실지양도가액 인정 여부

1. 용산세무서장이 1999.6.10 청구인에게 한 1996년도 귀속분 양도소득세 86,459,830원의 부과처분은 서울특별시 서초구 ○○○동 ○○○ 대지 328.3㎡의 양도가액 1,355,855,831원을 1,296,591,810원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

청구인은 서울특별시 서초구 ○○○동 ○○○, 대지 328.3㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1967.12.19 취득하였고, 청구외 ○○○(청구인의 아들)는 1989.12.21 쟁점토지 위에 건물 910.3㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 신축하여, 1996.2.7 쟁점토지와 쟁점건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 청구외 ○○○에게 양도한 후 쟁점토지양도에 대한 양도차익을 실지거래가액(양도가액 1,100,000,000원, 취득가액 3,972,397원)으로 계산하여 1996.4월 해당 양도소득세를 신고 납부하였다. 처분청은 쟁점토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어 쟁점부동산(토지, 건물)의 실지양도가액을 1,550,000,000원으로 보고 그 중 쟁점토지가액은 토지와 건물의 기준시가로 안분한 가액인 1,355,855,831원으로 결정하고, 취득가액은 1977.1.1 의제취득일 현재의 기준시가인 53,507,239원으로 결정하여 1999.6.10 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 86,459,830원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.21 심사청구를 거쳐 1999.11.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인과 청구외 ○○○는 쟁점부동산(토지, 건물)을 청구외 ○○○에게 1,300,000,000원(토지 1,100,000,000원, 건물 200,000,000원)에 양도하고, 청구인 소유의 토지분에 대한 자산양도차익을 실지양도가액인 1,100,000,000원으로 하여 해당세액을 납부하였는데 처분청이 뚜렷한 근거도 없이 쟁점부동산의 실지양도가액을 1,550,000,000원으로 본 것은 잘못이다. 한편, 위 ○○○는 동인 소유의 건물양도대금으로 당초 계약시(200,000,000원)보다 182,250,000원을 더 받은 사실이 있는데 동 금액은 청구인 소유의 쟁점토지양도와는 관련이 없을 뿐만 아니라 동 금액을 합산하더라도 쟁점부동산 전체가액이 1,482,250,000원이므로 동 금액을 기준으로 쟁점토지의 실지양도가액을 안분계산하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산(토지, 건물)의 실지양도가액이 1,300,000,000원이라는 주장이나, 쟁점부동산을 양수한 ○○○의 대리인 ○○○이 쟁점부동산의 실지거래가액이 1,550,000,000원이었다고 사실확인하고 있고, 동 금액이 금융자료 등에 의해 확인되고 있는 점으로 볼 때 청구주장을 신빙성 있는 것으로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액을 1,550,000,000원으로 보고 과세한 것은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 실지양도가액을 얼마로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호 가목의 규정과 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하면 자산의 양도차익 산정은 당해 자산의 양도당시 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것으로 되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서(1996.1.10 작성)에 의하면, 청구인과 청구외 ○○○(청구인의 아들)는 청구외 ○○○에게 쟁점부동산(토지, 건물)을 총 1,300,000,000원에 양도하는 것으로 계약하면서 토지가액은 1,100,000,000원, 건물가액은 200,000,000원으로 각각 정하고 쟁점부동산과 관련된 임대보증금 195,000,000원은 중도금 지불시 100,000,000원, 나머지 95,000,000원은 잔금 지불시에 정산하는 것으로 약정하였다. 한편, 청구인은 청구인 소유의 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 위 토지가액 1,100,000,000원을 실지양도가액으로 하여 신고하였다.

