신고한 실지거래가액의 인정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 전라남도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 잡종지 1,648㎡ 및 같은 동 ○○○ 잡종지 1,673㎡를 1988.5.11 취득하였으며 그 중 ○○○동 ○○○ 잡종지 1,648㎡는 1996.2.5 환지처분에 의하여 ○○○동 ○○○ 대지 601.3㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)로 되었다. 청구인은 1996.12.24 쟁점토지를 양도하고 1997.2.28 실지거래가액 (취득가액 198,762,375원, 양도가액 312,000,000원)으로 자산양도차익 예정신고를 하고 자진납부하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없다하여 부인하고 기준시가에 의해 취득가액은 24,385,025원, 양도가액은 301,250,950원으로 하여 양도차익을 산정한 후 청구인에게 1996년분 양도소득세 91,040,790원을 1999.4.1 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.30 심사청구를 거쳐 1999.11.22 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○으로부터 취득하여 청구외 ○○○ 등 3인에게 양도한 후 취득 및 양도시의 실거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서와 상대방의 거래사실확인서 등 제증빙서류를 첨부하여 적법하게 신고하였는바, 실지거래가액 확인조사는 취득 및 양도시의 거래상대방에 대한 직접조사 또는 탐문조사 등 『재산제세조사사무처리규정』에서 예시한 조사방법에 의하여 합리적이고 적극적인 조사를 통하여 실거래가액을 확인하여야 함에도 관계법령 및 제규정을 준수치 아니하고 거래당사자가 친인척간이라 하여 임의로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 자산양도차익 예정신고서에 첨부된 취득당시의 매매계약서와 등기권리증에 첨부된 매도증서내용이 서로 상반되어 신빙성이 없고, 청구인과 전소유자는 특수관계자(시누이·올케사이임)로 신고시 제출된 매매계약서는 임의로 기재된 것으로 볼 여지가 있어 기준시가에 의거 양도소득 과세표준 및 세액을 결정한 처분내용은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목에 의하면 "제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호에 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 말한다.』라고 규정하고 있으며, 제5항에서는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다."라고 규정하고, 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 청구인은 ○○○시 ○○○동 ○○○ 잡종지 1,673㎡ 및 동소 ○○○ 잡종지 1,648㎡를 1988.5.11 취득하였다.

○○○시 ○○○동 ○○○ 잡종지 1,648㎡는 ○○○시 ○○○동 ○○○ 상업지역내의 대지 601.3㎡로 1996.2.5 토지구획정리사업에 의하여 환지처분되었으며 청구인은 이 토지를 1996.12.24 양도하였다. 청구인이 신고한 실지거래가액 신고내용 및 취득가액 안분계산 내용은 아래와 같다.

① 양도가액: 312,000,000원 (매수자: ○○○ 등 3인)

② 취득가액: 197,005,721원 (양도인: ○○○)

○○○시 ○○○동 ○○○: 1,673㎡×280,000 = 468,440,000원 " ○○○: 1,648㎡×285,000 = 469,680,000원 (합계) 938,120,000원 397,000,000원 (2필지 취득가액) × 469,680,000 938,120,000 = 197,005,721원 (※신고시의 198,762,375원은 계산과정의 착오임)

③ 필요경비: 192,881원 (등록세·취득세 등)

④ 양도차익: (①-②-③): 114,801,398원

⑤ 예정신고납부세액: 34,014,610원

• 라. 판단 쟁점토지가 소재하는 ○○○시 ○○○동 일대 지역은 "○○○택지개발지구"로서 택지개발 예정지구지정일이 1989.5.11이며 이미 택지개발 지정일 전 수년전부터 ○○○신시가지가 조성되고 대단위 아파트 단지가 들어선다는 개발 정보가 유포되어 이 일대 토지가격이 급등하였고 국세청에서는 1988.9.21 ○○○시 ○○○동지역 일대를 특정지역으로 고시하였다. 먼저 취득가액을 보면, 청구인은 쟁점토지의 실지 취득가액을 198,762,375원으로 신고하면서 쟁점토지의 전 소유자인 청구외 ○○○의 거래사실확인서와 인감증명 및 매매계약서를 증거서류로 제출하였다. 처분청은 기준시가에 비하여 815% 높게 되어 있는 취득가액의 진위여부를 확인하기 위해 청구외 ○○○에게 1999.2.9 실지거래가액 우편조회서를 발송하였으나 회신이 없었다.(이건 불복청구과정에서 뒤늦게 사신형식으로 제시되었다.) 청구인이 제출한 취득당시의 매매계약서상의 매도인인 청구외 ○○○은 청구인의 시누이로서 매매계약서의 계약일자는 1987.11.30이고 ○○○의 주소는 서울시 ○○○구 ○○○동 ○○○로 되어 있는 바, 쟁점토지의 등기부등본에는 ○○○이 1987.12.22 위 주소지로 이전하여 1988.5.11 등기명의인 표시 변경한 것으로 되어있어 청구인이 제시하는 취득시의 매매계약서는 적어도 1987.11.30이후에 작성된 것으로 신빙성이 없다고 판단된다. 다음 청구인이 신고한 양도가액 312,000,000원에 대하여 보면, 거래금액이 312,000,000원의 고액인데도 중개인 관여없이 매매계약서가 작성되었을 뿐만 아니라 매수인이 3인임에도 청구외 ○○○ 1인의 서명 및 인장만 날인되어 있어 신빙성이 없으며, 이와같이 매매계약서 자체가 진실한 것인지 여부를 가릴 수 없다면 객관적인 거증없이 이를 실지거래계약서로 인정하기는 무리인 것으로 판단되고, 또한 쟁점토지는 일반 상업지역내에 환지된 대지로서 시세가 상당히 상승하였음에도 기준시가 정도의 가액으로 양도하였다고 신고하여 청구인이 신고한 실거래가액은 받아들이기 어렵다. 위 내용을 종합하면, 쟁점토지의 취득가액 198,762,375원 및 양도가액 312,000,000원이 실거래가액이라는 청구주장은 확인되지 않는다 할 것이므로 처분청이 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 마. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.