매매에 따른 영업권 및 토지가액의 평가 적정 여부

○○○세무서장이 1999.5.1 청구법인에게 결정고지한 1995.7.1 ∼1996.6.30 사업연도 법인세(특별부가세) 855,773,940원은, ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 『○○○』LP가스 충전소 매매에 따른 토지(326.3평, 이하 "쟁점토지"라 한다) 양도가액과 영업권가액을 재조사하여 법인세(특별부가세)를 경정한다.

청구법인은 LP가스판매와 택시운송업을 주업으로 하는 법인으로 1996.2.29 청구법인 소유의 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 『○○○』LP가스충전소(토지 326.3평과 건물 220.1평 및 가스충전소 시설물등 일체)를 청구외 ○○○석유주식회사(현 ○○○정유 주식회사, 이하 "청구외법인"이라 한다)에 총 60억원에 양도하고 토지양도가액은 1,941,660,000원으로, 건물양도가액은 219,354,000원으로 하여 법인세(특별부가세)를 신고납부하였으며, 청구법인은 총거래금액 60억원에서 토지와 건물등의 가액 2,236,506,922원을 제외한 나머지 3,763,493,078원은 『영업권』으로 계상하였다. 위 가스충전소를 매수한 청구외법인은 토지가액은 4,880,000,000원으로, 건물가액은 220,000,000원으로, 『영업권』은 500,000,000원으로 각각 장부에 계상하였다.

○○○지방국세청장은 청구외법인에 대한 법인세조사를 하면서 수집한 『○○○』LP가스충전소 매매계약서를 처분청에 과세자료로 통보하였으며, 처분청은 수보한 매매계약서에 의거 청구법인이 토지는 4,880,000,000원, 건물은 220,000,000원(합계 5,100,000,000원)에 양도한 것으로 하여 양도차익을 재계산, 1999.5.1 청구법인에게 1995.7.1∼1996.6.30 사업연도 법인세(특별부가세) 855,773,940원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 1999.6.15 심사청구를 하고, 1999.12.18 심판청구를 하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인이 ○○○감정평가법인에서 평가한 쟁점토지와 건물의 양도가액 2,161,014,000원을 실지양도가액으로 하여 법인세(특별부가세)를 신고한 것은 정당하며, ○○○감정평가법인의 감정평가서와 청구법인의 장부등에 의하면 양도한 실물자산의 시가총액은 2,236,506,922원이므로 매매총액 60억원과의 차액 3,763,493,078원은 영업권으로 보아야 한다. 청구외법인이 『○○○』LP가스충전소 대지매입가액을 4,880,000,000원으로 계상한 것은 어떤 근거나 기준에 의한 것이 아니고 주거래은행의 취득승인을 받기 위해 청구외법인이 과대계상한 것으로 이는 인근토지가액과 큰 차이가 있어 이를 『시가』라고는 할 수 없다. 청구법인이 청구외법인 요구대로 매매계약서에 날인한 것은 사실이나, 이는 이미 매매가격이 결정된 상태에서 2개월을 끌다가 자산별 금액을 안분하는 문제로 청구외법인과의 매매계약을 해약할 수가 없었고, 청구법인은 차입금 상환등 시급히 자금이 필요한 상황이라 어쩔수 없이 날인한 것이므로 이를 근거로 법인세(특별부가세)를 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 영업권 가액을 정확히 산정한다는 것은 실무적으로 어려울 뿐만 아니라 영업권가액은 양도법인이 일방적으로 계상한 가액으로 결정하는 것이 아니라 매도자와 매수자가 합의하여 유상으로 취득한 금액에 의해 결정되는 것이므로 청구법인이 주장하는 영업권가액은 신빙성이 없으며, 청구외법인은 매매계약서금액으로 장부에 토지와 건물가액을 기장하고 있고, 청구법인 또한 부가가치세 과세대상인 건물·시설물·차량·영업권가액을 매매계약서 내용대로 세금계산서를 발행한 사실등으로 볼 때 청구법인이 제시하는 감정가액이 있다 하더라도 이 감정가액은 쟁점토지의 실지양도가액이 아니므로 청구주장은 받아들일 수 없으며, 처분청이 쟁점토지의 실거래가액을 4,880,000,000원으로 보아 이 건 부과한 당초처분에는 잘못이 없다. 총거래가액은 인정하고 각 자산별 가액은 불분명한 것으로 보아 구 법인세법시행령 제124조 의 5 제3항등의 규정에 의하여 안분계산이 가능한 지를 보면, 아래 산출내역과 같이 쟁점토지가액이 5,508,593,448원으로 산정되어 불이익변경금지 규정에 저촉되어 역시 청구주장을 받아들일 수 없다. <기준시가에 의한 양도가액 안분계산> (원) 자산명 감정가액 1차 안분계산액 기준시가 2차 안분계산액 계 2,208,173,300 6,000,000,000 1,990,872,830 6,000,000,000 쟁점토지 1,941,660,000 5,275,835,913 1,747,494,000 5,508,593,448 건물 219,354,300 596,024,687 115,239,430 363,267,152 소계 2,161,014,300 5,871,860,601 1,862,733,430 128,139,400 기계기구 31,659,000 86,023,140 86,023,140 86,023,140 차량운반구 15,500,000 42,116,260 42,116,260 42,116,260 ＊ 1차 안분계산: 총거래가액을 감정가액에 의한 안분계산 2차 〃: 기준시가가 있는 자산(토지, 건물)은 그 합계액을 다시 기준 시가에 의해 안분계산 (※ 주: 영업권가액이 반영이 안되어 안분계산의 실효성이 없음)

