부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 당부

ㅇㅇ세무서장이 1999.7.15 청구인에게 한 1997년도 귀속 종합 소득세 1,515,530,240원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1995.5.27 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 10,070㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 법원의 경매를 통하여 취득하여 1997.11.13 ㅇㅇ시에 공공용지로 양도(수용)하고, 1998.5.26 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 179,271,000원을 신고납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 투기성거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 1998.8.17 양도소득세 1,615,666,640원을 결정고지하였으나, "처분청이 결정한 당초처분은 취소한다"는 중부지방국세청장의 이의신청결정에 따라 양도소득세를 취소하고, 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 1999.7.15 청구인에게 1997년도 귀속 종합소득세 1,515,530,240원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.6 심사청구를 거쳐 1999.12.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지는 청구인이 운영하는 ○○○상운(주)의 차고지 및 ○○○건재 공장용지로 사용할 목적으로 경락받은 후, 쟁점토지상에서 사업을 하던 중 ㅇㅇ시장으로부터 ○○○상운(주)의 자가사용 목적의 주유소허가가 거부되어 다른 장소를 물색하고 있는 때에 서울시특별시에 공공용지로 수용되어 양도한 것임에도 불구하고, 처분청은 청구인의 수년간 부동산 취득 및 양도행위가 수익을 목적으로 하는 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 행하여진 것이 인정된다 하여 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세하였는 바, 청구인은 20여년간 자동차운수업을 전문으로 하는 경영인으로 차고지 선정을 목적으로 여러차례 부동산을 취득한 것은 사실이나, 청구인이 최근 4회에 걸쳐 양도한 부동산(쟁점토지 포함)은 그 중 3회는 청구인의 의사와 반하게 토지수용법에 따라 수용되어 오히려 많은 영업상 손실을 본 것이고, 나머지 1회의 아파트도 거주하기 위하여 취득하였으나 주변환경이 좋지 않아 양도차익 없이 양도한 것으로서, 이는 청구인의 사업목적에 기한 계속적, 반복적 양도로 볼 수 없으므로 처분청이 한 이 건 처분은 사실오인에 기인한 부당한 처분이다.
• 나. 국세청장 의견 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부를 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 하는 바, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도의 목적으로 된 부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 향하여진 전후를 통하여 모든 사정을 참작하여야 하는 것(대법 96누18557, 1997.4.25 같은 뜻)이고, 부가가치세 1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도하지 아니 하였어도 전체적으로 사업목적을 갖고 계속·반복적으로 이루워진 것으로 인정되면 부동산매매업으로 보는 것(국심 96경3271, 1997.9.10 같은 뜻)인 바, 청구인은 1985년부터 1998년까지 26건의 부동산을 취득하여 19건을 양도하였고, 최근 6년간 거래내역을 보아도 개발예정지의 부동산을 법원 경매를 통하여 6회, 기타 매매에 의하여 2회 총 8회에 걸쳐 취득하였으며, 5회에 걸쳐 양도한 것은 수익을 목적으로 하는 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 행하여진 것으로 인정되므로 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제19조 제1항 에서 『사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다』고 규정하고, 그 제12호에서는 『대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득』을 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제34조에서는 『법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1995.5.27 쟁점토지를 법원의 경매를 통하여 취득하여 1997.11.13 ㅇㅇ시에 공공용지로 수용된 사실, 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고납부한 사실이 등기부등본 및 양도소득세신고서에 의해 확인되고, 처분청은 소득세법 제96조 제1호 단서규정 및 같은법시행령 제166조 제4항 제2호 규정에 의하여 쟁점토지의 거래행위를 부동산투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하였으나, 청구인의 이의신청에 대하여 중부지방국세청장은 청구인이 쟁점토지를 양도한 것은 투기성거래가 아닌 정상적인 경제행위로서 처분청이 실지거래가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다는 이유로 "처분청이 결정한 당초처분을 취소한다"고 결정한 사실이 양도소득세결정결의서, 이의신청결정서에 의해 확인되고 있으며, 처분청은 위 이의신청결정에 따라 양도소득세를 취소하고, 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 다시 이 건 종합소득세를 과세한 사실이 종합소득세결정결의서 등 과세자료에 의해 확인된다.

