실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심1999서 2629(2000. 4.18) 1993.12.17 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 234.8㎡, 근린생활시설 735.51㎡(이하 "쟁점부동산" 이라 한다)를 취득하여 1995.9.21 양도하고 1996.5월 실지거래가액(양도가액 601,000,000원, 취득가액 600,000,000원)으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 공정과세협의회의 의결을 거쳐 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.4.6 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 30,382,130원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.5 심사청구를 거쳐 1999.12.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산 취득 및 양도당시의 부동산매매계약서 및 거래상대방의 거래사실확인서에 의하여 실지취득가액 600,000,000원, 실지양도가액 601,000,000원임이 확인되므로, 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 취득시부터 양도시까지 (주)○○○상호신용금고에 채권최고액 490,000,000원의 근저당권이 설정되어 있었으며, 쟁점부동산의 임대보증금을 감안하면 청구인이 제시한 부동산매매계약서의 잔금보다 현저히 많은데도 부동산매매계약서에는 (주)○○○상호신용금고의 부채 및 임대보증금의 상환에 대한 구체적인 특약사항이 없는 점으로 보아 실지거래사실에 의하여 작성된 계약서라고 인정하기 어렵고, 매매대금 영수사실 등 거래사실을 인정할 만한 증빙이 없어 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당되므로, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 (가)목에 의하면, 『토지 및 건물의 경우 그 양도가액 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』 고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서는, 『실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우의 하나로 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"』 를 들고 있으며, 같은 조 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 하면서, 그 제2호에서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』 를 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서 『국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』 라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 (1)쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 1993.12.17 취득하여 1995.9.21 양도한 사실 및 쟁점부동산에는 1993.11.18 채권최고금액 490,000,000원, 채무자 ○○○, 근저당권자 (주)○○○상호신용금고로 하여 근저당권이 설정되었다가, 1995.12.7 위 근저당권이 해지된 사실이 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 1995.9.21 쟁점부동산을 양도하고 1996.5월 실지거래가액(양도가액 601,000,000원, 취득가액 600,000,000원)으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하면서, 양도 및 취득당시의 부동산매매계약서, 거래사실확인서(인감증명서 첨부)를 제출하였음을 알 수 있다.

(3) 청구인이 제출한 양도당시의 부동산매매계약서 등을 살펴보면, 쟁점부동산의 매매대금은 601,000,000원(1995.8.10 계약금 50,000,000원, 1995.8.31 중도금 230,000,000원, 1995.9.18 잔금 321,000,000원)이고, 특약사항으로 『임대보증금 및 월세는 매수인이 승계하고 융자액 잔액도 매수인이 승계하며 잔금에서 공제한다』 고 약정하였음을 알 수 있다. 그러나 청구인은 위 부동산매매계약서의 특약사항 이행에 대한 구체적인 내역을 밝히지 아니하고 있어, 쟁점부동산의 임대보증금 및 근저당권의 채무액을 매수인이 승계한 금액 및 잔금에서 공제한 금액이 얼마인지가 확인되지 아니할 뿐만아니라, 위 부동산매매계약서 및 거래사실확인서외에 실지거래가액을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 증빙은 그 신빙성이 없다 할 것이다. 사실이 이러하다면, 청구인이 신고한 실지거래가액을 공정과세협의회의 의결을 거쳐 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장은 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.