양도차익 산정

심판청구를 기각합니다.

청구인은 서울특별시 중구 ○○○동 ○○○ 대지 90.6㎡, 건물 63.04㎡중 2분의 1(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1988.9.20 청구외 ○○○등 3인으로부터 취득하여 보유하다가 1996.6.21 청구외 ○○○에게 양도한 후 취득가액 350,000,000원, 양도가액 300,000,000원을 실지거래가액이라 하여 1997.5.31 양도소득세 과세표준을 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 취득가액을 385,883,569원, 양도가액을 725,272,800원으로 양도차익을 산정한 후 1999.4.9 청구인에게 1996년도분 양도소득세 158,753,400원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.15 심사청구를 거쳐 1999.11.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산 취득이후 임대수익이 거의 발생하지 아니하여 관리가 소홀하였을 뿐만 아니라 관련 재산세조차 체납하여 ○○○시 ○○○청장으로부터 압류를 당하였고, 공동소유자인 청구외 ○○○의 지분이 복잡한 채무문제로 여러 차례 경매에 부쳐지고 청구인의 지분도 소유권 문제로 가처분등기 되는등 재산권 문제가 복잡하여 취득가액으로 처분하려 해도 거래가 이루어지지 아니하다가 ○○○의 지분이 경매에 의하여 200,400,000원에 낙찰된 후 쟁점부동산을 가까스로 ○○○에게 300,000,000원에 처분하였는 바, 매매계약서등 실지거래가액의 확인에 필요한 관련서류를 구비하여 정확하게 자진신고하였음에도 사실확인조사 없이 양도가액의 경우 동일조건인 ○○○의 낙찰금액의 4배에 가까운 기준시가로 과세한 처분은 국세기본법 제14조 에 규정한 근거과세의 원칙과 신고한 과세표준에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 조사하여 결정하도록 규정한 소득세법 제114조 의 규정에 위배되므로 이 건 과세처분을 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고한 취득가액은 기준시가와 비교하여 큰 차이가 없는 반면에 양도가액 300,000,000원은 기준시가 대비 41.3%에 불과하고, 쟁점부동산에 대하여 1992.3.9 ○○○시 ○○○청장으로부터 압류등기되었다가 양도일 이후인 1997.10.2 압류말소등기되었으며, 1990.11.20 채권자가 청구외 ○○○이고 채권최고액이 300,000,000원인 근저당권이 설정되었다가 양도일 이후인 1997.9.29 말소되었음에도 청구인이 실지거래가액을 입증하기 위하여 제출한 양도계약서에는 이에 대한 특약내용이 없을 뿐만 아니라 양도계약서상 중개인 ○○○는 부동산중개업으로 사업자등록을 한 사실이 없어 동 계약서는 신빙성이 없는 것으로 인정된다. 또한 청구인은 쟁점부동산의 공동소유자인던 ○○○의 지분이 경매에 의하여 200,400,000원에 낙찰된 것으로 보아 양도가액 300,000,000원은 실지거래가액으로 유추된다는 주장이나 일반적으로 경매에 의한 낙찰금액은 실지거래가액과는 상당히 차이가 나는 것이며, 1994년 낙찰금액과 1996년에 양도된 쟁점부동산의 실지거래가액을 비교하는 것은 무리가 있다고 보여지고, 양도대금 300,000,000원을 수령한데 대한 객관적인 증빙의 제시가 없어 청구인이 주장하는 양도당시의 실지거래가액은 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 제1호 에는 "당해 연도에 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 한다."고 규정하고 있고, 같은 법 제96조 제1호에는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있다. 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목에는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우' 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있고, 같은조 제5항 제2호에는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 제114조 제1항에는 "납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득세의 과세표준과 세액을 제110조의 규정에 의한 거주자의 신고에 의하여 결정한다. 다만, 거주자가 양도소득세 과세표준 신고 또는 양도소득세 확정신고 자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 데 대하여, 청구인은 실지거래가액을 인정하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인은 1988.9.20 취득한 쟁점부동산을 1996.6.21 양도한 후 취득가액을 350,000,000원, 양도가액을 300,000,000원으로 하여 50,000,000원의 양도차손이 발생한 것으로 신고하였음이 양도소득세 과세표준 확정신고 및 자진납부계산서에 의하여 확인되고, 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 취득가액을 385,883,569원, 양도가액을 725,272,800원으로 하여 양도소득세를 과세하였음이 처분청이 제시한 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 쟁점부동산의 실지취득가액에 대한 거증으로 제시한 부동산매매계약서를 보면, 매도인인 청구외 ○○○등 3인과 매수인인 청구인 및 청구외 ○○○은 쟁점부동산을 포함한 전체부동산을 700,000,000원(청구인 지분 350,000,000원)으로 하여 계약금 400,000,000원은 계약일에, 나머지 잔금 300,000,000원은 1988.9.10에 각각 지급하기로 1988.8.30 매매계약을 체결한 것으로 나타나 있으나, 당해 계약서는 정형양식이 아닐 뿐만 아니라 부동산중개인이 입회하지도 아니하였고, 대금지급에 관한 금융자료등 객관적인 입증자료의 제시가 없어 위 매매계약서만으로는 실지취득가액을 사실로 인정하기 어렵다 할 것이다.

(3) 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 보면, 쟁점부동산은 1992.3.9 ○○○시 ○○○청장이 압류등기하였다가 1997.10.2 압류말소등기하였고, 1990.11.20 채권자를 청구외 ○○○, 채무자를 청구인으로 하여 채권최고액 300,000,000원의 근저당권이 설정되었다가 1997.9.29 말소되었음이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인된다. 청구인은 매도인인 청구인과 매수인인 청구외 ○○○가 매매대금 300,000,000원에 쟁점부동산을 매매하기로 1996.5.3 계약을 체결한 부동산매매계약서와 쟁점부동산의 매매를 중개하였다는 청구외 ○○○와 매수인인 청구외 ○○○의 거래사실확인서 및 쟁점부동산과 공유인 ○○○ 지분이 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 약 2년전에 200,400,000원에 청구외 ○○○에게 낙찰되었다는 낙찰허가결정서(서울민사지방법원 93타경 43782, 1994.11.14)를 제시하면서 쟁점부동산 양도당시의 실지거래가액이 300,000,000원이라고 주장하고 있으나, 양도당시의 기준시가인 725,272,800원의 41.4%에 불과하다. 또한, 당해 부동산매매계약서에는 위 근저당권 설정내용등 특약사항이 기재되어 있지 아니하고, 청구외 ○○○는 부동산중개업으로 사업자등록을 한 사실이 없을 뿐만 아니라 ○○○ 지분을 경락으로 취득한 사람인 점으로 보아 매매계약서와 거래사실확인서는 신빙성이 없어 보이며, 청구인은 동일지분의 낙찰금액보다 많으므로 300,000,000원을 실지거래가액으로 인정하여야 한다는 주장이나 경매에 의한 낙찰금액은 실제 거래금액과 차이가 많이 나는 것이 일반적인 사례이고 그 매매시기도 2년 가까운 시차가 있어 거래가액을 비교하기는 어렵다고 보여진다.

(4) 위의 내용을 종합해 볼 때, 쟁점부동산의 실지거래가액은 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우이므로 처분청이 이 건 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.