국세청의 심사결정에서 청구인이 기납부한 세액을 공제토록 결정함에 따라 22,797,830원으로 감액경정되었음) 청구인은 이에 불복하여 1999.7.10 이의신청과 1999.8.27 심사청구를 거쳐 1999.12.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지에 대하여 청구인이 신고한 거래가액은 실지거래가액임이 매매계약서 및 거래당사자들의 확인서에 의하여 확인됨에도 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지를 기준시가 보다 현저히 낮게 양도하거나 높게 취득할 특별한 사유가 없는 것으로 보여지고, 청구인이 양도 및 취득당시의 매매대금 수수내역을 확인할 수 있는 영수증 등의 증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로 기준시가에 의해 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 다만, 청구인이 자산양도차익 예정신고를 하면서 납부한 것으로 확인되는 1,147,500원은 기 납부세액으로 공제하여 이 건 양도소득세를 경정함이 타당하다 할 것이다.

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세예정신고를 한 데 대하여 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고, 같은 법 제97조 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하면서, 같은 법 시행령 제166조 제4항에는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ∼ 2. (생 략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 규정하고, 같은 조 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생 략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』를 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 광양군청 부근에 위치한 토지로 청구인이 취득시에는 답 681㎡이었으나 1988.8.5 토지구획정리사업에 의거 환지되어 대지 343㎡ 로 전환된 토지이며, 등기부등본상 쟁점토지는 1986.4.12 원소유자인 청구외 ○○○로부터 청구외 중개인 ○○○의 처인 ○○○외 1인으로 이전되었다가 1986.5.3 청구인 명의로 소유권이전된 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 1998.8.25 청구외 ○○○에게 쟁점토지를 양도하고 처분청에 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액은 실지거래가액임이 입증된다며 이에 대한 증빙을 제시하고 있으므로 이를 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지의 등기이전 경위에 대하여 당초 쟁점토지의 원소유자인 ○○○에게 1986.3월말까지 책임지고 양도하여 줄 것을 약속하며 쟁점토지의 매매권한을 위임받은 부동산중개업자인 청구외 ○○○이 1986.4.1 매도인을 ○○○(대 ○○○), 매수인을 청구인으로 하고 매매대금을 60,000,000원으로하는 계약을 체결하였는데 당시 중개인 ○○○이 1986.4.11 우선 자신(○○○)의 처인 ○○○외 1인의 명의로 임시로 이전등기하였다가 1986.4.30 잔금을 완불한 청구인에게 소유권이전등기한 것임을 나중에 알게 되었다고 하면서 쟁점토지의 실지거래가액에 대한 증빙으로 취득시의 매매계약서와 취득자금을 예금통장에서 인출한 내역 등을 제시하고 있다. 청구인이 제시한 취득시의 매매계약서는 매매대금을 60,000,000원으로 하면서 계약금 5,000,000원은 계약당일 지불, 중도금 30,000,000원은 1986.4.15 지불, 잔금 25,000,000원은 1986.4.30 지불하는 것을 내용으로 하여 1986.4.1자로 작성된 것으로 계약서상 매도인은 등기부상 소유자인 ○○○ 대(代) ○○○로 기재하면서 중개인인 ○○○이 날인하였고 매수인은 청구인으로 하여 날인한 것임이 확인되고, 취득시 자금출처에 대한 입증자료로 제시한 청구인과 그의 처 ○○○의 예금거래명세표 (○○○은행 ○○○지점, 청구인 명의의 계좌: 301-20-○○○, ○○○ 명의의 계좌: 301-20-○○○)에 의하면 계약일 이전인 1986.3.25 ∼ 3.31 기간중 6,390,000원, 중도금지불기일 하루전인 1986.4.14에 30,000,000원, 잔금지불기일 하루전인 1986.4.29에 20,000,000원, 그 이전인 1986.4.24 ∼ 1986.4.29에 7,690,000원을 인출한 사실이 확인되고 있으며, 매도인 (○○○)과 중개인 ○○○은 쟁점토지를 청구인과 거래한 사실과 거래금액이 60,000,000원임을 인감증명 첨부하여 확인하고 있다. 