• 가. 쟁 점 이 건은 자동차용 『LP가스충전소』매매에 따른 『영업권』과 토지의 가액을 각각 얼마로 볼 것인지와 쟁점토지의 양도차익을 어떻게 산정하여 법인세(특별부가세)를 과세할 것인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 법인세법 제59조 의 2 【과세표준】 제1항에 『특별부가세의 과세표준은 대통령령이 정하는 토지·건물·부동산에 관한 권리·주식 또는 출자지분(이하 "토지등" 이라 한다)의 양도로 인하여 발생한 양도차익으로 한다』라고 규정하고 있으며 제5항에 『법인이 토지 등을 함께 취득하거나 양도한 경우 토지 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 취득가액 또는 양도가액을 계산한다(이하 생략)』라고 규정하고 구 법인세법 시행령 제124조 의 5 【과세표준의 산정】 제3항에 『법 제59조의 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법"이라 함은 다음 각호의 방법을 말한다.

1. 기준시가가 있는 자산만을 취득하거나 양도한 경우에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 기준시가가 있는 자산과 기준시가가 없는 자산을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.』라고 규정하고 있다. 국세기본법 제14조 (실질과세) 제2항에서 『세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.』라고 하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구법인은 청구법인소유의 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 『○○○』LP가스충전소를 가스공급거래선인 청구외 ○○○에너지(주)에 50억원에 양도키로 협의중 가계약단계에서 청구외 ○○○정유(주)가 판매자회사인 청구외법인을 내세워 60억원을 제시해 옴에 따라 『○○○』LP가스충전소의 부지, 시설물, 비품, 종업원과 거래처(택수운수회사등 고정수요자) 일체를 포함하여 60억원에 일괄 양도키로 합의한 사실이 확인된다. 청구법인은 총 양도가액 60억원을 각 자산별로 구분하기 위하여 1995.10월 ○○○감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 토지, 건물, 기계기구, 차량(탱크로리)등은 감정가액으로, 감정평가에서 제외된 비품, 전화가입권, 승용차, 구축등은 장부가액으로 하여 실물자산가액을 총 2,236,506,922원으로 하고, 전체 거래금액 6,000,000,000원에서 위 2,236,506,922원을 제외한 3,763,493,078원은 『영업권』으로 구분하였다. 『○○○』LP가스충전소 매매와 관련하여 청구외법인은 신규부동산 취득시 주거래은행의 승인을 받는데 문제가 있으니 영업권 가액은 5억원으로 매매계약서에 표시하자고 하여 영업권 금액과 토지가액을 얼마로 할 것인지등에 대하여 양회사가 약 2개월간에 걸쳐 절충을 시도하였으나 합의를 보지 못하고 매매계약서에는 총액인 60억원만 표기하되 자산별 금액구분은 각자 회계처리키로 하고 1996.1.11 매매계약을 체결하였다. 『○○○』LP가스충전소 매매에 따른 각 사의 회계처리내용 및 세금계산서 교부내역은 아래와 같다. 『○○○』LP가스충전소 매매에 따른 각 사의 회계처리내용 항 목

