환지예정지로 지정된 토지를 양도한 경우 취득가액 산정

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1971.4.14 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 172㎡(이하 "쟁점1토지"라 한다)와 같은 동 ○○○ 대지 46㎡(이하 "쟁점2토지"라 한다) 합계 218㎡의 토지를 취득한 데 이어 1979.6.21 같은 동 ○○○ 대지 93㎡(이하 "쟁점3토지"라 한다)를 취득하였고, 위 쟁점1, 2, 3 토지는 1979.6.26 ○○○ 지번의 대지 311㎡로 합필되었으며(이하 합필된 토지를 "쟁점토지"라 한다), 그 후 청구인은 쟁점토지상의 건물 526.68㎡를 취득하여 보유하다가 1998.12.24 토지 및 건물을 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구에 양도하였다. 쟁점토지는 당해 토지가 속한 ○○○ 제1주택재개발구역의 재개발사업에 대한 관리처분계획이 1980.7.24 인가되면서 환지예정지(예정면적: 244㎡)로 지정된 바, 청구인이 쟁점토지 및 지상건물의 양도후 양도소득세 신고납부시 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어 환지예정지 지정 전의 면적인 311㎡(이하 "종전토지면적"이라 한다)를 적용한 데 대하여 처분청은 환지예정면적인 244㎡를 적용하여 양도차익을 재산정하고 1999.5.3 청구인에게 양도소득세 9,111,040원 및 농어촌특별세 114,170원 합계 9,225,210원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.31 심사청구를 거쳐 1999.12.15 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지가 환지예정지로 지정되기 전인 1971.4.14과 1979.6.21에 쟁점토지를 취득하여 1998.8.24 양도하였으므로 양도소득세를 과세함에 있어 종전토지면적으로 취득가액을 산정하여야 함에도 처분청이 환지예정면적으로 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인의 다툼은 의제취득일(1985.1.1) 이전에 환지예정지로 지정된 토지를 양도한 경우의 취득가액을 산정함에 있어서, 그 취득면적을 종전토지면적을 적용할 것인지, 환지예정면적을 적용할 것인지에 있다고 할 것인 바, 1994.4.19 재무부령 제1974호에 의하여 단서 신설되기 전의 소득세법시행규칙 제16조 는 종전(환지예정지 지정 전) 토지면적을 적용하였으나 1994.4.19 재무부령 제1974호에 의하여 신설된 단서의 내용을 보면 의제취득일(그 당시는 1977.1.1 이었으나 1994.12.22 법률 제4803호로 부칙 제8조의 1995.12.29 개정규정에서 1985.1.1로 개정됨)이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 환지예정지로 지정된 날이 취득일의 전인지 후인지를 불문하고 환지예정면적을 적용하도록 규정하고 있으므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환지예정면적으로 계산하여 과세한 당초 처분은 적법하다 할 것이다.

• 가. 쟁 점 환지예정지로 지정된 토지를 양도한 경우 그 취득가액 계산시 소득세법 시행규칙 제77조 제1호 (종전토지면적 기준 산식)와 제2호(환지예정면적 기준 산식)의 산식 중 어느 것을 적용하여야 하는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법시행규칙(1997.4.23 총리령 제631호로 개정된 것임. 이하 같다) 제77조 제1항에서 『양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다.

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 생략
• 나. 취득가액 종전토지의 면적 × 취득당시의 단위당 기준시가

2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우

• 가. 생략
• 나. 취득가액 환지예정면적 × 취득당시의 단위당 기준시가』라고 규정하고 있고, 소득세법시행규칙 부칙 제5조에서 『이 규칙 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 규칙 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다』고 규정하고 있다. 소득세법 부칙(1994.12.22 법률 제4803호로 전면 개정된 것) 제8조에 의하면 『제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 본다』고 규정하고, 동 규정은 1997.1.1 이후 양도분부터 적용하도록 부칙(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제8조 제3항에서 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1971.4.14과 1977.6.21에 취득한 쟁점토지는 그 토지가 속한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○ 제1주택재개발구역의 관리처분계획이 1980.7.24자로 인가되면서 환지예정지로 지정된 사실이 서울특별시 고시 제270호(주택개량을 위한 재개발사업 관리처분계획인가 및 건축계획승인) 및 쟁점토지의 환지예정지 지정증명원에 의해 확인되며, ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청에 조회한 바 쟁점토지는 위 환지예정지 지정이 있은 후 2000.7월 현재까지 환지처분이 완료되지 아니한 것으로 확인되고 있다.

(2) 원래 3필지로 되어 있던 쟁점토지는 1979.6.26자로 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○지번의 대지 311㎡로 합필된 사실이 당해토지의 토지대장에 의해 확인되며, 쟁점토지가 1980.7.24 환지예정지로 지정된 후 청구인은 1984.9.17 쟁점토지상에 건물 526.68㎡를 신축하여 보유하다 1998.12.24 쟁점토지 및 건물을 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구에 어린이집 신축부지로 양도한 사실이 1998.12.4자 부동산매매계약서 및 등기부등본에 의해 확인되고 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지가 환지예정지로 지정된 상태에서 1998.12.24 토지 및 지상건물을 양도한 후 1999.3.2 양도소득세를 자진신고·납부한 바, 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정함에 있어 청구인이 양도가액은 환지예정면적(244㎡)으로 계산하고 취득가액은 종전토지면적(311㎡)으로 계산하였음이 자산양도차익예정신고 및 자진납부계산서에 나타나는 반면, 처분청은 취득 및 양도면적 공히 환지예정면적으로 하여 양도차익을 산정하였음이 양도소득세 결정결의서에 나타나고 있다.

(4) 이 건 토지의 양도차익 산정내용을 보면, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 종전토지면적(311㎡)으로 계산하고 양도가액만 환지예정면적(244㎡)으로 계산하여야 한다는 주장이나, 청구인의 경우와 같이 1984.12.31 이전에 취득한 토지로서 1984.12.31 이전에 환지예정지로 지정된 토지를 양도하는 경우에는 소득세법 시행규칙 제77조 제1항 단서 및 동 제2호 나목의 규정에 의하여 당해토지의 취득가액을 환지예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 산정하는 것이며, 상위법인 1995.12.29 개정된 소득세법 부칙 제8조에서 1997.1.1 이후 양도분부터는 1984.12.31 이전에 취득한 토지를 1985.1.1. 취득한 것으로 본다고 의제함으로써 1984.12.31 이전의 취득일로부터 1984.12.31까지의 보유기간의 양도차익에 대하여는 과세를 하지 아니하는 것이므로 그 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 양도차익을 계산함에 있어서 당해 토지의 면적도 1985.1.1의 면적으로 하는 것이 타당하다고 판단된다(<국심 28서2705, 1999.2.24> 같은 뜻임).

(5) 그러므로 1980.7.24 환지예정지로 지정된 이 건 쟁점토지에 대하여 처분청이 관련 법령의 규정에 따라 환지예정면적인 244㎡를 기준으로 의제취득일(1985.1.1) 현재의 기준시가를 적용하여 취득가액을 산정하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.