(2) 처분청은 쟁점부동산(토지, 건물)의 실지양도가액을 1,550,000,000원으로 보고 그 중 청구인 소유의 쟁점토지가액을 토지, 건물의 기준시가로 안분한 가액인 1,355,855,831원으로 결정하였는 바, 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액을 1,550,000,000원으로 본 이유를 살펴보면, 쟁점부동산의 양수인 ○○○의 대리인 ○○○(○○○의 처남)이 처분청의 이 건 양도소득세 조사과정에서 한 쟁점부동산의 총 거래가액이 1,550,000,000원이었다는 진술을 기초로 하여 거래대금수수 및 사용처 등에 대한 추적조사를 한 결과 1,481,298,000원 상당액은 청구인 및 ○○○(쟁점건물 소유자)의 계좌에 입금되거나 임대보증금과 대체하는 등 자금 사용처를 확인하였고 나머지 68,702,000원은 청구인 및 ○○○가 양도소득세를 납부하는데 사용한 것으로 추정하였음이 이 건 양도소득세 결정결의서와 처분청의 조사자료에 의해 알 수 있다. 이와 같이 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액을 1,550,000,000원이라고 본 이유는 위 ○○○의 진술에 근거한 것이고 금융추적조사 등에 의하여 동 금액을 정확히 밝혀낸 것은 아니다.

(3) 쟁점부동산을 양수한 ○○○은 처분청의 이 건 양도소득세 조사과정에서 쟁점부동산을 취득하기 위하여 대리인 ○○○에게 지급의뢰한 자금이 1,452,750,000원이었다고 진술하였던 사실이 1999.3.25 작성된 문답서에 의해 확인되고 있으며, 또한 쟁점부동산을 중개한 청구외 ○○○은 1999.5.26 작성한 확인서에서 쟁점부동산의 총 거래가액이 1,480,000,000원이었다고 사실확인하고 있다.

(4) 청구인이 제시한 쟁점부동산의 양도대금과 관련된 금융자료에 의하면 다음과 같이 확인된다. 일 자 금 액 (원) 지 급 수 표 입 금 계 좌 <당초계약> '96.1.10 (계약금) 130,000,000

○○○은행

○○○ (발행의뢰:○○○) 금액: 1.3억원

○○○건설(대표자:○○○)계좌

○○○은행 ○○○ '96.1.22 (중도금 585,000,000 (임대보증금 1억원 차감)

○○○은행

○○○ (발행의뢰:○○○) 금액: 4.85억원 청구인계좌

○○○은행 ○○○ → 1.1억원 ○○○건설 입금 '96.1.31 (잔금) 585,000,000 (임대보증금 0.95억원 차감)

○○○은행

○○○ (발행의뢰:○○○) 금액: 4.9억원 양도성예금증서 4.4억원 청구인계좌 0.5억원 (○○○은행 ○○○) 소 계 1,300,000,000 (임대보증금 1.95억원 포함) 수표 11.05억원

○○○건설: 2.4억원 양도성예금증서: 4.4억원 청구인계좌: 4.25억원 <추가영수금액> '96.1.10 '96.1.22 '96.1.31 20,000,000 83,000,000 79,250,000 현 금 〃 〃

○○○건설 계좌

○○○은행 ○○○ 〃 〃 소 계 182,250,000

• - 총 계 1,482,250,000

• - 주/ ①수표발행의뢰인 ○○○은 쟁점부동산 매수인 ○○○의 처남으로 동인의 대리인임.

② ○○○건설은 쟁점건물 양도자 ○○○의 사업체임. 이와 같이 쟁점부동산 양도와 관련하여 청구인과 ○○○가 지급받은 금액은 당초 계약시의 약정금액 1,300,000,000원과 추가로 지급받은 182,250,000원 등 총 1,482,250,000원이었던 것으로 밝혀지고 있고, 동 거래금액 중 토지가액과 건물가액의 구분은 명백히 나타나지 않고 있다. 살피건대, 쟁점부동산의 취득가액에 대해서는 다툼이 없는 이 건의 경우, 쟁점부동산의 실지양도가액을 결정함에 있어 처분청은 청구외 ○○○의 진술을 기초로 삼아 그 거래가액을 1,550,000,000원으로 보았으나, 쟁점부동산을 양수한 ○○○ 및 중개인 ○○○의 진술내용과 청구인이 제시한 금융자료에 의하면 그 거래가액이 1,482,250,000원으로 확인되므로 쟁점토지(청구인 소유분)의 실지양도가액은 위 1,482,250,000원을 토지, 건물의 기준시가로 안분하여 산정한 금액인 1,296,591,810원으로 결정함이 타당하다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으나 처분청의 처분이 부당하므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.