실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 신고한 경우에도 거래당사자가 특수관계에 있고 대금수수 등에 관한 증빙을 제시하지 못하여 과세관청이 기준시가로 과세한 처분은 정당한 것임
실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 신고한 경우에도 거래당사자가 특수관계에 있고 대금수수 등에 관한 증빙을 제시하지 못하여 과세관청이 기준시가로 과세한 처분은 정당한 것임
심판청구를 기각합니다.
청구인은 경상남도 통영시 ○○○동 ○○○ 소재 대지 330.6㎡, 건물 186.3㎡(이하"쟁점1부동산"이라 한다)을 1982.6.14 취득하여 1996.2.23 양도하고, 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하여 양도소득세를 납부하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 산정하여 1999.4.1 청구인에게 1996년도분 양도소득세 92,075,560원을 결정고지하였다가 1999.4 기납부세액을 공제하고 59,001,310원으로 감액결정하였고, 계속하여 청구인은 서울특별시 종로구 ○○○동 ○○○소재 대지 225.0㎡(이하 " 쟁점2부동산"이라 한다)를 1983.9.7 취득하여 1995.11.3 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나 처분청은 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 산정하여 1999.4.1 청구인에게 1995년도분 양도소득세 42,967,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.17 심사청구를 거쳐 1999.11.8 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 쟁점1부동산의 실지거래가액에 대하여 (가) 쟁점1부동산의 분할전의 토지인 경상남도 통영시 ○○○동 ○○○ 대지574.8㎡의 취득가액은 부동산매매계약서, 등기부등본에 의해 170,000,000원으로 확인되는바, 다만 부동산매매계약서에 부동산중개인의 서명이 없는 것은 대지 양도자인 ○○○와 ○○○의 대리인인 전동암 그리고 청구인은 형제 및 부자관계로서, 토지 취득자금은 청구인이 매도인에 대한 금전대여채권을 포기하는 것으로 갈음하면서 형제간의 신뢰에 의한 구두계약이어서 별도의 부동산매매계약서를 작성하지 않았고, 건물(분할전 ○○○)신축자금 150,000,000원은 청구외 ○○○으로부터의 차입금과, 임대보증금등으로 충당되었음이 청구외 ○○○의 확인서에 의거 확인된다. (나) 쟁점1부동산의 양도가액은 매수인 ○○○이 자필서명확인서, 인감증명서에 의해 가래가액을 확인하고 있으며, 청구인이 수령한 양도대금 305,000,000원은 ○○○상호신용금고의 부채상환에 약 262,000,000원, 임대보증금지급에 40,000,000원을 사용하였는데, ○○○상호신용금고의 차입금상환표 및 임대확인서에 의해 확인이 되고 있으며, 양도시 부동산매매계약서상 매매대금과 계약금 및 잔대금의 합계액이 다른 것은 부동산매매계약서 작성시 공인중개인의 입회가 없이 전문적인 부동산거래업자가 아닌 거래당사자들이 작성하여 단순기재사실에 착오가 생긴 것으로 쌍방합의하에 다시 작성하지 않기로 하였으며, 쟁점1부동산은 근저당권이 설정되어 경매처분될 위험이 있어 시세보다는 낮지만 경매가액보다는 높은 가격을 받기 위하여 부득이 시세보다 낮은 가격으로 양도할 수 밖에 없었으며, 처분청이 양도자와 양수인을 통한 거래내용조회내용도 청구인이 신고한 실지거래가액과 일치하고 있다. (다) 청구인이 쟁점1부동산을 취득한 시기는 처분청이 실지조사한 시기와는 상당한 차이가 있는데도 부동산중개업자를 통한 탐문조사로 취득당시의 시세를 추정하는 것은 현실적으로 한계가 있으며, 처분청은 쟁점1부동산의 매도자와 매수자에게 실지거래의 조회내용을 채택할 수 없는 뚜렷한 이유도 밝히지 아니한채 탐문조사결과만을 근거로 하는 것은 위법·부당한 처사이고, 실지거래가액의 조사확인에서 우선되는 자료는 원칙적으로 당사자의 거래내용조회결과이지 탐문조사를 통한 제3자간에 거래된 시세는 아니며, 청구인이 신고한 취득 및 양도가액은 거래증빙에 의해 실지거래가액임이 확인되고 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미하는 것이므로(대법원 판례 88누12011, 89.07.11) 실지거래가액을 인정하여야 한다.
