신고한 실지거래가액의 인정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○, 같은동 ○○○, 같은동 ○○○등 3필지의 일부인 대지 380.21㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1979.12.24 청구외 ○○○과 1/2씩 공유로 취득하여 1997.3.15 청구외 ○○○기계부품상협동조합의 같은동 ○○○ 대지 380.21㎡와 교환·양도하고 1997.7.18 청구인지분에 대하여 실지거래가액(양도가액 79,931,950원, 취득가액 77,923,279원)으로 양도차익을 산정한 후 과세미달로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 1999.7.24 청구인에게 19997년도 귀속 양도소득세 142,209,030원을 결정고지하였다.(심사청구에서 120,000,000원이 감액결정됨) 청구인은 위 처분에 불복하여 1999.8.31 심사청구를 거쳐 1999.12.10 이건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지중 청구인 지분의 양도가액은 1986.6.4 약정을 맺고 공증한 사실에 의하여 결정된 평당 1,390,000원으로 한 79,931,950원임에도 처분청이 당초 약정내용을 무시하고 최종 대금지급일이 속하는 연도의 기준시가를 적용한 것은 실지거래가격을 무시한 처사로 실질과세원칙에 위배되며, 쟁점토지의 양수자인 청구외 ○○○부품상협동조합은 유통단지준공에 따른 보존등기를 위하여 쟁점토지를 취득하여야 할 필요성이 있었고, 매매약정서가 다시 작성된 것이기는 하나 당초 약정서에 근거하여 평당금액을 1,390,000원으로 한 것이며, 교환형식으로 약정한 것은 동 유통단지조성사업과 관련하여 학교용지로 지적고시된 청구인 소유토지전부에 대한 매매금액정산시 일괄정산하기 위하여 같은 면적을 교환형식으로 한 것으로서 ○○시 교육위원회와의 협약에 의하여 추후에 상기 조합이 평당 1,390,000원에 매수하여 동 교육위원회에 평당 850,000원에 매도하여야 하는 토지인 바, 쟁점토지는 일반적인 토지의 교환거래와는 그 내용이 다른 것이며, 비록 쟁점토지를 시가감정하여 교환거래한 것은 아니나 상호 인접한 필지로서 시가감정이 필요치 아니한 것이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액인 79,931,950원은 기준시가 대비 17.89%에 불과하고, 1986.6.4 작성한 약정서는 단지 매매가액을 평당 1,390,000원으로 한다는 계약일 뿐임에도 1997.3월 작성한 약정서는 협의에 의하여 쟁점토지를 같은 곳 ○○○동 ○○○의 같은 면적과 교환하고 매도인에게 부과되는 양도소득세를 매수인이 부담한다는 내용이며, 동 약정에 따라 매도인과 매수인은 각각 소유권이전등기하였음이 국세통합전산망으로 확인되는 바, 1997.3월 작성한 약정서는 양도소득세등의 부담을 회피하기 위하여 매매금액만 평당 1,390,000원으로 하였을 뿐 1986.6.4 작성한 약정서와는 그 내용이 전혀 다른 별개의 약정서로 보아야 할 것이고, 교환거래의 경우 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산이 있을 경우에만 실거래가에 해당하는 것(같은 취지 대법원 96누860, 1997.2.11등 다수)이므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 이 건 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 (양도가액) 제1호 및 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항 제1호 가목은 "제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고, 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항 제3호는 법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 관할세무서장에게 신고하는 경우를 말한다라고 규정하고 있으며, 제5항은 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"라고 규정하고 제2호에서는 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가(취득가액: 1977.1.1 의제취득 77,923,270원, 양도가액: 446,746,750원)에 의하여 양도차익을 산정, 이 건 과세처분을 한 데 대하여 청구인은 1986.6.4 청구외 ○○○부품상협동조합과 평당 1,390,000원에 쟁점토지를 매매하기로 약정서를 작성한 다음 1997.3.7 동 약정내용대로 쟁점토지를 매매한다는 약정서를 다시 작성한 후 공유자인 청구외 ○○○ 지분을 포함한 매매대금 159,863,900원을 1997.3.15 영수하였고 쟁점토지의 청구인지분 매매금액은 청구인이 당초 실지거래가액으로 신고한 79,931,950원임이 확인되므로 확인된 실지거래가액으로 과세되어야 한다고 주장하고 있다.

(2) 이 건 과세관련자료를 살펴보면 1986.6.4 작성한 약정서는 단지 매매가액을 평당 1,390,000원으로 한다는 계약(매도자는 매수자의 유통단지에 입주시까지 매수자의 제재를 받지 아니하고 계속 사용하며 매매대금은 유통단지 준공시 정산)이고, 1997.3월 작성한 약정서는 협의에 의하여 쟁점토지를 청구외 ○○○부품상협동조합 소유의 같은동 ○○○ 같은 면적과 교환하고 매도인에게 부과되는 양도소득세를 매수인이 부담한다는 내용이며, 동 약정에 의거 매도인과 매수인은 각각 소유권이전등기하였음이 확인된다.

(3) 그러나 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지거래가액은 기준시가(446,746,750원)대비 17.9%에 불과하고 교환거래의 경우에는 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산이 있을 경우에만 실지거래가액에 해당하는 것으로 볼 수 있으나 이 건의 경우 달리 이에 대한 객관적 증빙의 제시가 없으므로 청구인 주장은 받아들이기 어렵다 하겠으며, 따라서 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정, 과세한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.