쟁점 토지가 사실상의 나대지로 비업무용부동산에 해당하는 것임

심판청구를 기각합니다.

청구법인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○에 본점소재지를 둔 건설업 영위법인(舊: 주식회사 ○○○)으로서 판매와 업무 및 관람집회시설을 신축·분양 및 임대할 목적으로 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 소재 대지 14,761㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하였다. 처분청은 청구법인이 보유하고 있는 쟁점토지를 비업무용부동산으로 보아 관련 차입금에 대한 지급이자 8,099,055,380원(1993년도 1,501,454,380원, 1994년도 1,974,191,194원, 1995년도 2,439,338,601원, 1996년도 2,184,071,205원)을 손금불산입하여 1999.2.8 청구법인에게 법인세 1,923,320,700원(1993사업연도 863,630,980원, 1994사업연도 945,530,110원, 1996사업연도 114,159,610원)를 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 1999.5.8 심사청구를 거쳐 1999.12.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장 쟁점토지는 지상에 판매와 업무 및 관람시설을 신축·분양할 목적으로 1993.6.1 취득하여 교통영향평가를 필함과 동시에 시장개설허가를 득한 후 1993.11.3 ○○○시장으로부터 지하 1층, 지상 5층 규모의 상업용건물 신축에 대한 건축허가승인을 받음과 동시에 동일자로 착공신고를 한 후 터파기공사등 정지작업과 에치(H)빔 설치 및 비산먼지 발생 방지작업등 기본공사를 진행하던중 청구외 ○○○쇼핑주식회사가 백화점 및 호텔사업을 추진하기 위하여 협의를 요청함에 따라 사업계획을 변경하여 1994.3.30 지하 8층, 지상 30층(백화점 10층) 규모의 ○○○그랜드타운 신축계획으로 재설계하고 1994.10.9 청구외 ○○○쇼핑주식회사와 임대차가계약을 체결한 후 1995.6.9 ○○○시의 1차 건축심의 결과 몇가지 문제점이 있어 부동의 결정되었으나 1995.8.31 교통평가심의를 필하였으며 1996.5.30 개최된 2차 건축심의에서 백화점을 10층에서 9층으로 축소하고 골프연습장을 제거한 후 옥상공간을 조성하는등 조건부 동의가 있어 건축사업을 계속 추진하여 왔다. 그러나 교통체증, 공해발생, 주차장 부족, 상하수도등 도시기반시설의 미흡 및 도시미관 저해 등의 이유로 유사업계와 압력단체 및 시민단체 등이 반발하고 언론사에서 ○○○그룹의 밀어부치기식의 확장공사라는 보도로 비판여론이 확산되었을 뿐만 아니라 ○○○그룹은 자체적으로 호텔사업을 추진하려는 의도아래 청구법인과의 계약을 위약으로 유도하는 등 대내외적으로 건축사업수행이 난관에 부딪히면서 결국 1996.7.16 ○○○시의회 주관의 시민토론회에서 ○○○그랜드타운에 대한 사업승인을 향후 재심의하는 조건으로 건축공사가 보류됨에 따라 1997.3.6 일부 사업계획을 변경하여 백화점사업은 계속 진행하되 호텔사업은 중단하고 대신 마트(Mart)사업을 추진하기로 결정하여 1999.6.9 ○○○쇼핑주식회사와 사업을 조속히 추진하기로 합의하는 등 건축사업 추진을 위하여 지속적으로 노력해 왔다. 따라서 쟁점토지를 비업무용부동산으로 보아 관련 차입금에 대한 지급이자를 손금불산입하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구법인은 판매와 업무 및 관람집회시설을 신축분양할 목적으로 쟁점토지를 취득하여 건축허가를 승인받아 터파기공사등 일부토목공사를 진행하던중 백화점용도로 신축하여 ○○○쇼핑주식회사에 임대하기로 임대차가계약을 체결한 후 당초 사업을 변경하여 지하 8층, 지상 30층규모의 설계변경에 대하여 1995.8.31 중앙교통심사위원회의 교통평가심의를 필한 바 있고, 1996.5.30 백화점을 10층에서 9층으로 축소하여 골프연습장을 제거한 후 옥상공간 조성등 조건부로 건축심의를 마친 바 있으나 동 건축심의를 수용하여 건축허가를 받은 사실이 없다. 이건 공사관련 민원발생은 당초 허가된 5층규모가 아닌 30층규모의 ○○○백화점 및 호텔 신축과 관련하여 발생한 것이고 동 30층 규모의 설계변경에 대하여는 1996.5.30 건축위원회에서 조건부심의결과를 통보받은 이후 이에 대한 건축허가를 신청하는 등 후속조치를 한 사실이 없는 점으로 볼 때 청구법인이 진행한 터파기공사등은 당초 5층규모의 건축과 관련된 것이고 건축허가받은 5층규모의 건축허가서에 의하면 1994년 사용검사일로 되어 있으나 현재까지 본격적인 건축공사가 진행되지 아니하고 있는 점으로 볼 때 1993년부터 현재까지 약 6년동안 정상적인 공사착공으로 보기 어려우며, 민원발생의 요인은 30층규모의 건축심의신청에 대한 것으로 당초 건축허가받아 공사착공한 5층규모에 대한 것이 아닐 뿐만 아니라 30층규모의 건축에 대하여는 건축허가신청도 하지 아니한 상태인 점으로 미루어 민원발생사유는 쟁점토지를 업무에 사용하지 못한 정당한 사유로 보기 어렵다 할 것이다. 또한 쟁점토지는 취득한 후 법령에 의하여 건축이 제한된 토지가 아니므로 비업무용부동산에 해당하는 것으로 보아 관련 차입금에 대한 지급이자를 손금불산입하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지가 비업무용부동산에 해당하는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 법인세법 제18조 의 3 제1항 제1호에는 "다음 각호의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업연도에 지급한 차입금의 이자중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액(차입금 중 당해자산가액에 상당하는 금액의 이자를 한도로 한다)은 각 사업연도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다.

