실지거래가격을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인이 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 302.2㎡, 건물 276.76㎡(연와조 스라브위기와즙 2층주택 및 차고로 이하 "쟁점주택"이라 한다)을 1986.7.1 취득하여 1997.12.30 양도하고 1998.2.25 실지거래가액(양도가액 400,000,000원, 취득가액 280,000,000원)으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.3.2 청구인에게 1997년도분 양도소득세 62,899,160원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.4.3 이의신청과 1999.6.25 심사청구를 거쳐 1999.11.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구외 ○○○으로부터 1986.7.1 280,000,000원에 취득하여 1997.12.30 청구외 ○○○에게 400,000,000원에 양도하였으므로 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하므로 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 근저당권자를 ○○○생명보험 주식회사로 하고 채권최고액을 231,000,000원으로 하는 근저당권이 1986.6.25 설정되어 1997.12.31 말소되었으며, 1997.6.7 채권자를 기술신용보증기금으로 하고 청구금액을 97,000,000원으로 하는 가압류가 설정되어 있음이 확인된다. 취득가액에 대한 증빙서류는 매도인의 거래사실증명서만 제출하고 있고 있을 뿐 부동산매매계약서는 제출하지 않고 있으며, 양도가액에 대한 증빙서류는 부동산매매계약서는 제출하고 있으나 쟁점주택에는 취득시부터 양도시까지 가압류 및 근저당권이 설정되어 있는 바, 이러한 부동산의 거래시에는 가압류 및 근저당권과 관련한 채무의 변제에 대한 특약사항을 명시하는 것이 부동산거래의 일반적인 관행인데도 청구인이 제출한 계약서에는 특약사항이 명시되지 아니하여 실지거래에 의하여 작성된 계약서로 볼 수 없어 처분청이 기준시가로 결정한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 양도당시 소득세법 제96조 【양도가액】에는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(개정 1995.12.29)

2. 호(생략)"라고 규정하고 있고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비】 제1항에는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(개정 1995.12.29) 나목(생략)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비"라고 규정하고 있으며, 같은법 100조【양도차익의 산정】 제1항에는 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서생략)"라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(개정 1995.12.30) 1.∼2호(생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 실지거래가액이 진실한지 먼저 양도가액에 대하여 살펴본다. 청구인은 부동산매매계약서와 거래사실증명서를 제시하면서 쟁점주택의 양도가액 400,000,000원이 진실하다고 주장한다. 그러나 쟁점주택의 등기부등본을 보면 근저당권자를 ○○○생명보험(주)로 하고 채권최고액을 231,000,000원으로 하는 근저당권이 1986.6.25 설정되어 1997.12.31 말소된 사실과 전세권자를 ○○○로 하고 전세금을 70,000,000원으로 하는 전세권이 1997.12.19 설정된 사실(반환 및 존속기간 1999년 4월 12일까지), 1997.6.7 채권자를 기술신용보증기금으로 하고 청구금액을 97,000,000원으로 하는 가압류가 설정되어 있음이 확인된다. 이러한 부동산의 거래시에는 근저당권과 전세권 및 가압류 등에 관련한 채무변제에 대하여 특약사항을 명시하는 것이 부동산거래의 일반적인 관행임에도 청구인이 제출한 부동산 매매계약서에 특약사항이 명시되지 아니하여 진실한 계약서로 보이지 아니하고 또한 양도가액 400,000,000원이 진실하다고 뒷받침할 수 있는 대금증빙도 제시하지 못하고 있다.

(2) 다음 취득가액에 대하여 살펴본다. 청구인은 거래상대방이 확인한 거래사실증명서와 거래사실확인서를 제시하면서 취득가액이 280,000,000원이 진실하다고 주장하지만, 취득가액이 진실하다고 볼 만한 취득시 계약서와 또한 이를 뒷받침할 수 있는 대금증빙이 없어 청구주장은 신빙성이 없다고 판단된다. 따라서 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.