기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1990.4.8 서울특별시 관악구 ○○○동 ○○○ 대지 288㎡를 취득하여 1990.12.27 동 대지 위에 건물 739.8㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하고 1994.8.30 양도한 후 토지는 실거래가액으로, 건물은 기준시가로 양도차익을 계산하여 1994.9.26 자산양도차익예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 토지의 실거래가액이 신빙성이 없다고 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여 1999.5.11 청구인에게 1994년도 귀속 양도소득세 39,512,440원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.31 심사청구를 거쳐 1999.11.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 1995.12.31 이전에는 양도자가 실지거래가액에 의하여 신고한 경우 반드시 확인된 실지거래가액에 의하여 결정하도록 규정(구 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호)되어 있으며, 쟁점부동산은 당시 시세인 대지는 평당 4,000,000원, 건물은 평당 1,000,000원으로 하여 합계 600,000,000원에 양도한 것으로 청구인이 1999.7월 한국감정원에 의뢰하여 감정한 가액도 청구인이 신고한 금액과 비슷하므로 이 건 과세 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 매수자측(○○○ 기도원 사무장 ○○○)에 확인한 바, 매매대금은 일치하나 계약서상 토지, 건물을 따로 분기하여 매수한 사실이 없음이 확인되고, 관악구청에서 징취한 검인계약서상 내용도 토지, 건물을 따로 분기하여 매매한 사실이 확인되지 않으며, 청구인이 제출한 감정평가서는 소급하여 양도일인 1994.8.30을 기준으로 평가하였으나 평가일이 1999.7.29인 점을 감안하면 양도시 시가를 정확하게 반영하였다고 보기는 어렵다고 할 것이므로 청구인이 신고한 토지의 실거래가액을 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건은 청구인이 신고한 토지의 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

(1) 쟁점부동산 양도 당시의 소득세법 제23조 제4항 에 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다."고 규정하면서, 그 제1호에 "제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고, 같은법 제45조 제1항에 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다."고 규정하면서, 그 제1호(취득가액) 가목에 "제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."고 규정하며, 같은법시행령 제170조 제4항에 "법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다."고 규정하면서, 그 제3호에 "양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우"를 규정하고 있다.

(2) 소득세법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 제4항에 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다."고 규정하면서, 그 제3호에 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있고, 같은조 제5항에 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다."고 규정하면서, 그 제2호에 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 부칙 제8조 제2항에 "제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다"고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1990.4.8 서울특별시 관악구 ○○○동 ○○○ 대지 288㎡를 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1990.12.27 동 대지 위에 건물 739.8㎡(지하1층·지상4층, 근린생활시설)을 신축하고 1994.8.30 청구외 ○○○(○○○ 기도원 대표)에게 양도하였음이 등기부등본, 매매계약서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 청구외 ○○○으로부터 토지를 295,800,000원에 취득하여 건물을 300,000,000원에 신축하고 청구외 ○○○에게 쟁점부동산 중 토지는 348,000,000원, 건물은 252,000,000원으로 하여 총 600,000,000원에 양도한 것이 사실이므로 청구인이 신고한 토지의 실거래가액을 인정하여야 한다고 주장하면서, 그 증빙으로 취득·양도 당시 매매계약서, 청구외 ○○○의 영수증, 청구외 ○○○의 거래사실확인서, 감정평가서를 제시하고 있다.

(3) 청구인이 제시한 증빙을 살펴보면, 계약서나 확인서, 영수증은 사인간에 작성된 문서로 당사자간 이해관계에 의하여 작성될 수도 있는 성격으로 거래금액을 확인할 수 있는 금융자료 등과 같은 객관적인 증빙으로 인정하기는 어렵다고 할 것이며, 감정평가서는 가격시점을 쟁점부동산의 양도일인 1994.8.30, 조사기간을 1999.7.23로 하여 한국감정원에서 1999.7.29 작성한 것으로 쟁점부동산을 토지가액 334,080,000원, 건물가액 337,970,600원, 합계 672,050,600원으로 평가하였는 바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액 600,000,000원(토지 348,000,000원, 건물 252,000,000원)보다 더 높은 가액으로 쟁점부동산을 평가하였으며, 청구인은 상대적으로 건물보다 토지를 더 높은 가액으로 양도한 것으로 주장하나 감정평가서에는 오히려 건물가액이 토지가액보다 높게 나타나고 있다.

(4) 한편, 청구인은 거래금액에 대한 금융거래자료에 대하여 토지 취득가액 295,800,000원은 1990년도의 자료로 시간이 너무 오래 경과되었으며, 쟁점부동산의 양도가액 600,000,000원은 쟁점부동산의 매수자인 ○○○ 기도원이 전국에서 모인 자금으로 매매대금을 지급하였고 청구인은 지급받은 동 금액을 수십개의 통장에 분산 입금시켜 명확한 자료를 제시하기 곤란하다고 주장하고 있다.

(5) 위의 내용을 종합해 보면 청구인이 주장하는 토지의 실지거래가액이 객관적인 증빙에 의하여 확인되는 것으로 보기는 어려우며, 전시한 법령에 의하면 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 처분청은 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 것이므로 처분청이 청구인이 신고한 토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.