실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 189.1㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1990.9.8 취득하여 1995.4.27 양도하고, 1995.7.6 청구인이 주장하는 실지거래가액(취득가액 77,500,000원, 양도가액 40,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1999.4.1 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 25,106,800원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.30 심사청구를 거쳐 1999.12.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지가 속한 지역은 정부종합청사가 ㅇㅇ으로 이전한다는 소문이 있어 지가가 급등하였으나, 청구인이 취득한 1990.9.8 당시에는 이미 지가상승이 종료된 상태로 당국의 세무조사예고 등 투기억제조치로 하락하기 시작하였고, 1992년 중 남편과 이혼한 후로 생활형편이 곤란해지고 사업에 어려움을 겪게 되어 취득한 원금(77,500,000원)만 받고 매각하고자 하여도 매각이 되지 않아 쟁점토지를 취득하기 위하여 차입하였던 40,000,000원을 갚지 못하여 부득이 쟁점토지로 대물변제한 것으로서 쟁점토지의 양도가액은 청구인이 신고한 40,000,000원이 사실이므로 이 건 양도소득세 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 실지취득가액(77,500,000원)은 정황상 인정되고 다툼도 없으나, 실지양도가액(40,000,000원)은 취득가액에 훨씬 못미치는 가격에 양도하였다는 것이 사회통념상 있기 어려운 것이고, 기준시가(95,550,000원)의 42%에 불과한 낮은 가격에 양도하였다고 볼만한 객관적인 사유도 없을 뿐만 아니라 양도계약서상 중개인이 없는 점, 중도금없이 계약금과 잔금만 지급한 것으로 되어 있는 점 등으로 보아 청구인 주장에 신빙성이 없으므로 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시(1995.4.27) 구 소득세법 제23조 (양도소득) 제1항 제1호에 의하면, "당해 연도에 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 이를 양도소득으로 한다"고 규정하고 있고, 같은조 제4항에 의하면, "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하면서 그 제1호에 "제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있으며, 같은법 제45조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에 의하면, "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다"고 규정하면서 그 제1호에는 "취득가액"을 규정하고 그 가목에 "제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항에 의하면, 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하면서 그 제3호에는 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있으며, 같은조 제5항에 의하면, "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외 할 수 있다"고 규정하면서 그 제2호에는 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"를 규정하고 있고, 같은조 제6항에 의하면, "국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다"고 규정하고 있으며, 같은법시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제8조(양도소득세 관한 적용례) 제2항에 의하면, "제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 주장하는 양도가액(40,000,000원)은 취득가액(77,500,000원)보다 낮은 가액이고, 동시에 기준시가의 2분의 1에도 미치지 못하는 가액일 뿐만 아니라, 처분청이 이 건 과세처분 당시 쟁점토지인근의 부동산중개업소를 조사한 결과 쟁점토지 양도당시 평당 2,000,000원∼3,000,000원에 거래되었고, 프리미엄만도 50,000,000원∼60,000,000원이었다고 조사한 점 등으로 미루어 볼 때, 청구인이 주장하는 실지양도가액은 신빙성을 인정하기 어렵다 할 것이다.

(2) 또한, 청구인은 사채를 빌려 쟁점토지를 취득하였고, 1992년 남편과 이혼하여 생활 및 사업상의 어려움 때문에 부득이 낮은 가격에 양도하였다고 주장하나, 처분청이 출력한 청구인의 부동산취득·양도에 관한 전산자료에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 양도하기 전후에 걸쳐 다른 부동산을 취득 및 보유중인 것으로 확인되는 바, 쟁점토지의 실지양도가액과 관련하여 금융자료 등 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 청구인이 주장하는 실지양도가액을 사실로 받아들이기는 어렵다 할 것이므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 따라서, 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.