간주임대료의 계산

ㅇㅇ세무서장이 1999.3.18 청구인에게 한 종합소득세 1993년도 귀속분 40,901,020원, 1994년도 귀속분 34,997,850원, 1995년도 귀속분 33,730,510원, 1996년도 귀속분 33,486,840원, 1997년도 귀속분 58,971,550원, 합계 202,087,770원의 부과처분은

1. 경기도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○은행 건물과 같은 곳 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○은행건물에 대한 부동산임대소득의 계산에 있어서, 총수입금액에 산입할 금액에서 임대보증금의 예금에서 발생한 ○○○은행건물 수입이자 1993년도 216,000,000원, 1995년도 203,679,997원, 1996년도 146,105,613원, 1997년도 121,599,996원과 ○○○은행건물 수입이자 1993년도 41,625,000원, 1995년도 83,306,675원, 1996년도 89,049,996원, 1997년도 20,452,019원을 당해 부동산 임대건물의 과세기간별 총수입금액을 한도로 각각 차감하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 경기도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 소재에서 "○○○주유소"라는 상호의 사업장(이하 "쟁점사업장"이라 한다)을 영위하는 자로서, 쟁점사업장 등 4곳의 사업소득과 청구인 명의의 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 임대부동산 등 9곳의 임대사업장에 대한 부동산임대소득등을 합한 금액을 종합소득으로 하여 종합소득세 1993년도 귀속분 201,003,500원, 1994년도 귀속분 153,192,250원, 1995년도 귀속분 254,726,920원, 1996년도 귀속분 330,557,680원, 1997년도 귀속분 460,129,830원을 신고·납부하였다. 처분청은 청구인의 임대사업장 7곳에 대한 건물관리비 수입누락 및 인건비등 경비과다계상분 369,083,000원(1993년∼1997년)을 총수입금액과 필요경비에 각각 산입하여 계산된 부동산임대소득과 청구인의 사업소득을 합한 금액을 종합소득으로 하여 1999.3.18 청구인에게 종합소득세 1993년도 귀속분 40,901,020원, 1994년도 귀속분 34,997,850원, 1995년도 귀속분 33,730,510원, 1996년도 귀속분 33,486,840원, 1997년도 귀속분 58,971,550원, 합계 202,087,770원을 경정결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.16 심사청구를 거쳐 1999.12.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점사업장의 신축 및 운영자금에 필요한 차입금 500,000,000원을 은행으로부터 차입하여 발생된 1993년부터 1997년까지의 지급이자 298,983,609원(이하 "쟁점지급이자"라 한다)은 쟁점사업장의 필요경비로 인정되어야 하고, 경기도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○은행건물(이하 "쟁점임대부동산①"이라 한다)과 같은 곳 ○○○동 ○○○ ○○○은행건물(이하 "쟁점임대부동산②"라 하고, 쟁점임대부동산① 및 ②를 합하여 "쟁점임대부동산"이라 한다)등 2곳의 임대사업장에 대하여는 임대차계약시 전세보증금을 임차 은행에 예치하여 주는 거래관행에 따라 예입한 전세보증금에 대하여 각 과세기간의 수입이자가 발생하여 이자소득세를 원천징수하였음에도, 쟁점임대부동산 총수입금액에 산입할 금액 계산시 보증금운용에 대한 수입이자를 차감하여 신고하지 아니하였으므로 이를 인정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점지급이자에 대한 증빙의 제시가 없고, 쟁점사업장의 신축자금으로 사용하였는지가 불분명하므로 청구인이 차입한 대출금의 지급이자는 쟁점사업장의 필요경비로 인정하기 어렵고, 쟁점임대부동산의 명의는 청구인으로 되어 있으며, 쟁점임대부동산① 및 쟁점임대부동산②에 대한 각각의 재무제표상 보증금운용수입이 수익으로 계상되지 아니하였음이 확인되는 이 건의 경우, 부동산을 대여하고 보증금 또는 전세금을 받아 은행에 예입하여 받는 이자등은 부동산임대소득의 총수입금액에 산입하지 아니하고 이자소득으로 보는 것이나, 소득합계표상 청구인의 배우자명의의 이자소득이 있다하여 쟁점임대부동산의 보증금운용수입이라고 볼 수 없으므로 청구인 주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점지급이자를 쟁점사업장의 필요경비로 인정할 수 있는지와 쟁점임대부동산의 전세보증금의 예입에 따른 수입이자를 총수입금액에 산입할 금액 계산시 차감되는 보증금운용수입으로 볼 수 있는지의 여부를 가리는 데에 있다.