(2) 쟁점2부동산의 실지거래가액에 대하여 (가) 쟁점2부동산의 취득가액 105,000,000원 및 양도가액 170,000,000원은 부동산매매계약서에 의거 확인되고 있으며, 취득시의 실지거래가액이 105,000,000원이라는 것을 입증하기 위하여 청구외 ○○○에게 국제우편을 발송하였으나 주소불명으로 반송되었으며, 청구인이 취득한 시기는 처분청이 실지조사한 시기와는 상당한 차이가 있는데도 부동산중개업자를 통한 탐문조사로 추정한 취득당시의 시세는 그 정확성이 떨어질 수 밖에 없으며, 청구인이 심사청구의 결정통지를 받은 날 이후에 동 지역의 부동산중개업자에게 시세를 문의한 바, 취득당시에는 부동산투기가 활발한 시기이었으나 양도시는 부동산경기가 침체한 시기로서 탐문조사에 신빙성이 없어 당초 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 과세함은 부당하다.
(1) 쟁점1부동산의 실지거래가액에 대하여 청구인은 쟁점1부동산의 취득시 토지의 실지거래가액이 평당 979,000원이라고 주장하나, 처분청이 현지확인하여 인근 부동산중개업소에서 탐문한 취득당시의 시세가 평당 200,000원∼300,000원 정도로 조사되고, 쟁점1부동산 토지의 등기부상 전소유자는 청구인과 특수관계에 있는 청구인의 형인 청구외 ○○○로서, 청구인이 주장하는 취득가액은 다른 특별한 사정이 없이 시세보다 고가인 점 등으로 보아 실지취득가액이 불분명하다 할 것이고, 건물의 취득가액에 대하여, 청구인은 청구외 ○○○에게 150,000,000원에 도급을 주어 건물을 신축하였으며 신축대금은 청구외 ○○○에게 110,000,000원의 근저당권을 설정하여 주고 차입한 80,000,000원과 임대보증금 70,000,000원으로 지급하였다고 주장하나, 동 근저당설정원인이 위 80,000,000원을 차입하기 위한 것인지 여부 및 차입금과 임대보증금에 의하여 청구외 ○○○에게 지급하였음을 알 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제출함이 없어 실지취득가액이 불분명한 경우에 해당한다. 양도가액에 대하여 보면, 양도대금 305,000,000원 중 261,457,485원을 양수인인 청구외 ○○○이 청구인의 ○○○상호신용금고에 대한 채무를 직접 상환하였고 40,000,000원은 임대보증금으로 대체하였으며, 나머지 3,542,515원만 현금으로 수령하였다고 주장하나, 위 261,457,485원을 청구외 ○○○이 직접 상환하였는지가 불분명하고, 청구인이 제출한 부동산매매계약서상에는 청구인의 ○○○상호신용금고에 대한 채무의 대신 변제 등에 대한 특약사항이 없으며, 매매대금이 305,000,000원임에도 계약금 30,000,000원과 잔대금 270,000,000원의 합계는 300,000,000원으로 두 금액이 일치하지 아니하여 동 계약서가 신빙성이 없고, 처분청이 현지확인하여 인근 부동산중개업소에서 탐문한 시세는 550,000,000원 정도로 파악되는 점 등으로 305,000,000원이 실지거래가액이라는 청구주장은 사실과 다르다고 보여진다. (나). 쟁점2부동산에 대하여 청구인이 취득당시의 실지거래가액을 입증하기 위하여 제출한 계약서상 매매매계약일이 1983.9.6이나 중도금 지급일은 1983.8.16이고 잔금은 매매계약일인 1983.9.6 지급하기로 되어 있어 동 계약서가 신빙성이 없고, 처분청이 현지확인하여 인근 부동산중개업소에 탐문한 취득당시의 시세는 60,000,000원 정도로 파악되며, 취득 및 양도대금의 수수와 관련된 객관적인 증빙을 제출치 못하므로 청구인이 주장하는 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우" 제5항에 " 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우."로 규정하고, 같은 영 부칙 제8조【양도소득에 관한 적용례】제2항에 "제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다."고 규정하고 있다.
