이 건 부담부증여를 취득 후 1년 이내의 부동산양도로써 실지거래가액의 적용대상으로 보아 과세한 처분은 정당함
이 건 부담부증여를 취득 후 1년 이내의 부동산양도로써 실지거래가액의 적용대상으로 보아 과세한 처분은 정당함
ㅇㅇㅇ세무서장이 1999.7.16 청구인에게 한 1997년 귀속분 양도소득세 173,654,480원의 부과처분은
1. ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 225㎡, 같은 곳 ○○○ 대지 166㎡, 위 지상건물 805.33㎡의 양도가액은 580,000,000원으로, 취득가액은 양도가액에 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 가목의 산식을 적용하여 산정되는 금액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고
2. 나머지 청구는 기각한다.
청구인은 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 225㎡, 같은곳 ○○○ 대지 166㎡, 위 지상건물(목욕탕 및 여관) 805.33㎡(위 대지 및 건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1997.1.16 취득하였다가 1997.10.20 청구인의 ○○○상호신용금고에 대한 채무액 580,000,000원을 청구외 ○○○이 부담하기로 증여계약을 체결하고 쟁점부동산을 위 ○○○에게 증여하였으며, 동 ○○○은 1997.10.25 증여세를 납부할 세액이 없는 것으로 신고하였다(증여가액 436,231,120원, 부담부증여 채무공제액 580,000,000원, 차감과세표준 △143,768,880원). 처분청은 쟁점부동산의 부담부증여를 취득후 1년 이내의 부동산양도로서 실지거래가액 적용대상으로 보아 양도가액 580,000,000원, 취득가액 210,000,000원으로 양도차익을 계산하여 1999.7.16 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 173,654,480원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.26 심사청구를 거쳐 1999.12.3 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. < 소득세법 시행령>(1996.12.31 대통령령 제15191호) 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다. 제166조【양도차익의 산정】
② 법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.
2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우
(1) 청구인이 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 부담부증여하고 동 ○○○은 증여세를 과세미달로 신고한데 대하여, 처분청은 이를 '취득후 1년 이내의 부동산 양도'로 보아 청구외 ○○○이 부담하기로 한 청구인의 ○○○상호신용금고에 대한 채무액 580,000,000원을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 하고 취득당시 검인계약서상의 금액 210,000,000원을 실지취득가액으로 하여 양도차익을 계산한 후 양도소득세를 과세하였는 바, 위 부담부증여계약의 실질내용은 쟁점부동산의 소유권을 이전하는 대가로 청구인의 채무액 580,000,000원의 변제의무가 청구외 ○○○에게 승계된 것이므로 이는 소득세법 제88조 제1항 에 규정한 양도의 정의에 해당하며, 이 건 부담부증여의 형식을 취한 양도에 있어서 쟁점은 당해 거래에 단기양도차익 목적이 있다고 볼 수 있는지의 여부와 단기양도차익 목적이 있다면 처분청이 적용한 실지거래가액이 타당한 것인지에 있다고 하겠다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 1996.12.30에 취득하여 1년이 경과하기 전인 1997.10.20 그 소유권을 이전한 이유에 대하여 청구인이 노후한 여관 및 목욕탕을 잘못 인수하였으며 이를 담보로 하여 받은 대출금의 이자부담을 견디지 못해 수증자가 금융기관 채무를 떠안는 부담부증여로 소유권을 이전한 것이라 하며 이 건 단기양도차익 목적이 아니므로 실지거래가액이 적용될 수 없으며 기준시가를 적용하여야 한다고 주장하나, 우리심판원이 쟁점부동산의 전소유자인 청구외 ○○○에 대하여 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 경위 및 청구인이 소명한 실지취득가액(610,000,000원)의 사실 여부에 대하여 2000.6.21 공문으로 조회하였으나 회신이 없어 2000.7.19 15시경 우리심판원 조사자가 위 ○○○과 직접 통화하여 문의한 바, 위 ○○○은 쟁점부동산의 명의자였을 뿐이고 타인(청구외 ○○○: 소재불명)이 거래하였기 때문에 자신은 실지거래가액을 모른다고 답변하고 있고, 잔금청산 전에 쟁점부동산의 소유권이전등기를 경료한 것으로 청구인이 제출한 취득가액 소명자료에 나타나고 있으며, 동 부동산 가액의 상당부분을 ○○○상호신용금고로부터의 대출금(1997.2월 및 3월 대출액: 642,000,000원)에 의존하여 취득한 점과 동 부동산을 취득하기 전의 공부상 소유자인 청구외 ○○○ 외에 다른 거래자에 의한 전매 가능성이 있어 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 소유권이전이 단기양도차익을 목적으로 하지 않은 것이라는 청구인의 주장을 인정하기는 어렵다고 하겠다. 따라서 처분청이 이 건 부담부증여를 취득후 1년 이내의 부동산양도로서 실지거래가액의 적용대상으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다고 하겠다.