• 나. 관련법령 이 건 소득금액 계산당시의 소득세법 제18조 【부동산임대소득】제1항 제1호에서『부동산임대소득은 당해연도에 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득으로 한다』고 규정하고, 같은 법 제25조【총수입금액계산의 특례】제1항에서『거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제53조【총수입금액계산의 특례】제2항에서『법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. 총수입금액에 산입할 금액={당해 과세기간의 보증금등의 적수―임대용부동산의 건설비 상당액의 적수}×1/365×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 “정기예금이자율”이라 한다)―당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액』이라고 규정하고, 제5항에서『제2항의 규정에 의한 임대사업부분에서 발생한 수입이자·할인료 및 배당금은 비치·기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 청구인의 1996년도 귀속분 종합소득세를 위 사업장 실지조사를 하면서, 청구인이 신고누락한 청구인 명의의 임대사업장 7곳에 대한 건물관리비 수입금액(1993년도∼1997년도) 80,853,000원 및 간주임대료에 대한 부가가치세 징수액 62,989,000원(1993년도∼1997년도) 등을 총수입금액에 산입하고, 인건비 등 경비과다 계상분 217,155,000원(1993년도∼1997년도)을 필요경비에 불산입하여 청구인의 쟁점사업장 등의 사업소득과 합산한 금액을 종합소득으로 하고, 이 건 청구인에게 종합소득세(1993년도 귀속분∼1997년도 귀속분)를 부과하였음이 종합소득세 경정결의서 등 관련서류에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(1) 쟁점1에 대하여 본다. 청구인은 쟁점사업장을 신축·영위하면서 이에 필요한 자금 500,000,000원을 1993.12.29 청구외 ○○○은행 ○○○지점으로부터 차입(1998.12.22 상환)한 바, 그 지급이자(1993년도 5,917,808원, 1994년도 67,212,321원, 1995년도 70,877,987원, 1996년도 73,739,719원, 1997년도 76,680,981원)를 쟁점사업장의 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서, 동 은행으로부터 조회하여 받은 거래내역조회표 등의 입증자료를 제시하고 있다. 청구인이 위 은행으로부터 차입금을 차입한 사실 및 그 지급이자를 쟁점사업장의 재무제표에 필요경비로 계상한 사실이 없음이 청구인이 제시한 각 과세기간의 종합소득세 과세표준확정신고서 등의 입증자료에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 쟁점사업장이외에 청구인이 영위하는 다른 사업장(4곳)에서 발생한 사업소득을 종합소득으로 하여 신고한 사실이 있는 반면, 동 차입금이 쟁점사업장의 신축 또는 운영자금으로 직접 사용되었는지를 뒷받침할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙서류의 제시가 없으므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(2) 쟁점2에 대하여 본다. 청구인이 1993년도 과세기간부터 1997년도 과세기간까지 쟁점임대부동산에 대한 총수입금액에 산입할 금액 계산시 임대보증금운용수익을 차감하여 신고(1994년도 과세기간에 대하여만 쟁점임대부동산①은 216,000,000원을, 쟁점임대부동산②는 55,500,000원을 보증금운용수익으로 차감하여 신고)한 바 없음이 청구인이 제시한 각 과세기간에 대한 종합소득세과세표준확정신고서 등의 관련서류에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 먼저, 쟁점임대부동산①에 대하여 보면, 청구인은 1992.7.22 청구외 ○○○은행(현 ○○○은행) ○○○지점 지점장 ○○○와 쟁점임대부동산①에 대한 임대차계약을 체결(1992.8.20 임대건물을 명도하고 계약기간은 2년으로 하되 만기시 갱신계약을 하기로 약정하였으며 이건 심리일 현재까지 임대중에 있음)하였고, 동 은행으로부터 계약체결일인 1992.7.22 계약금 320,000,000원(임대보증금 1,600,000,000원의 20%상당액) 및 1992.8.24 잔금 1,280,000,000원을 지급받았으며, 임대차계약이 2차례에 걸쳐 재계약(1995년 9월 2,080,000,000원으로, 1997년 8월 2,480,000,000원으로 변경)되었음이 청구인이 제시한 임대차계약서 등 관련서류에 의하여 확인된다. 