(1) 쟁점1부동산의 실지거래가액에 대하여 청구인과 청구인의 친형인 청구외 ○○○는 1982.6.14 경상남도 통영시 ○○○동 ○○○소재 대지 574.8㎡〔청구인 324㎡, ○○○ 251㎡〕를 청구외 ○○○으로부터 취득하였다가 1983. 4.21 청구인은 ○○○지분 251㎡를 취득하여 1990.11.27 위 대지 지상에 건물 331.26㎡를 신축하여 1996.1.26 대지 330.6㎡, 건물 186.3㎡를 같은 동 ○○○(쟁점1부동산)로 분할한후 1996.2.23 양도하고, 1997.5 처분청에 양도소득세를 신고하면서 취득가액 182,350,000원〔대지 97.776,618원(170,000,000×330.6㎡/574.8㎡), 건물 84,359,7l7원(150,000,000×186.3㎡/331.26㎡)〕, 양도가액을 305,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 신고한 사실이 등기부등본등 관련자료에 의하여 확인된다. 청구인은 쟁점1부동산의 취득가액의 증빙으로 1982.12.21 작성된 분할전의 토지에 대한 부동산매매계약서 (매매대금 170,000,000원), 양도가액에 대한 증빙으로 1995.11.24 작성된 부동산매매계약서〔매매대금 305,000,000원, 계약금 30,000,000원, 잔대금 270,000,000원 (96.2.28 지급), 중개인 입회 없음〕와 건물을 신축한 청구외 ○○○의 확인서, 양수인 청구외 ○○○의 확인서를 제출하고 있으며 취득가액에 대한 처분청의 탐문수사는 평당 100,000원에서 200,000원씩 차이가 있어 신뢰할 수 없다고 주장하고 있어 이를 살펴보면, 쟁점1부동산의 취득가액에 대하여 보면, 토지의 전소유자는 청구인과 특수관계에 있는 청구인의 형인 청구외 ○○○로서 취득가액을 입증하기 위한 증빙제시가 없고, 처분청에서 현지조사하여 토지의 취득가액이 청구주장보다 고가로 확인하였고, 건물의 취득가액에 대하여도 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지못하고 있다. 양도가액에 대하여 보면, 양도대금중 양수인인 청구외 ○○○이 청구인의 ○○○상호신용금고에 대한 채무를 직접 상환하였는지가 불분명하고, 청구인이 실지거래가액임을 입증하기 위하여 제출한 부동산매매계약서상에는 청구인의 ○○○상호신용금고에 대한 채무의 대신 변제 등에 대한 특약사항이 없는점, 처분청에서 현지확인하여 탐문한 거래가액이 청구주장과 차이가 있음에도 불구하고 실지거래가액임을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙제시가 없어 청구주장에 신빙성이 없다.
(2) 쟁점2부동산의 실지거래가액에 대하여 청구인은 쟁점2부동산을 1983.9.7 105,000,000원에 취득하여 1995.11.3 170,000,000원에 양도하였다고 양도소득세 과세표준확정신고를 하였고, 처분청에서는 실지조사하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도소득세를 결정하였는바 이를 살펴보면, 처분청에서는 서울특별시 종로구 ○○○동소재 공인중개사 및 ○○○부동산컨설팅등을 통하여 쟁점2부동산의 취득가액을 60,000,000원, 양도가액을 170,000,000원으로 조사하여 청구인이 주장하는 취득가액은 실지조사한 거래가액과 차이가 있으며, 청구인이 제시하는 부동산매매계약서상에 1983.9.6 매매계약하여 1983.8.16 중도금을 지급하기로 기재되어 있어 실지거래사실을 입증하는데 적합한 증빙으로 보기 어렵고, 달리 청구주장을 입증할만한 객관적인 증빙을 제출치 못하고 있다.
(3) 사실이 이러하다면, 쟁점1부동산 및 쟁점2부동산에 대하여 청구인이 주장하는 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하여 당초 처분청에서 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.