(2) 처분청의 조사자료에 의하면 최근 6년간(1993년∼1998년) 청구인의 부동산거래내역은 아래와 같이 확인된다. 구 분 소 재 지 지 목 면 적 (㎡) 취 득 양 도 일자 원인 일자 원인 부동산① ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동

○○○외 6필지 전·답 2,916

93. 7.26 경락

95. 5.11 수용 부동산② ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동

○○○ 대지 건물 695 320

95. 6.13 경락 95.11. 6 수용 쟁점토지 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동

○○○ 대지 10,070

95. 5.27 경락 97.11.13 수용 부동산③ ㅇㅇ시 중랑구 ○○○동

○○○ 아파트 184.3

95. 6.21 매매

95. 7.20 매매 부동산④ ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동

○○○ 전 62 95.12.26 매매 부동산⑤ ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동

○○○외 1필지 전 810 97.12.30 경락 부동산⑥ ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동

○○○ 임야 214 97.12.30 경락 부동산⑦ ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동

○○○ 임야 63,489

98. 1.19 경락 98.2.25 매매

(3) 처분청은 청구인이 1985년부터 1998년까지 부동산을 26건 취득하여 19건을 양도하였고, 최근 6년간(1993년∼1998년)에도 위와 같이 개발예정지의 부동산을 8회 취득, 5회 양도함으로써 막대한 양도차익을 남겼다 하여 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 판단하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 청구인이 1985년∼1998년 기간중 부동산을 26건 취득하여 19건을 양도한 것으로 보고 있으나, 이는 1993년에 취득하여 1995년 양도한 부동산①을 거래횟수가 아니라 필지별로 7건으로 계산한 데에 기인한 것이고, 1993년 이전의 청구인의 부동산 거래건수를 보면 1985년∼1992년 기간중 부동산 취득건수는 단 2회로 나타나고 있음이 처분청의 조사자료에 의하여 확인된다. (나) 처분청은 최근 6년간(1993년∼1998년) 청구인이 부동산을 8회 취득하여 5회 양도하였다 하여 사업성이 있다고 판단하고 있으나, 부동산①의 등기부등본에 의하면, 1991.12.26 청구인이 청구외 ○○○를 채무자로 하여 부동산①에 채권최고액 280,000,000원의 근저당권을 설정한 사실이 확인되고, 1992.3.20 위 ○○○가 청구인 앞으로 발행한 800,000,000원의 약속어음 2매가 1993.1.6 ○○○합동법률사무소에서 공증받은 사실이 공정증서에 의하여 확인되며, 부동산①의 선순위 채권자인 청구외 ○○○이 경매신청한 것을 1993.7.26 청구인이 경락받아 소유권을 취득한 후, 1995.5.11 수용협의취득을 원인으로 하여 ㅇㅇ시에 양도한 사실이 등기부등본에 의해 확인되는 바, 청구인은 부동산①을 담보로 청구외 ○○○에게 자금을 대여하였다가 경락으로 취득한 후 수용에 의하여 양도한 사실을 알 수 있다. (다) 부동산②는 1992.8.12 청구인이 ○○○기업(주) 주식 70,000주 및 ○○○기업(주) 대표이사인 청구외 ○○○의 소유 부동산②를 공동담보로 하여 ○○○기업(주)에 350,000,000원을 대여한 사실이 약정서(1992.8.12), ○○○기업(주) 발행 약속어음(350,000,000원, 발행일 1992.8.8), 당좌수표, 