청구인은 계약금 320,000,000원을 수령한 1992.7.22 그의 명의로 동 은행의 개발신탁구좌(계좌번호: ○○○, 1996.7.22 만기)에 320,000,000원을 예치하였고, 또한 잔금 1,280,000,000원을 수령한 1992.8.24 또 다른 개발신탁구좌(계좌번호: ○○○, 1996.8.26 만기)에 1,280,000,000원을 예치한 후 만기일(1996.8.26)에 재예치한 반면, 동 은행으로부터 동 예금을 담보로 차입한 대출금은 1,500,000,000원(1992.8.25 300,000,000원, 1992.9.5 700,000,000원, 1992.9.24 200,000,000원, 1992.10.22 300,000,000원)임이 청구인이 제시한 예금거래명세표에 의하여 확인된다. 위 2개의 예치구좌로부터 발생된 수입이자 및 원천징수세액(소득세 및 주민세)은 1993년도에 216,000,000원 및 46,440,000원, 1994년도에 216,000,000원 및 46,440,000원, 1995년도에 203,679,997원 및 43,791,050원, 1996년도에 146,105,613원 및 24,307,740원, 1997년도에 121,599,996원 및 20,063,760원임이 동 은행이 발행한 원천징수영수증에 의하여 확인되고, 청구인이 1994년도 과세기간의 보증금운용수익으로 신고한 수입이자(216,000,000원)와 일치하고 있는 점 등으로 미루어 보아 임차인인 동 은행으로부터 받은 보증금의 일부를 예치하였음이 확인된다. 다음, 쟁점임대부동산②에 대하여 보면, 청구인은 1992.12.14 청구외 ○○○은행 총무부장 ○○○과 쟁점임대부동산②(○○○은행 ○○○지점)에 대한 임대계약을 체결(1993.1.31 임대건물을 명도하고 계약기간은 2년으로 하되 만기시에 갱신계약을 하기로 약정한 후 이건 심리일 현재까지 임대중에 있음)하였고, 동 은행으로부터 보증금 814,770,000원(1992.12.14 계약금 163,000,000원, 1993.1.8 중도금 163,000,000원, 1993.3.8 잔금 488,770,000원)을 지급 받았으며, 1994년 9월 동 건물 2층 증축면적(40평)에 대하여 추가임대계약을 체결하고, 보증금 320,000,000원을 지급받았으며, 임대차계약이 2차례에 걸쳐 재계약(1995년 9월 1,379,200,000원으로, 1997년 5월 1,550,000,000원으로 변경)되었음이 청구인이 제시한 임대차계약서, 동 은행의 유동성거래내역 등의 관련서류에 의하여 확인된다. 청구인은 1993.3.17 청구인 명의로 동 은행의 개발신탁구좌(계좌번호: ○○○, 1995.3.17 만기)에 500,000,000원을 예치하였다가 1995.3.22 재예치(계좌번호: ○○○, 1997.3.22 만기)한 후 만기일(1997.3.22)에 해지하였으며, 1995.2.15 또 다른 개발신탁구좌(계좌번호: ○○○, 1997.2.15 만기)에 220,000,000원을 예치한 후 만기일(1997.2.15)에 해지하였음이 확인된다. 청구인이 제시한 동 은행의 차입금 거래내역조회표에 의하면, 청구인은 1993.12.29 위 예금(500,000,000원, 계좌번호: ○○○)을 담보로 한 대출금 450,000,000원(한도 500,000,000원)을 차입한 후 예금의 만기일(1997.3.22)과 같은 날짜에 상환하였고, 1995.2.15 위 예금(220,000,000원, 계좌번호: ○○○)을 담보로 한 또 다른 대출금 200,000,000원을 차입한 후 예금의 만기일(1997.2.15)과 같은 날짜에 상환한 바, 예금을 담보로 한 대출금과 상계 처리되었음을 알 수 있으며, 이외에도 1993년∼1996년중 청구인의 차입금(부동산저당대출등 5건)은 3,047,650,000원으로 청구인의 예금(720,000,000원)을 상회하고 있음이 확인된다. 또한, 위 2개의 예입구좌로부터 발생된 수입이자 및 원천징수세액(소득세 및 주민세)은 1993년도에 41,625,000원 및 8,949,330원, 1994년도에 55,500,000원 및 11,932,440원, 1995년도에 83,306,675원 및 14,773,010원, 1996년도에 89,049,996원 및 14,834,460원, 1997년도에 20,452,019원 및 3,374,520원임이 동 은행이 발행한 원천징수영수증에 의하여 확인되고, 청구인이 1994년도 과세기간의 보증금운용수익으로 신고한 수입이자(55,500,000원)와 일치하고 있는 점 등으로 미루어 보아, 임차인인 동 은행에 보증금의 일부를 예치하여 주고 이를 담보로 필요한 자금을 차입하였음을 알 수 있다. 사실이 이러하다면, 청구인명의의 쟁점임대부동산을 은행점포로 임대하면서 받은 전세보증금을 당해 은행에 예치한 한편, 이를 담보로 하여 동 은행들로부터 대출금을 차입한 사실이 있고, 예치된 전세보증금으로부터 발생된 수입이자가 있었음이 확인되므로, 1994년도 과세기간을 제외한 1993년도∼1997년도 과세기간에 대하여 은행에 예치된 전세보증금으로부터 발생한 쟁점임대부동산①의 수입이자 1993년도 216,000,000원, 1995년도 203,679,997원, 1996년도 146,105,613원, 1997년도 121,599,996원 및 쟁점임대부동산②의 수입이자 1993년도 41,625,000원, 1995년도 83,306,675원, 1996년도 89,049,996원, 1997년도 20,452,019원은 부동산임대소득의 총수입금액에 산입할 금액 계산시 보증금운용수익으로 각각 차감함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.