상속재산인 임대용부동산의 일부만을 피상속인이 소유하고 있는 경우 임대보증금의 상속채무 인정범위
상속재산인 임대용부동산의 일부만을 피상속인이 소유하고 있는 경우 임대보증금의 상속채무 인정범위
심판청구를 기각합니다.
청구인은 1998.1.27 피상속인 ○○○(이하 "피상속인"이라 한다)가 사망함에 따라 상속재산인 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 1,168.3㎡ 및 지하2층 지상6층 임대용건물(토지는 피상속인의 소유이며, 건물은 피상속인과 청구인이 각각 2분의1을 소유하고 있고, 토지와 건물을 합하여 이하 "쟁점①부동산"이라 한다)과 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 496.3㎡ 및 동 지하1층 지상 4층 임대용건물(토지는 피상속인의 소유이며, 건물은 청구인의 소유로서 토지와 건물을 합하여 이하 "쟁점②부동산"이라 한다)등 피상속인의 소유분을 상속재산으로 신고하면서 쟁점①부동산의 임대보증금 1,850,000,000원을 피상속인의 채무로 상속재산가액에서 차감하고, 상속세과세표준을 2,502,143,402원으로 하여 1998.7.21 상속세를 자진신고하였다. 처분청은 ○○○지방국세청장의 상속세 조사결과에 따라 상속세를 경정하면서, 쟁점①부동산의 임대보증금을 토지 및 건물의 기준시가로 안분하여 피상속인 소유인 토지와 건물의 2분의 1에 해당하는 임대보증금 1,418,580,000원에 대하여만 이를 상속채무로 인정하여, 1999.4.8 청구인에게 1998년도 상속분 상속세 1,107,358,850원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.3 심사청구를 거쳐 1999.12.7 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 쟁점①부동산은 피상속인이 임대인이며 임대보증금도 피상속인에게 귀속되었으므로 전액을 상속채무로 인정하여야 할 것이나, 처분청이 상속개시일 현재 피상속인이 쟁점①부동산중 토지전부와 건물의 2분의1 지분만을 소유하고 있었음을 이유로 동 임대보증금을 토지와 건물의 가액비율로 안분하고 건물분 임대보증금중 2분의 1에 해당하는 431,420,000원을 상속채무로 인정하지 아니한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점②부동산의 토지는 피상속인의 소유이고, 건물은 청구인 소유이므로 쟁점②부동산의 임대보증금 255,000,000원을 토지와 건물의 가액비율로 안분하여 토지분에 해당하는 임대보증금을 피상속인의 채무로 상속재산가액에서 공제하여야 한다.
(1) 쟁점①부동산의 임대차계약이 건물만으로 하여 이루어졌음을 볼 때, 임대차와 관련한 모든 권리와 의무는 건물 소유주에게 귀속된다고 보아야 할 것이고, 따라서 쟁점①부동산에 대한 임대보증금 1,850,000,000원중 2분의1 지분(피상속인의 건물소유지분)인 925,000,000원만을 피상속인의 채무로 보아야 할 것이나, 처분청이 1,418,580,000원을 피상속인의 채무로 보아 이 건 상속세를 과세한 처분은 오히려 청구인에게 유리한 처분이므로 청구인의 주장은 이유없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②부동산의 임대차계약서·사업자등록증등 임대와 관련한 서류를 확인한 바, 건물소유자인 청구인 단독으로 임대사업을 영위한 것으로 보여지고, 청구인은 쟁점②부동산의 임대보증금의 귀속과 관련한 아무런 증빙을 제시하지 못하고 있어 임대보증금은 청구인에게 귀속된 것으로 보여지므로 임대보증금을 토지 및 건물의 가액으로 안분하여 피상속인의 소유인 토지분에 해당하는 임대보증금을 상속채무로 상속재산가액에서 공제하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
3. 채무(상속개시일 전 5년이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일전 3년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무를 제외한 다. 이하 이 조에서 같다)』 라고 규정하고 있다.