1. 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 것"이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제43조의 2 제1항에는 "법 제18조의 3 제1항 제1호에서 '대통령령이 정하는 것'이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산(이하 '비업무용부동산 등'이라 한다)을 말한다.

1. 부동산 취득후 일정한 기간이 경과한 때까지 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산

2. 업무에 필요한 적정한 기준면적을 초과하여 보유하는 부동산

3. 부동산을 이용하여 얻은 수입금액이 부동산가액의 일정비율에 미달하는 부동산

4. 법인의 주된 사업에 사용하지 아니하는 부동산으로서 과다보유의 소지가 있는 부동산

5. 업무에 적합한 시설기준을 갖추지 못하였거나 업무와의 관련 정도가 적은 부동산"이라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제18조 제3항 제1호와 제12호의 다목에는 "영 제43조의 2 제1항 및 같은 조 제3항에서 '비업무용부동산 등'이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산을 말한다.

1. 부동산(제12호에 규정된 매매용부동산을 제외한다)을 취득한 후 6월(건축물 또는 시설물이 없는 토지의 경우에는 1년) 이내에 도시계획법에 의한 도시계획의 변경등 정당한 사유 없이 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니한 부동산(단서생략)

12. 매매용 부동산. 다만, 다음 각목의 부동산으로서 당해 부동산을 취득한 후 2년이 경과되지 아니한 것(도시계획법에 의한 도시계획의 변경등 정당한 사유로 취득한 후 2년이 경과한 것과 주택등 건물의 신축용 토지를 취득한 후 2년이내에 공사에 착공하고 공사가 진행중인 것을 포함한다)을 제외한다.

• 다. 건설업을 영위하는 법인이 취득한 건물신축용 토지"라고 규정하고 있다. 같은 조 제4항 제1호와 제17호에는 "다음 각호의 1에 해당하는 부동산은 제3항의 규정에 불구하고 비업무용부동산으로 보지 아니한다.

