적정시가의 산정

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1998.6.22 청구외 ○○○으로부터 양수하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트의 양도인인 ○○○와 동서지간으로 특수관계에 있는자에 해당하고, 쟁점아파트 기준시가(115,500,000원)와 대가(매매가액 70,000,000원)의 차액 45,500,000원이 시가의 30%를 초과한다고 하여 위차액 45,500,000원을 청구인이 청구외 ○○○로부터 증여받은 것으로 보아 1999.7.24 청구인에게 1998년도분 증여세 5,265,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.16 심사청구를 거쳐 1999.11.15 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 거래당시(1998.6.22)에는 IMF 외환위기의 영향으로 아파트 가격이 최대로 하락한 시점인데도 1997.2월 시세를 기준으로 하여 1997.7.1 고시한 기준시가 115,000,000원을 시가로 하여 이 건 매매대금 70,000,000원이 시가의 70%에 미달하는 것으로 보아 증여세를 과세한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점아파트 취득당시의 시가가 불분명하므로 이 건 거래일 현재 고시되어 있는 1997년 기준시가를 시가로 보아야 하고, 이 경우 시가와 청구인이 지급한 대가와의 차액이 시가의 30%를 초과하므로 그 차액을 청구인이 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하는 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 1997년 고시된 쟁점아파트의 기준시가를 쟁점아파트의 거래당시의 시가로 볼 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙등) 제1항은 『이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다』고, 그 제2항은 『제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다』고, 제3항은 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다』고 규정하고 있다. 같은법 제61조(부동산 등의 평가) 제1항은 『부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에 정하는 방법에 의한다.

토지공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액』이라고 규정하고, 제3항은 『제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다』고 규정하고 있다. 상속세 및 증여세법 제35조 (저가·고가양도시의 증여의제) 제1항은 『다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 본다.

1. 특수관계에 있는 자로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

2. 특수관계에 있는 자에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자』라고 정하고, 제2항은 『제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 특수관계에 있는 자, 낮은 가액 및 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제26조(저가·고가양도 및 특수관계자의 범위) 제1항은 『법 제35조 제1항 제1호에서 "낮은 가액"이라 함은 양수한 재산(생략)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30이상 차이가 있거나 그 차액이 1억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다』고 규정하고, 제4항에서는 『법 제35조 제1항 각호의 1에서 "특수관계에 있는 자"라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 "양도자 등"이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다』고 하고, 그 제1호에서 『제19조 제2항 제1항 내지 제5호의 규정에 해당되는자. 이 경우 "주주등 1인"은 "양도자 등"으로 본다』고 규정하고 있으며, 같은법 제19조(금융재산 상속공제) 제2항은 『법 제22조 제2항에서 "대통령령이 정하는 최대주주 또는 최대출자자"라 함은 주주 또는 출자자(이하 "주주등"이라 한다) 1인과 다음 각호의 1에 해당하는 관계가 있는자의 보유주식 등을 합하여 당해 법인의 발행주식총수 등의 100분의 10 이상을 보유한 경우로서 그 보유주식등의 합계가 가장 많은 경우의 당해 주주등을 말한다.

2.∼5. 생략』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1998.6.22 청구외 ○○○으로부터 쟁점아파트를 70,000,000원에 양수한 사실과 청구인과 양도인 ○○○은 상속세 및 증여세 법 제35조 에 정한 특수관계에 있는 자임에는 다툼이 없다.

(2) 처분청은 1997년 고시된 쟁점아파트의 기준시가 115,500,000원을 시가로 보아 시가와 대가(매매가액 70,000,000원)와의 차액 45,500,000원이 시가의 100분의 30이상이 된다고 하여 상속세 및 증여세법 제35조 에 규정한 특수관계에 있는 자로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수한 경우에 해당된다고 하여 위 차액을 청구인이 증여받은 것으로 보아 이 건 증여세를 과세하였다.

(3) 청구인은 이 건 매매대금 70,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다면서 이 건 거래일(1998.6.22)에 근접한 1998.5월의 시세를 기준으로 국세청장이 1998.7.1 고시한 쟁점아파트의 기준시가가 86,000,000원인 사실과, 쟁점아파트 인근의 동일평형아파트의 실지매매가액 6건을 청구주장시가에 대한 근거로 제시하고 있어 이에 대하여 본다. 청구인이 제시한 인근동일평형아파트의 매매실례가액은 쟁점아파트와 같은 아파트단지의 ○○○의 것으로 계약일은 각각 1998.3.7, 3.24, 4.22, 5.12, 5.15, 6.17 이며, 매매대금은 65,000,000원 2건, 60,000,000원 3건, 56,000,000원 1건으로 청구인의 실지매매가액과 비슷한 수준으로 되어 있으나, 이상 6건의 검인계약서외는 위 매매실례가액이 실지거래가액임을 확인할 수 있는 다른 증빙의 제시는 없다. 이에대해 처분청은 인근동일평형아파트의 매매실례가액으로 처분청에 부동산 양도신고시 접수된 5건의 매매계약서를 제시하고 있는바, 계약일이 1998.3.15, 5.28, 5.21, 4.7, 6.10일인 쟁점아파트와 같은 아파트단지의 ○○○의 매매가액이 각 133,000,000원, 125,000,000원, 122,000,000원, 135,000,000원, 117,500,000원으로 되어 있어 청구주장 매매실례가액과는 상당한 차이가 있음을 알 수 있다.

(4) 따라서 쟁점아파트의 시가가 확인된다고 보기는 어려우므로 특수관계인간의 거래인 이 건의 경우 처분청이 쟁점아파트 양도당시 고시되어 있는 기준시가(1997.5.1 고시) 115,500,000원을 시가로 보고 시가와 대가와의 차액이 시가의 100분의 30 이상이라고 그 차액을 증여의제가액으로 하여 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.