(1) 이 건 사실관계를 살펴본다. (가) 상속개시당시 쟁점①부동산의 토지 전체와 건물의 2분의1은 피상속인의 소유이며, 건물의 2분의1은 상속인인 청구인의 소유로서 피상속인이 쟁점①부동산으로 임대사업을 영위하고 있었고, 쟁점②부동산의 경우 토지는 피상속인 소유이며, 건물은 청구인의 소유로서 청구인이 쟁점②부동산으로 임대사업을 영위하고 있었던 사실이 등기부등본 및 사업자등록증에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점①부동산의 임대보증금 1,850,000,000원을 전액 피상속인의 채무로 하여 상속재산가액에서 공제한 후 상속세를 신고하였고, 처분청은 상속세를 경정하면서 임대보증금을 토지 및 건물의 기준시가로 안분하여 피상속인 소유인 토지 전체와 건물의 2분의 1에 해당하는 임대보증금 1,418,580,000원에 대하여만 이를 상속채무로 인정하고, 청구인의 소유인 건물의 2분의1에 해당하는 431,420,000원에 대하여는 채무공제를 배제하였다. (다) 청구인은 상속세 신고시 쟁점②부동산의 임대보증금을 상속채무로 신고한 사실은 없으나, 이 건 불복청구시 쟁점②부동산중 피상속인의 소유인 토지분에 대한 임대보증금 해당분에 대하여는 이를 상속재산가액에서 공제하여야 한다는 주장이다.
(2) 쟁점①부동산의 임대보증금에 대한 상속채무 인정여부를 살펴본다. (가) 일반적으로 건물과 토지의 소유자가 다른 지상건축물을 임대하는 경우에 임대보증금은 토지소유자와 건물소유자가 공동임대인의 지위에서 임대차계약을 체결하는 등의 이유로 임대보증금이 토지에도 귀속된다고 인정되거나 임대보증금의 반환채무를 분담한다는 내용이 있는 경우외에 임대차계약이 건물을 임대차 목적물로 하여 체결된다면 그 임차인의 사용수익권(임차권)은 건물로 한정되는 것이고 임대보증금의 반환의무도 건물소유자에게 지워지는 것인 바(국심92서3331, 92.12.29외 다수와 같은 뜻), 청구인이 증빙으로 제출한 청구인의 부(父)가 체결한 쟁점①부동산의 임대차계약서를 보면 특별히 토지에 대하여 언급된 바가 없고 건물의 층수와 호수 등만을 명시하고 있어 이는 건물을 임대목적물로 한 것으로 보이며 따라서 임대보증금 전액이 건물에 대한 것이라고 판단되고 (나) 비록 피상속인 명의로 쟁점①부동산의 임대차계약이 이루어졌다고는 하나 임대차목적물이 공동소유로 되어있는 건물이므로 구체적으로 임대인이 피상속인 단독이며 임대보증금의 반환의무도 피상속인에게만 있다는 내용이 입증되지 않고있어 쟁점①부동산의 임대보증금은 건물소유주에게 각각 귀속된다고 보여지는 바, 쟁점①부동산의 임대보증금을 토지와 건물에 공동으로 귀속되는 것으로 보아 이를 토지, 건물의 기준시가로 안분계산한 후 피상속인의 소유인 토지분에 해당하는 임대보증금과 건물의 2분지1에 해당하는 임대보증금을 합산하여 상속채무로 인정한 당초 처분은 부당한 것으로 보인다. (다) 그러나 쟁점①부동산의 임대보증금 전액이 건물에 대한 것으로 보아 상속채무를 계산하게 되면 당초 처분시의 상속채무인 1,418,580,000원보다 토지에 안분된 금액만큼 감액된 925,000,000원으로 되는 바 이는 당초 처분이 오히려 청구인에게 유리한 처분이었으므로 청구인 주장은 이유 없는 것으로 판단된다.
(3) 쟁점②부동산의 임대보증금중 토지분에 해당하는 임대보증금을 상속채무로 공제할 수 있는지에 대하여 살펴본다. 상속개시당시 쟁점②부동산의 토지는 피상속인이 소유하고 건물은 청구인이 소유한 사실이 확인되므로, 위와 같은 논지에 따라 쟁점②부동산의 임대보증금은 건물 소유자인 상속인의 채무로 보아야 할 것이고 따라서 상속채무로 인정하지 않은 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.