1. 당해 부동산의 취득후 법령의 규정에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 부동산(그 사용이 금지 또는 제한된 기간에 한한다)

17. 토지를 취득한 후 제3항 제1호 및 제12호에 규정된 기간이 경과되기 전에 다음 각목의 1에 해당하는 사유가 발생된 토지

• 가. 법령에 의하여 당해 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다)·면허 등을 신청한 법인이 건축법 제12조 의 규정에 의하여 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지
• 다. 건설교통부장관이 미분양주택이 발생하는 등 주택의 공급이 과다하다고 인정하는 지역 및 기간에 해당하고 당해 토지의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장이 주택건설의 착공이 곤란한 기간 및 면적을 확인하는 토지"라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제1호와 제2호에는 "제3항 제1호 및 제12호의 규정을 적용함에 있어서 기간계산은 다음 각호에 의한다.

1. 제4항 제1호의 규정에 해당하는 경우 제3항 제1호 및 제12호의 규정에 의한 기간계산의 기산일은 법령에 의한 사용의 금지·제한이 해제된 날 또는 문화재보호법에 의한 보호구역 지정이 해제된 날

2. 제4항 제17호의 규정에 해당하는 경우 제3항 제1호 및 제12호의 규정에 의한 기간은 그 기간에 건축허가 또는 착공이 제한된 기간 및 시장·군수·구청장이 착공이 곤란하다고 확인한 기간을 가산한 기간"이라고 규정하고 있으며, 같은 조 제6항에는 "제3항 제1호 및 제12호의 규정을 적용함에 있어서 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 때(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)에는 당해 토지를 업무에 직접 사용한 것으로 본다. 이 경우 정당한 사유없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간 동안에는 비업무용 부동산으로 본다."고 규정하고 있다. 같은 조 제7항에는 "제3항 제1호 및 제12호 단서의 규정에 의한 기한내에 당해 부동산을 업무에 직접 사용하지 아니한 경우에는 당해 부동산을 취득한 날(제4항 제1호에 해당하는 경우에는 제5항 제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일)부터 비업무용 부동산으로 본다.(이하생략)"고 규정하고 있다. 또한, 법인세법 시행규칙(1999.5.24 재정경제부령 제86호로 개정된 것) 제18조 제2항 제1호와 제2호에는 "영 제49조 제1항 제1호 가목 및 나목에서 '당해 법인의 업무'라 함은 다음 각호의 업무를 말한다.

1. 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무

2. 각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가·허가 등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가·허가 등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무"라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 특별한 사유없이 건축공사를 진행하지 아니한 채 장기간 지연하고 있다 하여 쟁점토지를 비업무용부동산으로 보아 관련 차입금에 대한 지급이자를 손금불산입하여 과세한 데 대하여, 청구법인은 쟁점토지를 고유목적인 건축용으로 취득하여 건축허가를 받고 공사에 착공한 후 건축심의부결 및 반대여론 등에 의하여 공사를 본격적으로 진행하지 못하고 있으나 건축공사와 관련한 사업추진을 위하여 정상적인 노력을 다하고 있음에도 이를 비업무용부동산으로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구법인은 ○○○시 ○○○구 ○○○가 ○○○에 본점을 두고 1989.7.1 개업(사업자등록번호: ○○○)한 건설업 전문법인으로서 당초 주식회사 ○○○이 1998.7월 부도로 1999.1월 법정관리결정이 됨에 따라 1999.10.7 청구외 ○○○건설과 합병하면서 법인명을 현재의 상호로 변경하였으며, 영위업종으로는 주택신축판매외에 토목건설, 부동산 임대 및 매매업, 호텔업, 대지조성 및 포장공사업, 기타 무역업 등을 영위하는 것으로 사업자등록증과 법인등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구법인이 제시한 심리자료에 의하여 쟁점토지에 대한 건축공사 진행내역을 보면, 1993.6.1 쟁점토지 취득, 1993.10.25 건축허가 신청, 1993.10.28 교통영향평가 심의필, 1993.11.2 시장개설허가 승인, 1993.11.3 건축허가 및 건축 착공신고, 1994.3.30 ○○○그랜드타운 건축계획설계 완료, 1994.10.9 ○○○쇼핑주식회사와 임대차가계약 체결, 1994.11.1 기본계획도면 완료, 1995.3월 백화점 신축설계 및 감리용역 계약, 1995.6.9 ○○○시 건축위원회 1차 건축심의 부결, 1995.8.31 ○○○그랜드타운 교통영향평가 심의필, 1996.5.30 건축위원회 2차 건축심의 조건부 의결, 1996.7.16 ○○○시의회주관 시민대토론회에서 신축에 대한 반대의견이 노출되면서 사업승인이 유보되자 사업계획 변경추진, 1997.3월 ○○○쇼핑주식회사와 할인점사업(mart사업)계획 진행 합의, 1997.7∼8월 백화점·할인점 기본계획안(지하 6층, 지상 9층) 수립 및 청구외 ○○○쇼핑주식회사와 임대차조건 가합의, 1998.4.1 마트사업계획 축소변경(지하 3층, 지상8층) 추진등으로 사업계획을 변경한 것으로 나타난다.