(3) 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세함에 있어서 처분청이 청구외 ○○○이 부담하기로 한 청구인의 ○○○상호신용금고에 대한 채무액 580,000,000원을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 한 데 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없고 타당한 것으로 보이나, 실지취득가액을 취득당시 검인계약서상의 금액인 210,000,000원으로 한 데 대하여는 청구인이 사실과 다르다고 주장하고 있으므로, 그 취득가액이 타당한 것인지에 대하여 본다. (가) 청구인은 2000.6.13 우리심판원에 추가로 제출한 자료에서 쟁점부동산에 담보되어 있던 잔존채무 400,000,000원을 인수하고 검인계약서상 매매대금인 210,000,000원을 지급하여 총 610,000,000원에 쟁점부동산을 취득하였다고 하면서 쟁점부동산의 등기부등본과 관련 금융자료를 제시하고 있는 바 그 내용을 보면, 쟁점부동산에 전소유자 청구외 ○○○의 아들인 청구외 ○○○을 채무자로 하여 1996.10.18 주식회사 ○○○상호신용금고가 채권최고액 6억원의 근저당권을 설정하였고, 1997.2.25 청구인은 본인을 채무자로 하여 주식회사 ○○○상호신용금고에 채권최고액 754,000,000원의 근저당권을 설정하고 다음날인 1997.2.26자에 559,136,720원을 대출받았으며, 같은 날인 1997.2.26 청구외 ○○○의 채무잔액 402,972,454원이 상환되었고, 1997.2.28자에 1997.2.26 자를 원인으로 위 ○○○을 채무자로 하여 설정되었던 주식회사 ○○○상호신용금고의 근저당권이 말소된 사실이 확인되고 있는 점에 비추어 청구인이 쟁점부동산에 설정되었던 근저당 채무 4억원 상당을 인수받은 후 상환하였다는 주장은 인정된다고 하겠다. 또한, 청구외 ○○○이 1997.10.20 청구인으로부터 쟁점부동산을 이전하면서 인계받은 채무(580,000,000원)의 원리금 상환이 연체됨으로써 근저당권자인 주식회사 ○○○상호신용금고(1997.6.1 주식회사 ○○○상호신용금고를 합병하였음)에 의해 경매신청되어 2000.1.17 입찰시 550,000,000원에 동 신용금고에게 경락된 것으로 확인되고 있고, 주식회사 ○○○상호신용금고가 쟁점부동산에 근저당 설정시 감정한 평가액은 743,231,000원이었으며, 취득당시의 기준시가도 437,258,480원에 달하는 바, 위 근저당채무상환내용, 경락가액, 감정가액 및 기준시가수준 등에 비추어 처분청이 실지거래가액에 대한 조사 없이 검인계약서상의 금액인 210,000,000원을 쟁점부동산의 취득가액으로 한 것은 타당성을 결여한 처분이라 하겠다. (나) 그러나, 청구인은 근저당권 설정 채무 4억원 상당을 인수한 외에 210,000,000원을 추가로 지급하였다는 데 대하여는 주장만 할 뿐 이에 대한 입증자료를 제시하지 못하고 있고, 또 전소유자인 청구외 ○○○이 청구인이 주장하는 취득가액(610,000,000원)에 대하여 아는 바 없다고 답변한 점에서 이 건 실지취득가액이 610,000,000원으로 확인된다고 보기는 어려우므로, 실지거래가액의 적용대상인 부동산양도로서 양도가액만 확인되는 이 건의 경우 그 취득가액은 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 가목에 규정된 산식(양도당시의 실지거래가액×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가)을 적용하여 산정하는 것이 타당하다고 판단된다(위 산식을 적용하는 경우 처분청 자료에 의하면 쟁점부동산의 양도당시의 기준시가가 취득당시의 기준시가에 비해 다소 낮기 때문에 취득가액이 양도가액보다 다소 높게 계산되므로 양도차익이 발생하지 아니함).
결정 내용은 붙임과 같습니다.