○○○석유(주) 청구법인 금 액 계산근거 대 지 4,880,000,000 1,941,660,000 감정가액: 1,941,660,000 건 물 220,000,000 219,354,300 감정가액: 219,354,300 시설물 200,000,000 기계기구 31,659,000 감정가액: 31,659,000 구 축 물 7,733,993 장부가액 차 량 11,000,000 차량(탱그로리)15,500,000 감정가액: 15,500,000 차량(승 용 차) 1,719,520 장부가액 비 품 189,000,000 17,704,109 장부가액 전화가입권 1,176,000 장부가액 영업권 500,000,000 3,763,493,078 합 계 6,000,000,000 6,000,000,000 청구법인의 세금계산서 교부내용(1996년 1기 예정신고) 항 목 내 역 금 액 비 고 대 지 326.3평 ￦ 4,880,000,000 건 물 220.1평 ￦ 220,000,000 VAT 별도 시설물 저장탱크외 9종 ￦ 200,000,000 VAT 별도 차량 및 사무비품 탱크로리 2대 엑셀 1대 외 ￦ 200,000,000 VAT 별도 영업권 ￦ 500,000,000 계 ￦ 6,000,000,000

• 라. 판 단 LP가스충전소는 수도권일대에서는 신규허가(○○○지역허가업체수: 58개)가 실질적으로 금지되어 있고 『○○○』LP가스충전소는 14년간 강북구 일대의 택시회사와 개인택시 등 1342개소의 고정거래처를 안정적으로 확보하여 전국판매순위 1, 2위를 다투는 업체이며, 한국LP가스공업협회(회장:○○○)는 "1995년 당시 정유 3사간에 주유소와 충전소 인수를 위해 치열한 경합이 있었으며, 현재도 신규허가가 불허되고 있어 LP충전소는 위치에 따라 프레미엄(영업권)이 최저 10억원에서 20억원이상을 호가하고 있다."고 하고 있다. 특히, 『○○○』LP가스충전소는 1993∼1995사업연도에 매년 영업이익을 안정적으로 3∼4억원을 시현하고 있었으며, 따라서 처분청이 1∼2년 정도의 당기순이익에 불과한 5억원을 영업권으로 평가하여 과세한 이건 처분은 잘못이라고 할 것이고, 『○○○』LP가스충전소의 토지, 건물 및 가스공급시설외에 당시의 종업원 전원과 거래처도 일괄인수인계가 되었는 바 이와같은 요인을 감안한다면 영업권가액은 더욱 높게 평가되어야 할 것이다. 처분청의 과세근거인 청구외법인의 토지가액계상액 4,880,000,000원은 평당 14,955,562원(4,880,000,000÷326.3평=14,955,562원)으로 당해토지의 개별공시지가 5,346,000원(㎡당 1,620,000원)에 비하면 2.8배나 높은 가액으로 이는 토지의 공정가액 또는 시가라고 하기는 어렵다고 판단된다. 이 건의 경우 전체 매매금액 60억원은 확인이 되고 다툼이 없으나 청구법인과 청구외법인이 토지와 건물, 영업권가액을 서로 다르게 장부에 기장하고 있어 각 자산별 거래가액은 불분명하다고 해야 할 것이다. 기업회계기준 제20조(무형자산)에서 『영업권은 합병·영업양수 및 전세권 취득 등의 경우에 유상으로 취득한 것으로 한다』고 규정하고 있고, 영업권의 산정은 전체 지급대가에서 구체적 개별자산의 공정가치를 차감한 가액으로 하는 것이므로 처분청이 『○○○』LP가스충전소 매매에 따른 적정한 영업권 가액을 고려함이 없이 청구외법인이 자의로 계상한 토지가액 4,880,000,000원을 청구법인의 토지양도가액으로 인정하여 1995.7.1∼1996.6.30 사업연도 법인세(특별부가세)를 과세한 것은 타당하지 않은 것으로 판단된다. 따라서 이 건은 처분청이 위 『○○○』LP가스충전소 매매에 따른 공정한 토지의 양도가액과 영업권가액을 재조사하여 당초처분을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
• 마. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.