(3) 연도별 쟁점토지의 건축공사에 대한 공사비 투입내역을 보면, 1993사업연도에 설계비와 교통영향평가비 등으로 141,491,830원, 1994사업연도에 토목공사비, 산재보험료, 기타 인건비 등 160,214,364원, 1995사업연도에 토목공사비, 설계감리용역비, 기타 인건비 등 488,296,740원, 1996사업연도에 토목공사비 및 에치(H)빔 설치비와 기타 인건비 등 358,131,532원, 1997사업연도에 중장비 사용료 및 인건비 등 770,152,543원을 지출한 것으로 나타나고 있으나 쟁점토지상에 1993.11.3 공사 착공 후 7년이 경과한 심리일 현재 공사진척상황은 쟁점토지주변 일부에 에치(H)빔만 설치되어 있고 자갈과 모래만 조금 쌓여있을 뿐 나대지 상태인 것으로 청구법인이 제시한 공사현장사진에 의해 확인된다.

(4) 청구법인은 1993.11.3. 쟁점토지상에 판매시설(5층)을 신축ㆍ분양하기로 하고 공사를 착공한 것이 관련증빙에 나타나고 있으나 착공 후 5개월만에 백화점(10층) 및 호텔(30층)을 신축하는 것으로 사업계획을 변경하였으며 시민들이 고층건물신축을 반대하여 사업계획승인이 유보되었음이 청구인이 제시한 심리자료에 의해 확인된다.

(5) 청구법인은 1998.7.15. 부도발생하여 1999.1.8 ○○○지방법원으로부터 회사정리절차개시 결정을 받았고 1999.9 법정관리인가결정되어 2000.8월 법원의 정리계획에 차입금상환을 위하여 쟁점토지를 연내에 매각하는 것으로 결정되었으나 매각이 지연되어 정리 계획에 의하여 담보권자인 ○○○은행에 매각이 위임되어 매각이 진행중임을 알 수 있다.

(6) 위 사실관계를 종합해 보면 청구법인은 쟁점토지를 취득한 후 6개월내에 매매용 저층부동산건축을 위한 건축허가를 받고 사용검사예정일을 1995.4월로 하여 착공한 것으로 되어 있으나 건축허가를 받은지 5개월도 안되어 사업성이나 추진가능성을 고려하지 않고 고층 임대용부동산건축으로 무리하게 사업계획을 변경하였고 또한 다른 법적·행정적 제한이 없는데도 쟁점토지 취득후 7년이 경과한 심리일 현재까지 뚜렷한 공사진척이 없는 상황에서 사실상 나대지상태로 쟁점토지가 채권자에 의해 매각이 위임되어있는 점등으로 보아 청구법인이 쟁점토지를 업무용으로 사용한 것으로 인정하기 어렵다고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 비업무용부동산으로 보아 지급이자손금불산입한 처분은 달리 잘못이 없다고 인정된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.