등기부등본 등에 의하여 확인되고, 부동산②의 선순위 채권자인 청구외 ○○○은행(주)가 경매신청한 것을 1995.6.13 청구인이 경락받아 취득한 후, 1995.11.6 수용협의취득을 원인으로 하여 ㅇㅇ시에 양도한 사실이 등기부등본에 의해 확인되는 바, 부동산②도 청구인이 동 부동산을 담보로 ○○○기업(주)에 자금을 대여하였다가 경락으로 취득한 후 수용에 의하여 양도된 사실을 알 수 있다. (라) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 1995.5.27 경락을 원인으로 쟁점토지를 취득하여 1997.11.13 공공용지 수용협의취득을 원인으로 ㅇㅇ시에 양도한 사실이 확인되고, 도봉세무서장이 발행한 ○○○상운(주)의 사업자등록증(사업자번호: ○○○)에 의하면 쟁점토지상에서 청구인을 대표자로 하여 1996.1.1부터 택시운수사업을 운영한 사실이 확인되며, ㅇㅇ구청장이 발행한 공장등록증에 의하면 쟁점토지상에서 청구인을 대표자로 하여 ○○○건재를 운영한 사실이 확인된다. (마) 청구인은 부동산③을 당초 거주하기 위하여 분양을 받았으나 25층 중 4층으로 소음과 공해, 수험생인 자녀의 교육여건 열악 등 주변환경이 좋지 않아 분양가액대로 양도하였다고 주장하고 있는 바, 처분청의 양도소득세 실지거래가액 조사복명서에 의하면, 취득가액 189,851,000원, 양도가액 210,000,000원으로 과세미달 처리한 사실이 확인되어, 취득세, 등록세, 시설비 등 필요경비를 감안한다면 실제로 양도차익은 없는 것으로 판단되어 분양가액대로 양도하였다는 청구주장이 신빙성이 있는 것으로 판단된다. (바) 청구인은 부동산④, ⑤, ⑥, ⑦을 쟁점토지의 수용보상금 등으로 매매 또는 경락으로 대체취득하여 현재까지 보유하고 있으며, 특히 부동산⑤는 ○○○상운(주)의 차고지로 취득하였던 쟁점토지가 수용되자 새로운 차고지로 대체한 것이고, 다만 부동산⑦은 택시운수업을 하는 친구인 청구외 ○○○이 차고지 사용목적으로 양도하여 줄 것을 간청하여 취득 후 1개월만에 취득가액대로 1/2지분을 양도하였다고 주장하고 있는 바, 처분청의 조사자료에 의하면 부동산⑦은 1998.1.19 경락받아 1998.2.25 청구외 ○○○에게 취득가액대로 1/2지분을 양도한 사실이 확인되고, 부동산④는 취득시기가 부동산①, ②가 수용된 직후이고, 부동산⑤, ⑥, ⑦은 그 취득시기가 쟁점토지가 ㅇㅇ시에 수용된 직후인 점을 감안한다면 부동산④, ⑤, ⑥, ⑦은 수용보상금으로 대체취득하였다는 청구주장이 신빙성이 있는 것으로 판단되며, 부동산④, ⑤, ⑥, ⑦은 현재 보유중이어서 부동산을 수익목적으로 취득하였다고 단정하기는 어려운 것으로 판단된다. (사) 위 사실을 종합하여 판단하건대, 부동산의 양도에 의한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 회수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지를 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하는 바(대법 95누9778, 1997.7.8 외 다수 ; 국심 94서722, 1994.8.27 외 다수 같은 뜻), 청구인이 부동산을 취득한 사유를 보면 채권보전의 일환으로 경락받아 2회 취득한 사실, 주거목적으로 아파트를 분양받아 1회 취득한 사실, 차고지 및 공장용지로 사용하기 위하여 실수요목적으로 경락받아 1회 취득한 사실, 수용보상금으로 4회 대체취득하여 사업용으로 사용하거나 보유하고 있는 사실이 확인되고, 또한 청구인이 부동산을 양도한 사유면에서도 청구인의 의사와는 무관하게 ㅇㅇ시에 공공용지로 수용된 사실, 수용된 토지외에는 모두 보유하고 있는 사실 등이 확인되어 청구인이 수익을 목적으로 부동산매매업을 영위하였다고 보는 것은 무리가 있는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.