위 사실로 보건데 청구인은 쟁점토지의 소유권자인 ○○○로부터 매매행위를 위임받은 부동산중개인인 ○○○로부터 쟁점토지를 소개받아 취득하였고 대금지불도 ○○○을 통하여 하였다는 청구주장의 거래경위가 수긍되고 취득당시의 거래금액도 기준시가인 18,420,470원과 비교하여 상당히 높은 가액이긴 하나 취득당시 쟁점토지의 지목이 답(畓)에서 대지로 환지예정된 개발지역인 점과 예금인출내역으로 취득자금의 출처가 뒷받침되는 점등으로 보아 청구주장 취득가액 60,000,000원은 실지거래가액으로 보여진다. (나) 쟁점토지의 양도가액에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지를 1998.8.25 청구외 ○○○에게 70,000,000원에 양도한 사실이 입증된다며 매수인 장부표의 거래사실확인서와 장부표의 예금통장을 제시하고 있으므로 이를 보면, 청구인이 제시한 양도시의 매매계약서는 매도인을 청구인으로 매수인은 ○○○로 중개인은 ○○○부동산 ○○○으로 하여 1998.8.7 작성된 계약서로 매매대금을 70,000,000원으로 하고 계약금 60,000,000원은 계약시 지불, 잔금 10,000,000원은 1998.8.25 지불하는 것으로 되어 있다. 매수인 ○○○는 쟁점토지의 매수경위에 대해 평소 매입의사가 있던 차 1998.8.7 본인이 사업상 서울에 출장가는 길에 매매계약을 체결하였는 데 계약당일 본인의 통장에서 70,000,000원을 인출하여 계약금으로 60,000,000원을 지불하였고, 1998.8.25 다시 37,000,000원을 인출하여 잔금 10,000,000원을 지급한 사실이 있다고 확인하고 있으며, 위 예금인출 내역은 ○○○의 예금통장(○○○중앙회, 계좌번호 ; 672-12-○○○)에 의하여 확인되고 있는 바, 계약금지불을 위해 ○○○가 1998.8.7 인출한 현금 70,000,000원이 청구인의 거주지인 서울특별시 마포구에 소재하는 ○○○중앙회 ○○○지점에서 계약당일 인출된 사실이 확인되고 있는 점으로 보아 전라남도 광양읍에 거주하는 매수인 ○○○가 사업차 서울에 출장오면서 계약금 60,000,000원을 계약당일 지급하기 위해 본인의 예금통장을 가져와 청구인의 주소지(서울특별시 마포구 ○○○동 ○○○) 근처의 ○○○마포지점에서 인출하여 지불한 것으로 보여진다. 한편, 청구인이 쟁점토지의 양도대금 70,000,000원중 30,000,000원을 청구외 ○○○신용금고의 대출금을 상환하는 데 사용하였다고 하면서 제시하고 있는 대출금상환내역표에 의하면 청구인은 ○○○신용금고에서 1998.2.16자로 1억원을 대출받은 사실이 있으며 쟁점토지의 양도계약일인 1998.8.7 대출잔액인 30,078,701원을 상환한 사실이 확인되는 것으로 보아 대출금 상환의 자금출처는 청구인이 계약금으로 받은 60,000,000원중에서 충당된 것으로 보여지고, 또한 청구인은 계약금중 나머지 30,000,000원과 잔금10,000,000원은 1998.8.7 및 1998.8.26 ○○○은행의 청구인예금계좌(451-04-○○○)에 입금하였다고 하는데 청구인의 예금통장에 위 금액이 입금된 사실이 확인된다. 그리고 처분청이 이 건 양도소득세 결정고지에 앞서 취득 및 양도시의 거래당사자에게 거래대금의 확인을 위해 우편조회한 데 대하여, 양도시의 거래당사자인 ○○○는 거래대금이 70,000,000원인 사실을 확인하여 회신한 사실이 있는 점, 처분청의 조사종결보고서상에도 "양도가액에 대하여 인근 중개업소에 주변시세를 탐문한 바 신고내용과 거의 일치하고 있다"고 판단하고 있는 점, 쟁점토지의 양도시기인 1998년중에는 IMF 외환위기로 인한 국내경기 침체로 부동산 가격이 상당히 하락되어 있던 점등을 감안하면 청구주장의 양도가액 70,000,000원은 실지거래가액으로 인정된다 할 것이다.

(3) 위 사실관계 및 관계법령을 종합하여 보면 청구인은 쟁점토지를 양도하고 처분청의 이 건 양도소득세 결정고지일 이전에 납세지 관할 세무서장에게 자산양도차익 예정신고 및 납부한 사실이 확인되며, 청구인이 신고한 취득 및 양도시의 거래가액은 위에서 본 바와 같이 거래증빙에 의하여 실지거래가액으로 인정되므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 처분청이 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.