토지가 사실상 재산적 가치가 없는 도로에 해당하는지 여부

○○○세무서장 1998.12.16 청구인에게 한 1997년도분 양도소득세 31,760,790원의 부과처분은 쟁점토지의 실지양도가액인 16,000,000원을 양도차익으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1972.7.24 취득하여 환지처분 및 분필등의 과정을 거쳐 지목이 도로로 된 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○외 3필지 375.2㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1997.10.18 청구외 ○○○에게 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기 하였으나 양도소득세 신고는 하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한 데 대하여 의제취득일을 1985.1.1로 하고 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 1998.12.16 청구인에게 1997년도분 양도소득세 31,760,790원을 결정고지하였다. (1996.8.13 국세청의 심사결정에서는 실지양도가액을 재조사하여 재결정하도록 하였으나 처분청에서는 재조사경정한 사실이 없음) 청구인은 이에 불복하여 1999.2.9 이의신청과 1999.6.16 심사청구를 거쳐 1999.11.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 지목이 도로로 사실상 경제적가치가 없어 매매할 수 없는 토지이나 국가로 부터 도로사용에 대한 보상을 받을 수 있다고 하여 청구외 ○○○에게 채무액 16,000,000원을 변제하는 조건으로 소유권을 이전해 준 것으로

○○○은 서울특별시 ○○○구청장을 상대로 쟁점토지를 도로로 점용함에 따른 보상청구소송을 제기하였으나 항소심(○○○고등법원)에서도 패소하자 청구인에게 쟁점토지를 다시 반환해 가라고 하면서 채무를 변제할 것을 독촉하여 옴에 따라 심판청구일 현재 채무액 16,000,000원중 5백만원은 변제한 바 있고 나머지 채무액도 변제하고 쟁점토지에 대한 소유권을 다시 환원해와야 할 형편인 바, 쟁점토지는 사실상 재산적가치가 없는 도로이므로 이 건 양도소득세 부과는 부당하다.

• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지를 양도하고서도 양도소득세를 신고한 바 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 다만, 자산의 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 계산하는 경우에도 기준시가에 의한 양도차익이 실지로 거래된 양도가액을 초과할 수는 없는 것으로 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 실지양도가액을 양도차익으로 하는 것(국세청예규 재일01254-98, 92.1.13 같은 뜻)이므로 쟁점토지의 실지양도가액이 16,000,000원인지의 여부를 확인하여 실지양도가액이 기준시가에 의한 양도차익에 미달한 경우에는 확인된 실지양도가액을 한도로 양도차익을 경정함이 타당하다고 판단된다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제4조 제1항 에는 『거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다. 1.∼2 (생략)

3. 양도소득 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득』을 규정하고, 같은법 제88조 제1항에서 『제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.』고 규정하면서 같은법 제96조에는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 주택과 공도를 연결하는 연결통로로 사용되는 토지로 공부상 지목이 도로로 되어 있으며 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 1997.8.25 매매를 원인으로 하여 1997.10.18 소유권이전등기한 사실이 쟁점토지의 등기부등본, 토지대장, 지적도에 의하여 확인된다.

(2) 처분청이 이 건 양도소득세 결정결의서에 의하면 기준시가에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 49,149원으로 양도가액을 104,906,652원으로 각각 산정하여 이 건 양도소득세를 결정한 사실이 확인된다.

(3) 쟁점토지 매수자인 청구외 ○○○은 서울특별시 ○○○구청장을 상대로 도로 점유사용에 대한 부당이득금(39,309,000원) 반환소송을 제기하여 패소한 사실이 ○○○고등법원 제19민사부 판결문(1999.4.22)에 의하여 확인된다.

(4) 청구인은 청구외 ○○○에 대한 채무 16,000,000원에 대한 채무변제로 쟁점토지의 소유권을 이전한 것이라며 이에 대한 증빙으로 차용증, 채무자 ○○○의 경위서를 제시하고 있으므로 이를 살펴보면, 청구인이 제시한 차용증에 의하면 일금 16,000,000원을 1996.6.30까지 변제하기로 약정하여 1996.1.25 작성된 것임이 확인되고, 채권자 ○○○은 쟁점토지를 취득하게 된 경위에 대하여 "평소교분이 있던 청구인이 사업자금이 필요하다 하여 1996.1.25 일금 16,000,000원을 1996.6.30 상환하는 조건으로 빌려주었으나 채무자인 청구인이 사업에 실패하여 상환능력이 없게 되어 변호사와 상의한 바 국가로 부터 도로인 쟁점토지에 대한 보상을 받을 수 있다는 판단 하에 청구인에게 쟁점토지를 채무변제의 대가로 이전해 줄 것을 요구하여 소유권을 이전하게 된 것"이라는 내용의 경위서를 제출하고 있다.

(5) 위 사실을 종합하여 보건데 청구인이 청구외 ○○○에게 채무액 16,000,000원을 쟁점토지로 대물변제하는 조건으로 소유권을 이전한 사실이 확인되는 이상, 쟁점토지가 재산적가치가 없다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(6) 한편, 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액으로 신고한 사실이 없으나, 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과 할 수 없는 것인 바(국심97전1453, 98.11.27 같은 뜻) 이 건 기준시가에 의한 양도차익은 104,906,652원인 반면에 실지양도가액으로 인정되는 대물변제의 대가는 16,000,000원이므로 이 건 양도소득세는 실지양도가액에 해당하는 16,000,000원을 양도차익으로하여 결정하여야 할 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.